Paylı taşınmaz mülkiyetlerde paydaşlardan biri payının bir kısmını ya da tamamını satmaya karar verirse satılan bu payı satın alma hakkı öncelikle diğer paydaşlarındır.

Şufa Hakkını Kullanma Şartları Nelerdir?

Şufa hakkı bir diğer adıyla önalım hakkı belirli şartlar kapsamında kullanılabilecek bir haktır. Medeni Kanun kapsamında önalım hakkı ile paydaşlara öncelik hakkı tanınması ile ilgili mülkiyetin paydaşlar arasında kalması hedeflenmiştir. Şufa hakkı şartları şu şekilde sıralanabilmektedir;

• Şufa hakkı paylı mülkiyetlerde kullanılabilmektedir. Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olan taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamamaktadır. Şufa hakkı için ön şart taşınmazın vasfı ile ilgili değil taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması ile ilgilidir.
• Şufa hakkının kimler tarafından kullanılabileceği Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde açıkça ifade edilmiştir. Şufa hakkı yalnızca paydaşlar tarafından kullanılabilmektedir.
• Şufa hakkı fiilen taksim edilmemiş olan taşınmazlarda kullanılabilmektedir. Müşterek ya da iştirak halinde gayrimenkul paydaşlar arasında sözleşme ile pay edilmişse ve mülkiyetin neresinin kime ait olduğu belliyse şufa hakkı kullanılamaz.

Şufa Hakkında Noter Aracılığıyla Bildirme Yükümlülüğü

Payını satmak isteyen paydaş, payını satacağını diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Bu yükümlülük Medeni Kanunu’nun 733/ 3 maddesi gereği oluşturulmuştur. Bu bildirimin yazılı şekilde yapılması önemli değildir.

Önemli olan noter aracılığıyla yapılmasıdır. Noter aracılığıyla yapılmayan bildirimler ne şekilde yapılmış olursa olsun kanunen geçersiz sayılacaktır.

Önalım şufa hakkı davası yalnızca paydaşlar tarafından açılabilmektedir ve ilgili koşullar dahilinde ilgili sürelerde dava açılmalıdır.

Şufa Hakkı Kullanım Süresi Ne Kadar?

Şufa hakkı kullanım süresi, payını satışa sunacak paydaş tarafından gönderilen noter bildirimi sonrasında 3 aydır. 3 ay içerisinde diğer paydaşlar tarafından şufa davasının açılması gerekmektedir.

Noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmeyen satışlarda şufa davasının açılabilme süresi 2 yıldır. Gayrimenkulün alıcısı olan üçüncü kişi bu davada davalı pozisyonunda olacaktır.

Payını satan paydaşa karşı dava açılamamaktadır. Paydaş bir diğer paydaşa satış yapmış ise diğer paydaşlar şufa hakkını kullanamamaktadır.

Önalım Şüfa Hakkı Davası

Önalım hakkı kanunlarda paylı mülkiyetler üzerinde hak sahibi olan bir kişinin kendi payının bir kısmını ya da tamamını satmak istemesinin ardından aynı hakta talebi bulunan bir başka paydaşın hakkının korunmasını sağlar.

Yasal olarak kişilerin bu hakka sahip olması mümkün olurken aynı zamanda sözleşmeden kaynaklanan sebeplerle de bu hakkın talep edilmesi mümkün olmaktadır.

Paydaşlar arasındaki hak ayrımı üzerinde etkili olduğu için bu hak ve davaların açılabileceği tek konular paylı mülkiyetler üzerinde yaşanan anlaşmazlıklardan oluşmaktadır.

Buna ek olarak sözleşmeden kaynaklı olarak önalım hakkının talebi söz konusu ise bu durumda önalım sözleşmelerinin hazırlanmış olması gerekiyor.

Önalım Şüfa Davaları Neden Açılır?

Önalım hakkından bir paydaşın söz edebilmesi için o kişinin mutlaka davaya konu olan payı satın almak isteyen üçüncü kişiye hitaben davayı açması gerekmektedir. Bu nedenle önalım hakkı ancak paydaşların dışında kalan üçüncü bir kişi tarafından satışa çıkarılmış olan payın satın alınması durumunda ortaya çıkmaktadır.

Paydaşlar önalım hakkı gereği satışa çıkarılmış olan payın kendine devrini talep eder. Bu sayede mülkiyetin paydaşlarının sayısının azalması da sağlanmış olur. (Önalım Şüfa Hakkı Davası)

Yasal Önalım Hakkı Nedir?

Yasalarla birlikte açık bir şekilde tanımlanmış olan önalım hakkının nitelikleri ve şartları sağlandığı takdirde hakkın yasal önalım hakkı olarak tanımlanması mümkün olmaktadır.

Bu durum satışa çıkarılmış olan bir payın üçüncü kişilere satılması durumun paydaşların sahip olduğu haklar olarak ortaya çıkar.

Bu haktan söz etmek için mutlaka mülkiyetin paylı mülkiyet kavramına uyan bir yapıya da sahip olması gerekmektedir.

Paydaşların kendilerinin bizzat sahip olmadığı haklardan biri olsa da önalım hakkının eşyaya bağlı bir hak olarak görülmesi bu konudaki taleplerini iletebilmelerini sağlıyor.

Paylı mülkiyetten pay sahibi olan paydaşlardan herhangi biri kendi payını dilediği gibi satışa çıkarma yetkisine sahip olmaktadır. Kendi payının tamamını ya da bir kısmını satışa çıkarmış olan kişiler paydaşlar arasından özgürce devir işlemini yapacağı kişiyi belirleyebilirler. Ancak payın paydaşlar dışında kalan üçüncü bir kişiye satılması durumunda her bir paydaş önalım hakkını gerekçe göstererek hak talebinde bulunabilecektir.

Bu hakkın talebinde bulunmak için kişilerin satma işleminin gerçekleştiği sırada paydaş sıfatına sahip olması gerekiyor. Daha sonradan paydaş olmuş kişiler için bu hakkın talebi satıştan sonra mümkün değildir. (Önalım Şüfa Hakkı Davası)

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nasıl Tanımlanır?

Paylı mülkiyet üzerinde payı bulunan kişilerin önalım hakkı taleplerini iletebilecekleri bir diğer kaynak da sözleşmeler olmaktadır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı şeklinde tanımlanmış olan kavram paylı mülkiyet bulunması zorunluluğunu da ortadan kaldırıyor.

Sözleşmede satışa çıkarmış olduğu payın sahibi olan kişi kendi payını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde sözleşme gereği malın aynı şartlar ve sözleşmenin kesinleştirdiği şartlar altında satılmasının sadece mümkün olması söz konusu olmaktadır.

Bu da kişilerin hak talep edebileceği konulardan olmaktadır. Taşınmaz mülkiyetlerin önalım hakları ile ilgili kuralları belirlenirken sözleşmelerin kesin olarak yazılı bir şekilde bildirilmiş olması gerekmektedir. Bu şekilde hazırlanmış olmayan sözleşmeler doğrudan geçersiz sayılmaktadır.

Sadece sözleşmeden doğan önalım hakkında zorunlu olan bu durum sözleşmeyi yapmış olan tarafların birbirlerine yapmış oldukları beyanlardan hareketle sağlanmaktadır.

Nispi haklar sınıfında değerlendirilmiş olan önalım hakkıyla ilgili olarak sözleşmede adı bulunan kişilerin de hak talebinde bulunması mümkündür. Davaların üçüncü kişilere karşı açılabilmesi ancak tapu kütüğüne şerh koyulması ile geçerlilik kazanır.

Şerhin ayni yetkisi olarak tanımlanmış olan bu durum için kişilerin zamanaşımı sürelerine uygun şekilde hareket etmesi gerekiyor.

Şerh işleminin yapılmış olduğu tarihi takip eden 10 yıllık süre içinde kişiler hak talebinde bulunabilmektedirler.

Zamanaşımı süresinin geçilmesinin ardından üçüncü kişilere hakkın ileri sürülmesi mümkün olmazken hakkın sadece nispi hak kapsamında değerlendirilmesi sağlanarak şerh anlaşmasının yapılmasına da karar verilebilir. (Önalım Şüfa Hakkı Davası)

Önalım Hakkı Taşınmazlarda Nasıl İşler?

Taşınmazların satış sözleşmelerinin tapu kütüğüne kayıtlı olmalarından dolayı bulunması sayesinde taşınmazlar için kişilerin hem yasal hem de sözleşmeden doğan önalım hakkı taleplerini dile getirmesi mümkün olabiliyor.

Önalım hakkı davalarına söz konusu olan mülkiyetler arazilerden oluşuyorsa bu durumda tapu kütüğü üzerinde ayrı bir sayfada belirtilmiş olan bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bölümlerin davaya dahil edilmesi söz konusu olabilir. (Önalım Şüfa Hakkı Davası)

Önalım Hakkı Talebi Nasıl Yapılır?

Paydaşların önalım hakkı konusunda bir talebinin bulunması ancak önalım olayının gerçekleşmesinin ardından mümkün olmaktadır. Taşınmazlarla ilgili olarak satım sözleşmelerinin yapılmasından dolayı uygulamada sadece tescil işlemlerinin yapılmış olması yeterli sayılmaktadır.

Önalım hakkının ortaya çıkabileceği zaman ise satım sözleşmeleri üzerinden devrin gerçekleştiği değiş satımın yapıldığı zamanın sonrası olmaktadır.

Taşınmazın satımı dışındaki arttırmalarında hakların kullanılabilmesi ifa söz konusu olmadığı için ifa uğruna taşınmazın edimi sayesinde önalım haklarının doğmasını sağlayabilmektedir. Taşınmazın bağışlanması, trampa ya da taşınmazın satılacağının vaat edilmesi, cebrin artırılması gibi dürüstlük ilkesi ile ters düşen işlemler önalım haklarının doğmasını sağlamamaktadır.

Önalım hakkını kullanarak satışa çıkarılmış olan payın kendisi tarafından alınmış olduğunu bildirmek bu payı satın alan kişinin görevi olmaktadır. Bildirimler hem hak sahibi olan tüm paydaşlara hem de üçüncü kişiye yapılmalıdır.

Noter aracılığı ile yapılan bildirimlerin mutlaka üç aylık süre içinde yapılması gerekmektedir. Eğer satış dışında başka bir yöntemle devir işlemi gerçekleştirilmişse bu durumda üç aylık zamanaşımı sürelerinin dışındaki bir kurala bağlı olarak kişilerin önalım hakkı iddiasında bulunması mümkün olmaktadır.

Noter aracılığı ile bildirimlerin yapıldığı tarihten başlayarak işleyen bu zamanaşımı sürelerinde bildirimlerin resmi kurallarla yapılmaması halinde zamanaşımı sürelerinin başlaması mümkün değildir. Kişiler devir işleminin yapıldığını başka bir yolla öğrenmiş olsalar dahi bu durum geçerliliğini korumaktadır.

Üç aylık zamanaşımı süresi aynı zamanda herhalde iki yıllık süre olarak da düzenlenmiştir. Bu tarihlerin ardından kişilerin önalım hakkı taleplerini öne sürmesi mümkün olmamaktadır.

Önalım hakkından söz etmenin mümkün olmadığı durumlardan bir diğeri de paylı mülkiyet ilişkisinin paydaşlar arasında sona ermesi veya taşınmazın tek bir kişi mülkiyetine geçmesidir. Bunun dışında bir de taşınmazın tümüyle yok olması sebepleri de önalım hakkını ortadan kaldırıyor. Bununla birlikte sözleşmeden doğan önalım hakları için sözleşmede bunun aksini belirtmiş olan bir tarih bulunuyorsa bu tarih üzerinden önalım hakkı talepleri yerine getirilebilir.

Önalım hakkı ile ilgili şerh verilmişse bu durumda zamanaşımı süresi 10 yıl olmaktadır. Belirlenen süreler içinde kişilerin dava açmaması, ölümleri ve feragatleri de önalım hakkı taleplerinin iletilmesinin önüne geçiyor.

Kişilerin kendi payları ile ilgili olarak hak talebinde bulunmamasının özellikle ilerideki zamanlarda kaybedecekleri bazı haklara sebep olabileceği düşünüldüğünde önalım hakkı talepleri ile kişilerin başvuru yapması gerekmektedir. (Önalım Şüfa Hakkı Davası)

Önalım; Hisseli mülklerin satışında aynı mülk üzerinde pay sahibi olan hissedarların öncelikli satın alma hakkıdır.

Hissedarlık durumu meydana geldikten sonra hissedarlardan her biri kendi payını üçüncü bir kişiye sattıkları takdirde öteki hissedarlar yararına şufa hakkı doğar.

Şufa hakkından feragat edilebilir. Bunun resmi şekilde yapılıp tapuya tescil edilmesi gereklidir (satın alma hakkını kullanmamak). Paydaşlar arasında şufa hakkı kullanılamaz. Taksimi yapılmış veya kat mülkiyetine geçilmiş taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz.

Şufa hakkının kullanılması; diğer hissedarlar tarafından satışın yapıldığını öğrendikleri tarihten itibaren bir ay, öğrenilmemesi durumunda on yıldır. Bu sürenin geçirilmesi hak düşürücüdür.

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.  Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Şufa hakkı, paylı mülkiyetlerin kurulması ile doğan bir haktır. Payın farklı kişilere satışları sayesinde kullanılabilir olur. Önalım yani şufa hakkı, Medeni Kanunu’nun Taşınmaz Mülkiyetinin kısıtlamaları bölümünde düzenlenmiştir.

Bu noktada herkes mülkiyet üzerinde serbest şekilde tasarruf etme hakkına sahiptir. Ancak önalım hakkı ise gerçekten mülkiyet hakkına getirilmiş olan kanuni kısıtlama olmaktadır. Medeni Kanun kapsamında önalım hakkı, yasal önalım hakkı ve sözleşmelerden doğan ön alım hakları olarak ikiye ayrılmaktadır.

Önalım Hakkı Kullanma Şartları Nelerdir?

Önalım hakkı şartları belirli koşulların bir arada bulunması ile kullanılabilmektedir. Medeni Kanun, önalım hakkı aracılığı ile ortaklara dava hakkı tanır. Bu sayede de taşınmazların mevcut ortaklar orasında kalmasını amaçlamaktadır. 3. Kişilerin dışardan taşınmaza ortak olarak girmesi zorlaştırılmaktadır. Paydaşlar arasında süren ahenk bu sayede bozulmadan korunur. Şufa hakkının kullanılabileceği durumlar ise:

• Şufa hakkı paylı mülkiyet kapsamında kullanılabilmektedir. Şufa hakkı, paylı mülkiyete tabii olan taşınmazlar için kullanılan bir haktır.
• Kat mülkiyeti olan taşınmazlar kapsamında şufa hakkı kullanılabilmesi söz konusu değildir.
• Şufa hakkı taşınmazda paydaş olmayan fakat kişisel bir alacak hakkına sahip olan kişiler ya da taşınmazda sınırlı hakka sahip olan kişiler tarafından kullanılamamaktadır.

Önalım Hakkı Kullanma Süresi Nedir?

Önalım hakkı kullanma süresi ortakların süresiz olarak dava açma hakkını kullanarak, alıcıyı zor bir durumda bırakmalarını engellemek için belirlenmektedir. Bu noktada iki türlü süre söz konusu olmaktadır. Önalım hakkı kullanma süreleri ise:

• Önalım hakkı sahiplerinin ortaklara gayrimenküllerin alıcısı tarafından satış noter ile bildirilmiş ise satışın bildirilmesinden sonraki 3 ay içinde yapılabilir.
• Şufa hakkı, sahibi olan paydaşlara satış noter aracılığı ile bildirilmemiş ise, satış tarihinden itibaren 2 sene içerisinde şufa davasının açılması gerekmektedir. Bu sürelerin geçmesinin ardından şufa davası açılması mümkün olmamaktadır.

Önalım Hakkı Davası, Şufa ismi ile anılmakta olan hak günümüzde önalım hakkı olarak adlandırılmaktadır. Bu hak temel olarak bir şeye öncelikle kimin sahip olacağının belirtildiği zamanlarda kullanılmaktadır.

Önalım Hakkı Davaları Şufa Nedir?

Şufa hakkı olarak hukuk sistemi içinde tanımlanmış ve kuralları ile birlikte yer etmiş olan hak ise aynı taşınmaz ya da eşya üzerinde ortak pay sahibi olan herkes için kendi paylarının üçüncü kişilere satılması durumunda diğer paydaşların sahip olduğu hak olmaktadır.

Bu satışı yapan kişi dışında kalan paydaşların sahip olduğu hakların korunması adına önemlidir.

Hukuk sistemi içinde paydaşlara böyle bir hak verilmesinin bazı sebepleri bulunmaktadır. Şufa hakkından söz ederken ilk akla gelen nokta taşınmazlarda pay sahibi olduğunu iddia eden kişi sayısının düşürülmesidir.

Bunun yanı sıra paydaşlardan birinin aynı mal üzerinde hak sahibi olan kişilerden ayrı olarak kendi payında üçüncü bir kişiye ortaklık kuruyor olmasının da önüne geçmek diğer paydaşların ve taşınmazın değerinin korunması açısından önemlidir.

Şufa hakkı talebinde bulunulabilmesi için Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olan maddelere göre paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir eşyanın bulunması ve bu eşya üzerinde pay sahibi olan bir kişinin kendi payının tamamını ya da bir kısmını üçüncü bir kişiye vermesi gerekiyor.

Ancak bu süreçte şufa hakkıyla birlikte paydaş olan kişilerin öncelikli olarak satılacak kısmı alması mümkün olmaktadır. Bu işlem gerçekleştirildiği takdirde daha önce pay sahibi olan kişilerden satışa çıkan kısmı satın alan kişinin hisselerinde de artış olacaktır.

Bu kişinin payını artırmasını sağlarken aynı zamanda üçüncü bir kişiye eşyanın paylaştırılmasının önüne geçmekte ve paydaşların kendi arasında eşyayı sahiplenmesine olanak sağlamaktadır. (Önalım Hakkı Davası)

Önalım Hakkı Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkemeler

Kuralları ve yapısı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olan önalım hakkı davalarının görüldüğü yerler taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olmaktadır.

Davaya bakmakla görevlendirilmiş olan mahkeme ise Asliye hukuk mahkemeleri olmaktadır. Dava açmak isteyenlerin davalarını satışta ortaya çıkan paydaşlar dışındaki üçüncü kişiye karşı açması gerekiyor. (Önalım Hakkı Davası)

Önalım Hakkı Davası Dava Nasıl İşler ve Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

Mahkemeye önalım hakkı talebinde bulunmak üzere gelen kişilerin asliye hukuk mahkemesine başvurdukları zaman satışa çıkarılmış olan payı alan kişinin yatırmış olduğu satış bedeli ve satış yapılan pay için düzenlenmiş tapu masraflarının ödenmeye hazır olduğu konusundaki bildirimle başvurulur.

Mahkeme tarafından ortaya çıkarılmış olan giderlerin davacı açan pay sahibi olan kişi için karşılanması durumunda mahkeme bu kişinin lehine bir karar çıkmasını sağlamaktadır.

Paydaşlar arasında satışa çıkarılmış olan payı alan kişinin ve kendi payının bir kısmını ya da tamamını satmış olan kişinin bu satış işlemini mutlaka diğer pay sahibi olan kişilere noter vasıtasıyla bildirmesi gerekmektedir.

Bu bildirimlerin ardından dava açma hakkını kullanmak isteyen kişilerin üç aylık süre içinde dava açarak öncelikli alma hakkını kullanmak talebini iletmesi gerekiyor.

Bu süre herhalde koşulları gereği iki yıl olarak belirlenmiştir. Bu sürelerin dışında kalan zamanlarda davanın açılması mümkün olmazken paydaşlar süre içinde mahkemeye başvurarak önalım haklarını kullanmayacakları yönündeki taleplerini de iletebilirler.

Böylece paydaşların kendi arasında dışarıdan gelmiş olan yabancı üçüncü şahısları engellemesi söz konusu olabiliyor. (Önalım Hakkı Davası)

Şufa Hakkından Feragat Etme

Bir malın paylı mülkiyet tanımına uymasının ardından bu mülkiyet üzerinde pay sahibi olan kişilerden biri kendi payının tamamını ya da bir kısmını satışa çıkarmak isterse bu paya talip olan üçüncü kişiler diğer paydaşların sahip olduğu önalım hakkından dolayı kendi isteklerinden vazgeçmektedirler.

Çoğu zaman sadece sorunlu paylar üzerinde paydaşların talebi bulunmadığı için üçüncü kişilerin paya katılması söz konusu olabiliyor.

Dışarıdan gelen kişiler daha sonra zarara uğramamak adına pay sahibi olan kişilerden önalım haklarını talep etmeyecekleri yönünde bir feragatname talebinde de bulunabilmektedir.

Bunun yanı sıra üçüncü kişinin bu işlemi sadece payını satışa çıkarmış olan paydaştan talep etmesi ve ona yaptırması da mümkün olabiliyor.

Paydaşlar önalım hakkından feragat ettiklerini ancak tapu kütüğüne konulan şerh ile mümkün kılabilmektedir.

Resmi işlemlerin takip edilmesi sonucu ortaya çıkan bu feragatler sayesinde önalım haklarının kullanılmayacağı tüm pay sahibi olan kişiler tarafından onaylanmış olur.

Yazılı olarak yapılması gereken feragat beyanının resmi memurların huzurunda gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Ayrıca resmi memurun tapu kütüğüne şerh koyulması işlemini de mutlaka yapması gerekmektedir.

Bunun dışında feragat işlemlerinin sadece belirli bir satış için yapılması durumunda ise yazılı şekilde feragat edildiğinin bildirilmesi yeterli olmaktadır.

Satış işleminin gerçekleşmesinden önce ya da sonra yapılması geçerlilik konusunda herhangi bir etki yapmayacaktır.

Fakat satışa çıkarılmış olan payı satın alan üçüncü kişinin daha sonra bir zarara uğramaması ve olası risklerden korunarak kendini güvence altına alması anlamında feragatlerin satıştan önce alınması daha isabetli ve mantıklı bir karar olacaktır. (Önalım Hakkı Davası)

Önalım Davası – Satış Bedeli Konusunda Ne Tür Sorunlar Yaşanabilir?

Tapu harçlarının ödenmesi noktasında payını satışa çıkarmış olan kişilerin ya da bu paylara ilgi gösteren kişilerin satış bedellerinin gerçek değerinden çok daha düşük değerlerle satış yapıldığının gösterilmesi durumu ile karşılaşılabiliyor.

Önalım davasını açmış olan paydaş dava açma hakkını kullandığı takdirde mahkeme süresince satış bedelleri üzerinden işlem yapılması,

Paydaşın bu rakamı karşılayabileceğinin belirtilmesi halinde ise düşük rakamdan satış yapıldığı gösterilmiş olan üçüncü kişilerin zarar uğraması söz konusu oluyor.

Bu konuda satışa çıkarılmış olan payda önalım hakkını kullanmakta olan paydaşın daha düşük bir bedelle payı satın alması mümkün olduğu için kara geçmesi de mümkün olmaktadır.

Ancak bu payını satışa çıkarmış olan ve bu paya talip olan kişi arasında iki taraflı bir sorunun ortaya çıkmasına sebep oluyor.

Satış bedelleri ile ilgili olarak yaşanan muvazaalar önalım davalarına konu olan kişilerin en çok karşılaştığı problemlerden olmaktadır.

Dava sırasında satış bedelleri düşük gösterildiği için üçüncü kişinin daha yüksek bir rakamdan satış bedelinin gerçek değerini bulduğu iddiasında bulunması söz konusu olmamaktadır.

Burada hukuki açıdan kişilerin muvazaasında hukuka aykırı bir şekilde davranılmama ilkesi üzerinden hareket edilerek kararlar verilir.

Satışlar dışında kalan bağışlama ya da takas gibi durumlarda ise satış bedelinin düşük gösterilmesi kuralından bağımsız bir şekilde durumun değerlendirilmesi söz konusu olmaktadır.

Bağışların eşe ve çocuklara yapılmış olması gerekmektedir. Muvazaaya konu olmuş satış bedelleri ile ilgili olarak taraflar arasında özellikle incelenmesi gereken ve değerlendirmeye alınacak olan bir durum söz konusu ise bu başka bir işleme ait olarak değerlendirilmeye alınmaktadır.

Fakat kişilerin bu noktada bilmesi gereken en önemli detay satışa çıkarılmış olan paylar için tapuda gerçek değerler üzerinden beyanların yapılmasının gerekliliğidir. Böylece gelecekte karşılaşılabilecek olan yüksek zararlardan kaçınmak mümkün olabiliyor.

Sonuç olarak önalım hakkı bir paydaşın satışa çıkarmak istediği kendi payının bir kısmı ya da tamamı için satış işleminin üçüncü bir kişiye yapılmaması adına diğer paydaşların bu konudaki engelleyici nitelik taşıyan hakkı şeklinde kullanılabilmektedir.

Gerçek satış bedelleri üzerinden satışı yapılmayan paylı mülkiyetlerle ilgili olarak kişilerin mutlaka paydan feragat edilmesi beyanları gibi önleyici tedbirler alması gerekmektedir.

Yazımızda Önalım Hakkı Davası bilgi olarak hazırlanmıştır. (Önalım Hakkı Davası)

Önalım Hakkı Davası Örnek Yargı Kararı

TAPU KAYDININ İPTALİ – HÂKİMİN YAPACAĞI İNCELEMENİN TAŞINMAZIN HANGİ SINIRDAŞ ARAZİYLE EKONOMİK BÜTÜNLÜK OLUŞTURDUĞUNUN TESPİTİNDEN İBARET OLMASI.

TAŞINMAZ MALİKİNE DEVRİNE KARAR VERMESİNİN MÜLK SAHİBİ ALEYHİNE SONUÇ DOĞURACAĞI SÖYLENEMEYECEĞİ.

ÖZET: Kanun koyucu, onalım hakkının birden fazla sınırdaş malik tarafından kullanılması durumunda arazinin mülkiyetinin kime devredileceğini belirleme yetkisini hâkime bırakmakla birlikte,

Bu konuda hâkimi tamamen serbest bırakmamış, taşınmazın tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş taşınmaz malikine devrine karar vermekle yükümlü kılmıştır.

Dolayısıyla bu davada hâkimin yapacağı inceleme, taşınmazın hangi sınırdaş araziyle ekonomik bütünlük oluşturduğunun tespitinden ibarettir. Hâkimin, taşınmazı, ekonomik açıdan sınırdaş taşınmaz sahibine devrine karar vermesinin mülk maliki aleyhine sonuç doğuracağı söylenemez.

Açıklanan nedenlerle, dava konusu kural Anayasa’nın 13. ve 35. maddelerine aykırı değildir. İptal isteminin reddi gerekir. Kuralın Anayasa’nın 90. maddesiyle ilgisi görülmemiştir.

ÖNALIM HAKKINA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL TALEBİ. BİLİRKİŞİLERDEN TANIKLARIN VE TARAFLARIN GÖSTERDİĞİ YERLERİ GÖSTERİR DENETİME ELVERİŞLİ KROKİYE BAĞLANMIŞ RAPOR ALINMASI.

ÖZET: Somut olayda; davacı önalım hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil talep etmiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, davalı vekili tarafından temyiz dilekçesi ile fiili taksim iddiasında bulunulmuştur. Fiili taksim iddiası davanın her aşamada ileri sürülebilecektir.

Bu durumda Mahkemece; davalının fiili taksim savunmasında bulunduğu göz önüne alınarak taraf delilleri toplanıp usulüne uygun keşif yapılarak, özellikle zeminde davacının ve davalının veya davalıya pay satan kişilerin kullandığı yer olup olmadığının belirlenmesi ve davacının taşınmazın belli bir yerini kullanıp kullanmadığının araştırılması, bilirkişilerden tanıkların ve tarafların gösterdiği yerleri gösterir denetime elverişli krokiye bağlanmış rapor alınması, tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden, kararın bozulması gerekmiştir.

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi olan taşınmazlarda, bir ortağın taşınmazdaki payını kısmen ya da tamamen 3. Kişiye satması durumlarında diğer paydaşlara satılan bu pay öncelikli olarak satın alma yetkisi veren bir yasal haktır.

Önalım hakkı bu noktada paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğunda doğmaktadır. Bu sayede de pay satışı yapılmasıyla kullanılmaktadır. Önalım davası önalım hakkından vazgeçmeyi de sağlayabilir.

Önalım Hakkı Nedir?

Önalım ve şufa hakkı taşınmazların parçalanmasını engellemeyi sağlayan bir haktır. Üçüncü kişilerin birbirini tanıyan bir ortaklığa girmesini engellemektedir. Önalım davaları Medeni Kanun kapsamında 732 ve 735. Maddelere göre düzenlenmiştir.

Medeni Kanun kapsamında önalım hakkı için üçüncü kişi alıcıya karşı olarak dava açabilmektedir. Dava için yetkili olan mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olmaktadır. Görevli olan mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir.

Ön alım hakkını kullanacak olan paydaş, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi olmaktadır. Yasal önalım hakkından daha önce vazgeçilmesi mümkün olmaktadır. Bunu sağlayabilmek için paydaşlar arasında, payların devri durumunda önalım hakkının kullanılmayacağına dair sözleşme yapılmasına ihtiyaç duyulmaktadır.

Önalım Davası Kime Karşı Açılır?

Önalım davası için şartlar yasalara göre belirlenmiştir. Medeni Kanun’un 731/2. maddesi uyarınca geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Bunun yanı sıra tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir. Bu şartların sağlanmadığı durumlarda sözleşmelerin hukuki sonuçları olmayacaktır. Bunlar ise:

• Şufa davası kapsamında ön alım hakkı kullanan paydaşların, payı satın almak istemesi durumlarında tapuda gösterilmiş olan satış bedeli ve davalı tarafından ödenmiş olan harç ve masraflar toplamından ibaret olan ön alım bedellerini depo etmesi gerekmektedir.
• Şufa davalarında ön alım hakkına konu olan payın satıcısı ya da alıcısı noter aracılığı ile diğer paydaşlara satışı bildirmelidir.

Şüfa (Önalım) Hakkı Davası Nedir?

Türk Medeni Kanununda, hakların yapısı ve sahip olduğu türler bakımından değerlendirilmeye alındığında önalım hakkının ne ifade ettiğini de söylemek mümkün olmaktadır.

Bir eşyanın sahibi ya da bu eşyada hak sahibi olan ortaklar tarafından eşyanın başka üçüncü kişilere satılması halinde eşyanın kullanımının belli sürelerle kısıtlanması kapsamında açılan davalar olarak önalım davaları tanımlanabilir.

Bu davalarda aynı zamanda eşyalar satılmamış olsa bile satılmasıyla eşit hukuki sonuçları doğuran işlemlerden geçmişse bu durum da önalım haklarından söz etmek mümkün olabiliyor.

Yargıtay’ın vermiş olduğu İçtihadı Birleştirme Kararları gereğince benzer şekilde tanımı yapılmış olan önalım hakkı ile ilgili olarak şuf’a hakkı ismi de kullanılmıştır.

Ayni hak olarak değerlendirilen bu hakla ilgili olarak kişilerin öne sürebileceği yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere iki farklı türde hak talebinde bulunması mümkün olmaktadır.

Önalım Davası – Yasal Önalım Hakkı

Bir taşınmaz mülkiyetinin herhangi bir yasal kısıtlamaya sahip olmasının ardından tapu sicillerine tescil işleminin yapılmamasının ardından bu işlemin etkilerinin olacağı Türk Medeni Kanunu’nun ilgili maddelerince açık bir şekilde tanımlanmıştır.

Kanundan doğan haklar kapsamında değerlendirilmeye alındığı için bu türde hak talebinde bulunan kişilerin dava açarken ellerinde herhangi bir sözleşme ya da tapuya şerh düşürülmesi gibi bir özelliğinin bulunması zorunluluğu bulunmamaktadır.

Ancak kısıtlamaların kaldırılabilmesi, geçersiz sayılabilmesi ve üzerindeki değişiklikler yapılması adına sözleşmenin yapılmış olması ve tapu üzerinde şerh bulunması gibi kuralların varlığı da kanunla kayıt altına alınmıştır.

Yasal önalım hakkı talebinde bulunulabilecek olan mallar paylı mülkiyet olarak tanımlanmış mallar üzerindeki kısıtlamalardır. Eğer herhangi bir paylı mülkiyet üzerinde hak sahibi olan bir kişi kendi başına payını belirli bir oranda ya da tamamen başkasına satmak isterse bu durumda diğer pay sahiplerinin de önalım haklarını talep etmesi söz konusu olabiliyor.

Önalım haklarının mülkiyetteki payını başkasına satmakta olan kişinin üzerinden hak talep etmesini doğurması diğer paydaşların yaşayabileceği kayıpların önüne geçmek adına yapılmaktadır.

Bu konuda Yargıtay kararlarında önalım hakları ile taşınmazın parçalanmasının önüne geçilmesi, bir eşyanın daha az kişi elinde tutulursa işletilmesinin kolaylaşacağı gibi amaçlardan hareketle kararlar çıkmaktadır.

Yasal önalım hakkının talep edilmesi ile ilgili olarak kişilerin mutlaka zamanaşımı sürelerine riayet ederek hareket etmesi gerekmektedir. Bu sürelerin aşılması halinde kişilerin talep edebileceği hakları düşer.

Eğer sürelerin geçilmesinin ardından dava açmak ya da hak talep etme yollarına gidilmişse bu durumda mahkeme tarafından herhangi bir itiraza bağlı olmadan karar verilir.

Önalım hakları ile ilgili olarak bir eşya üzerinde pay sahibi olan kişilerin mutlaka kısmi ya da tamamen satış yapılacağının öğrenilmesinin ardından üç aylık süre içinde davasını açması gerekiyor.

Bunun yanı sıra her koşul için de iki yıllık süre içinde davaların açılması gerekmektedir. Zamanaşımı sürelerinin başlangıç tarihleri ile ilgili olarak Türk Medeni Kanunu’nda yapılacak işlem ile ilgili olarak ilk bildirim yapılan tarih üzerinden bir sürenin başlatılması sağlanır.

Maldan pay sahibi olan kişinin ya da bu payı satın alan kişinin mutlaka diğer pay sahibi olan kişilere noter vasıtasıyla bildirim yapması gerekmektedir.

Bildirim yapmayan kişilerle ilgili olarak herhangi bir yaptırım uygulaması kanunlar söz konusu olmasa da bu durumun diğer pay sahibi olan kişiler için önalım hakkı talebinde bulunmasında üç aylık zamanaşımı süresine tabii olmayı gerektirmesi sebebiyle sürenin başlamaması açısından zarara uğranılması söz konusu olacaktır.

Böyle durumlarda zamanaşımı sürelerinin iki yıllık süre üzerinden değerlendirilmesi yapılacaktır. Bildirim yapılmadan satışın öğrenilmesi durumlarında bile pay sahibi olan diğer kişiler iki yıllık zamanaşımı süresine tabii olarak işlemlerini yapma hakkına sahip olurlar.

Önalım haklarında süreç öncelikle bir paydaşın kendi payının tamamını ya da bir kısmını satmak istemesiyle başlar. Satışın yapılmasının ardından diğer paydaşlar için noter vasıtasıyla bildirim yapılır.

Önalım hakkı talebinde bulunacak olan kişilerin bu noktada üç aylık ve iki yıllık zamanaşımı sürelerine dikkat ederek işlemini yapması gerekmektedir.

Süreler ancak bildirimlerin noter tarafından yapılması sonrasında başlamaktadır. Bunun dışında kalan olayın tüm öğrenme şekillerinde kişilerin önalım hakkı ile ilgili olarak herhangi bir talepte bulunması söz konusu olmayacaktır.

İhtarname aracılığı ile yapılan bildirimlerde kişiler zorunlu olarak satış işleminin yapıldığı konusunda bilgi sahibi olduklarını, önalım hakkını da talep edeceklerini belirtirler.

Ancak bu durum yasada açıkça ifade edilmiş olan bildirimlerin içeriği ile uyuşmadığı için bu nedenle kişilerin zamanaşımı sürelerinin iki yıllık sürelerle sürdürülmesine devam edilir.

Zamanaşımı sürelerinin bu tip bildirim şekilleri ile ve diğer nedenlerle başlamadığına dikkat edilirse zamanaşımı süresinin ilerlediği ve sürelerin geçildiği de söz konusu olmamaktadır.

Bu durum Yargıtay kararları ile de açık bir şekilde sürecin anlatıldığı durumlardan olmaktadır. (Önalım Davası)

Önalım Davası – Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Önalım haklarının diğer türü olan sözleşmeden doğan önalım hakkında hakkın sözleşme yoluyla ortaya çıkabilmesi şartı aranmaktadır.

Türk Medeni Kanunu’nda açık bir şekilde tarif edilmiş olan bu durum mal sahibi olan kişinin sözleşme üzerinden bir başka kişiye eşyayı satması halinde bu kişiye vermiş olduğu öncelikler kapsamında değerlendirilmektedir.

Sözleşmenin haricinde satıcı ve alıcı olan kişiler arasında herhangi bir şekilde tapuya şerh düşürülmesi söz konusu ise bu durumda üçüncü kişiler de bağlayıcı olurlar.

Tapuya şerh düşürülmemesi halinde ise yalnızca sözleşmenin tarafları olan kişiler için önalım haklarının temin edilmesi söz konusu olmaktadır. Bunun için zamanaşımı süresi ise on yıl olarak belirlenmiştir.
Zamanaşımı sürelerinin diğer koşullarında ise önalım hakları ile ilgili olarak sözleşmeden doğan önalım haklarında da diğer zamanaşımı süreleri geçerli olmaktadır.

Buna göre yine bildirimleri yapılması süresi başlangıç kabul edilerek üç aylık süre içinde bunun dışında kalan tüm durumlarda ise iki yıllık sürede önalım hakkı ile dava açmak mümkün olabiliyor. (Önalım Davası)

Önalım Hakkı Hangi Durumlarda Talep Edilemez?

Türk Medeni Kanunu çerçevesindeki maddelerle düzenlenmiş olan önalım hakkında iki farklı özel durum için yasal önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilmiştir.

Cebri icra yoluyla yapılan satışlar bunlardan ilkini oluştururken diğeri ise satış işleminin gerçekleşmesinden önce ya da sonra sözleşmenin feragat edilmesinin ardından tapu kütüğüne şerh düşürülmesi işlemidir.

Eğer pay sahibi olan bir kişinin diğer pay sahibi olan kişiler hakkında icra takibi çıkarması söz konusu olmuşsa ve payın icra yoluyla satılması durumu ortaya çıkmışsa bu durum cebri icra kanalıyla satış olarak tanımlanıyor.

Önalım hakkını sınırlayan durumlardan biri de satış yoluyla devir işleminin yapıldığı durumlarla ilgili olmaktadır.

Pay sahibi olan kişi kendi payının tamamını ya da bir kısmını bağış veya takas ile bunlara benzeyen satış işlemi dışındaki bir yolla gerçekleştirirse bu durumda diğer paydaşların önalım hakkı talebinde bulunması mümkün olmayacaktır.

Ancak zaman zaman paylarını üçüncü kişilere satmak isteyen kişiler önalım hakkı taleplerinin ortaya çıkmaması için satış dışı bir yolla payın üçüncü kişilere aktarıldığını öne sürebiliyor.

Pay sahibi olan kişiler muvazaa iddiası ile önalım haklarının kullanılmasını sağlayabilir. Bunu yapabilmek için kişilerin satış dışı bir yolla payın üçüncü kişilere verildiğini ispatlaması gerekmektedir. (Önalım Davası)

Önalım Davası Kime Karşı Açılır Nasıl Görülür?

Önalım davasını,  Paydaş veya paydaşlar açabilir. Önalım davasında Husumet, taşınmazdaki payı satın alana yöneliktir. Önalım davasında dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Önalım davasında, hakim, davanın süresinde açılıp açılmadığını inceler. Süresinde açılmamışsa, davayı red eder.

Tapu kayıtları getirtilir. Taraf şahitleri dinlenir. Davacı, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere naklen yatırmakla yükümlüdür.

Önalım Davası | Sıkça Sorulan Sorular

ÖNALIM DAVASI – TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI – DAVACININ ÖNALIM BEDELİNİN TAPUDA GÖSTERİLEN DEĞERDEN AZ OLDUĞUNU İLERİ SÜREREK BEDELDE MUVAZAA İDDİASINDA BULUNMASI HALİNDE İDDİASINI KANITLAMASI GEREĞİ.

ÖZET: Davacı, önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden az olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasında bulunması halinde bu iddiasını kanıtlamalıdır.

Davacı satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelinin muvazaa olduğunu her türlü kanıtla ispatlayabilir. Ancak keşifin sadece olması miktarında muvazaa olduğunun ispatı için yeterli değildir. Sadece davacının diğer kanıtları doğrulamak bakımdan önem arz eder.

Bu kapsamda,161 nolu parselin 14/07/2017 tarihinde A. G. mirasçıları tarafından 1/2 hissesinin 70.000,00 TL bedel ile taşınmazda hissesi bulunmayan davalı tarafa satıldığı, mahkeme tarafından yapılan keşif sonucu bilirkişi raporunda, tarla olan dava konusu yer için tarımsal gelir yöntemine göre yaptığı değer tespitinine göre dava ve satış tarihi olan 2017 yılına göre,

Parselinin toplam değerinin 79.411,00.TL tespit edilmiş olup bu kapsamda bedelde muvazaa konusunda davacı tarafın dava dilekçesi ekinde delil listesinde tanık olarak isimlerini belirttiği tanıkları …. ilk derece mahkemesi tarafından bedelde muvazaa iddiası konusunda davacı tanıkları dinlenmemiş olduğu tespit edilmiş olup buna göre tanıklar adına davetiye çıkartılarak dinlenmeleri gerektiğinden hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

ÖNALIM DAVASI – DAVAYA KONU EDİLEN TAŞINMAZIN TARIM ARAZİSİ VASFINDA OLUP OLMADIĞI VE YASA HÜKMÜ UYARINCA DAVACIYA ÖNALIM HAKKI SAĞLAYIP SAĞLAMAYACAĞI.

ÖZET: Dava konusu taşınmazın tapu kaydında tarla vasfında olmasına ve ziraatçı bilirkişi raporunda da sulu tarıma elverişli tarım arazisi vasfında olduğu belirtilmesine karşın, dosyada mevcut Havza Belediye Başkanlığı yazı cevabından dava konusu taşınmazın;

Nazım ve Uygulama imar planı içinde ve belediye mücavir alan sınırlan dahilinde bulunduğu, belediye hizmetlerinden yararlandığı, imar planında taşınmazın kısmen Ayrık Nizam 3 katlı Konut alanında kaldığı kalan kısmının ise imar yolunda bulunduğu anlaşılmakladır.

Yine dosya içeriğinden dava konusu taşınmazın yerleşim birimlerine, kamu kurum ve kuruluşlarına yakın mesafede olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davaya konu taşınmazın tarım arazisi olmayıp arsa vasfında olduğunun kabulü gerekir.

Mahkemece sübut koşulları oluşmayan davacı isteminin reddine karar vermek gerekirken, dava konusu taşınmazın vasfına yönelik yanılgılı değerlendirme ile davanın kabulüne karar verilmesi isabetsizdir.

ÖNALIM DAVASI – ÖNALIM HAKKINDAN KAYNAKLANAN DAVA – DAVA DEVAM EDERKEN PAYLARIN ÖNCEKİ MALİK OLAN SATICIYA DÖNDÜĞÜ ŞUFALI PAYIN DAVALIYLA İLİŞKİSİNİN KALMADIĞI.

ÖZET: Dava konusu 46 ada 4 parsel sayılı taşınmazla ilgili şufa davası devam ederken satıcının davalı aleyhine şufalı pay için açmış olduğu tapu iptal davasında davalının kabulü nedeniyle davanın kabulüne karar verilerek buna ilişkin karar kesinleşmiştir ve paylar yine önceki malik olan satıcıya dönmüştür.

Şufalı payın davalıyla ilişkisi kalmamıştır. Buna göre davacının seçimlik hakkı vardır. Davacı isterse tescil davasını yeni malike yönelterek onun hakkında devam ettirebilir, isterse davasını tazminata dönüştürerek eski malikler hakkında davayı yürütür.

Bu iki haktan birisini seçmek davacıya kalmıştır. Mahkemenin bu hususu davacıya hatırlatması ve onun tercih edeceği şekilde davayı yürütmesi gerektiğinden yerel mahkeme kararın bu nedenle kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.

Aşağıdaki Önalım Davası hakkında farklı makaleleri okuyabilirsiniz veya diğer bilgilendirici makaleler için Ankara Avukat ve Gayrimenkul Avukatı sayfalarını ziyaret edebilirsiniz.