Adana’da oturan bir aile, 10 şubat 2019 tarihinde kiraladıkları, iş yerinin kira bedelini her ay düzenli şekilde mülk sahibinin annesinin banka hesabına ödedi.

Yargıtaydan Kiracıları İlgilendiren Emsal Karar

Kira ücretinin kendisine aylardır ulaşmamakta olduğu iddiası ile iş yeri sahibi  haziran 2015 tarihinde kiracı adına icra takibi başlattı. Kira bedelini düzenli olarak ödemekte olmasına karşın icra takibi ile karşı karşıya kalan kiracı, büyük bir şok yaşadı. Bunun üzerine kiracı, icra takibine itirazda bulundu ancak bu defa mülk sahibi tarafından Adana 3. İcra Hukuk Mahkemesi’ ne itirazın kaldırılması ve tahliye davası açtı.

Davacı alacaklı, başlatmış olduğu bu icra takibi ile aylık 540 TL’ den olacak şekilde 2014 şubat ayından 2015 yılı nisan ayına dek olan tüm kira tutarlarının karşılığı olan 8 bin 115 TL’yi kira alacağının ‘işlenmiş faizi’ ile tahsil edilmesi talebinde bulundu.

Davalı borçlu ailede bu uygulamaya karşı 23 haziran 2015 tarihli itiraz dilekçesinde, herhangi bir borcu olmadığı bildiriminde bulunarak, borcun tümüne, faize ve ferilerine itirazda bulundu. Davalı borçlu, 2 senelik kira borcunu ev sahibinin annesinin banka hesabına yatırmış olduğunu, zamanında kirayı ödemiş olduğunu bildirerek, davanın reddini talep etti.

Mahkeme tarafından üçüncü şahıs tarafından annesinin adına 6.963,25 TL ödeme gerçekleştirildiği, icra takibine konu olan kira alacağına ilişkin gerçekleştirilen bu ödeme mahsup edilmesinden sonra davalı borçlunun davacı alacaklıya 1.151,75 TL asıl alacak ve 20.48 TL işlemiş faiz borcunun kaldığına hüküm verdi. Mahkeme davanın kısmi olarak kabulüne, davalının 1.151,75 TL asıl alacak ve 20.48 TL işlemiş faiz alacağı olacak şekilde genel toplamda 1.171,67 TL alacağa yönelik yapmış olduğu itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliye edilmesine karar verdi. Söz konusu mahkeme kararı ise davacı vekili tarafından temyize götürüldü.

Üçüncü Kişiye Yapılan Kira Ödemeleri Geçersiz Kabul Ediliyor

Temyiz kapsamında Yargıtay 8.Hukuk Dairesi tarafından emsal bir karar alındı. Kiralanan, kiracının kira parasını, kiraya veren yerine annesine ya da üçüncü kişiye ödenmesi durumunda, söz konusu ödemelerin kiracının borçtan kurtulması için uygun olmadığı kararı verdi.

Kiracının kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 2 yıllık kira bedelini davacı annesi hesabına yatırmış olduğuna vurgu yapılan Yargıtay’ daki temyiz görüşmesinde, davalının 2 senelik kira bedelini mülk sahibinin annesinin banka hesabına ‘oğluna ait 2 senelik konut kira bedeli’ açıklaması ile 7 bin TL ödeme gerçekleştirdiği belirtiliyor.

Bu kapsamda kira bedelinin, kiralayana ödemesi gereken borçlardan olduğu ve üçüncü şahsa gerçekleştirilen ödemelerin kiracının borcunu düşürmeyeceği belirtildi. Bu neden ile davacı alacaklı tarafından kira ödemesi şeklinde kabul edilmeyen üçüncü kişi adına yapılan ödemeler davalı kiracıyı borçtan kurtarmıyor.

Bu yüzden mahkeme tarafından bu husus dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekli olurken, davacı tarafça kabul edilmeyen ödemenin takip konusu kira alacağına ilişkin olduğu kabul edilerek, yazılı biçimde davanın kısmen kabulüne davalının itirazının kısmi olarak kaldırılmasına karar vermesinin doğru olmadığı belirtildi.

Açıklanan nedenler dolayısı ile davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının bozulmasına oy birliği ile karar verildi ifadeleri belirtildi.

Konut projeleri veya büyük yatırımlar neticesinde alınan gayrimenkul ve taşınmazlar, her geçen gün değeri artmakta, yatırımcılara büyük karlar sağlamaktadır.

Bu doğrultuda konuyu ele aldığımızda alınan bu Gayrimenkuller ile birlikte hukuksal sorunlarda kendini göstermektedir. Her alanda olduğu gibi bu alanda da yetkisiz ve bilgisiz kişilerin danışmalığında ortaya çözülmez sorun baş göstermektedir.

Hukuk ve Danışmalık toplumsal yaşam içerisinde önceden çıkacak sorunların ilerde hukuk içerisinde kolayca nasıl çözüleceğinin en büyük yardımcıdır.

Birden Fazla Ev Ve İş Yerinin Kiraya Verilmesi Ve Kira Ücretlerinin Takibi

Yukarıda bahsettiğimiz nedenlerden dolayı yatırımcıların birden fazla ev ve iş yerinin olması durumunda, ortaya karmaşık ilişkilerin yönetilmesine ihtiyaç duyulabilir. Yada yurt dışında yaşayan vatandaşlarımızın Türkiye’ye sık sık gelememesi durumunda birden fazla ev ve iş yerlerinin kiralanmasında, kira ücretlerin alınmasında aksaklıklar ve zorluklar yaşayabilmektedir.

Kira ve Kiralama sürecinin en iyi şekilde yürütülmesi açısında, danışmanlıklara ihtiyaç duyabilmektedir.

Profesyonel anlamda bu süreçte yatırımcıların ve yurt dışında yaşayan vatandaşlarımızın en büyük destekçisi tabi ki avukat meslektaşlarımız olacaktır.

Gayrimenkullerin kira verilmesinin başından, kiracının tahliye edilmesine kadar ki süreç tamamen Türk hukuku içerisinde yer alan kurallar ile yönetilmektedir. Hukuk doğru başlangıç yapılırsa sonuca ulaşılır. | Gayrimenkul ve Kira Danışmanlık

Gayrimenkul Ve Kira Hukuku Danışmanlık Ve Avukatlık Hizmet Sözleşmesi

Gayrimenkul ve kira nedeniyle danışmanlık alınması durumunda, ortak çalışma yapılacak konular tespit edilerek, çalışmanın şartları, şekli, sorumlulukları, ücretleri, kira raporlarının hazırlanması ve teslim edilmesi, konuları sözleşmeye eklenerek çalışmaya iş sözleşmesi ile başlanılması, işin disiplini ve sorumluluğu açısından önemlidir.

Gayrimenkul Ve Kira Hukukunda Danışmanlık Neleri Kapsar Doğru Kiracının Bulunması Ve Evrakların İncelenmesi

Kira hukuku anlaşmazlık ve sorunların yaşanmasında en büyük sebeplerden birisi kiracıdır. Bu sorunun temelinde çözüme kavuşturmak mümkün değildir.

Ancak ev sahibi kiracı ilişkilerinden kaynaklanan sorunları daha az yaşanması doğru bir kaç adımla olabilmektedir. Kiracının belirlenmesinde danışmanlık şirketleri mutlaka kriterleri ve prensipleri olması gerekmektedir.

Gayrimenkulü acil olarak kiraya vermek, yetkisiz ve bilgisiz gayrimenkul danışmanları çalışmak sorunlara sadece yeni halkalar ekler.  Kiracının belirlenmesinde en büyük kriter kiralanacak gayrimenkulü kullanma amacıdır. Amaç dışı kullanılması hem mal sahibini hemde komşuları rahatsız edebilmektedir.

Bunun yanı sıra kiralayacak şirket ve şahısların iş durumu, geliri, işinde istikrarlı olması, kiracının geliri, bu gelir ile kira ücretlerinin ödemesindeki bağlantı, sık sık ev değiştirme var ise sebepleri, kişinin mernis adres kayıtları incelenebilir. En önemli husus ise referanslarıdır. | Gayrimenkul ve Kira Danışmanlık

Gayrimenkul Ve Kira Hukukunda Sözleşmenin Hazırlanması

Ev ve iş yerinin kiralanmasında ilerde çıkacak hukuksal sorunların daha kolay çözüme ulaştıracak en önemli belgelerden birisi “Kira Sözleşmesidir”

Kira sözleşmesi detaylı, açıklayıcı ve belirgin olmalıdır. Taraflar arasında soru işareti oluşturacak hiç bir konu atlanmamalıdır. Teslim edilecek demirbaş malzemeler, marka, model, yılı, durumu detaylandırılarak teslim ve tesellüm tutanağı hazırlanmalıdır. | Gayrimenkul ve Kira Danışmanlık

Kira Alacam Derken İcra Takibi İle Karşı Karşıya Kalabilirsiniz. Neden Mi?

Ev ve iş yerlerinin ortak kullanımı ile ilgili ödenecek aidat bilgileri, nasıl ne şekilde ödeneceği belirtilmelidir.

Kat mülkiyet kanununa göre bu ödemelerden mal sahiplerinin birinci derece sorumlu olduğu unutulmamalı. | Gayrimenkul ve Kira Danışmanlık

Gayrimenkul Ve Kira Hukukunda Sözleşmenin Yenilenmesi

Ev ve İş yeri Kira sözleşmeleri başlangıç ve bitiş tarihleri net olarak belirtilmelidir. Bu durum ilerde kira sözleşmesinin yenilenmesi ve sonlandırılmasında önemli unsurdur.

Kira hukukunda kira sözleşmesinin sonlandırılması, kiracıya bildirilmesi belli kural ve sürelere bağlanmıştır.

Bu sürelerde kira sözleşmesindeki tarihler ile belirlenmektedir. Kira sözleşmesinin yenilenmesi, hukuksal açıdan bakıldığında, kiracı ile yaşanan sorunlar ile belirlenmelidir.

Kiracının kira bedelinin zamanında ödemesi, verilen taahhütleri zamanında yerine getirmesi, çevreye ve ortak yaşam alanlarında komşu ilişkileri gibi belli başlı kriterler göz önünde bulundurulmalıdır.

Bununla ilgili ev ve iş yeri sahibi ile kira sözleşmesinin bitiminde önce mutlaka kararlaştırılmalıdır. | Gayrimenkul ve Kira Danışmanlık

Kira Hukukunda Kiranın Ödenmesi Kiranın Toplanması Kavramı

Kira hukukunda kiranın ödenmemesi en büyük sorunlardan biridir. Bu nedenle Kiraların toplanması ve takip edilmesi işin disiplini açısından önemlidir.

Ödenmeyen kiranın her ay düzenli ödenip ödenmediğinin takibi, ödenmemesi durumunda, bilgilendirme mesajlarının gönderilmesi ve ihtarname çekilmesi.

En sonunda kiranın ödenmesi için icra takibi ve tahliye için davanın açılmasıdır.

Yukarıda anlatılan hususların avukat ve hukuk danışmanı ile hareket edilmesi durumunda sorunların çözümü daha kolay ve masrafsız olacaktır.

Kira Davaların çözümündeki en pratik yol hukuki bilgi, tecrübe ve önceden tedbirlerin alınmasına bağlıdır. | Gayrimenkul ve Kira Danışmanlık

Ev Ve İş Yerinin Tahliyesinde En Pratik Yol

Ev ve iş yerinin tahliye işlemleri ile davaları zaman ve maddi kayba sebep olduğu unutulmamalıdır.

Tahliye Davalarında Kira ücretinin alınamadığı gibi dava harç, gider avansı, avukatlık ücreti, tahliye masrafları tamamen mülk sahibi tarafında yapılması gereken masraf kalemleridir.

Kira Hukuku Avukat Desteği Ve Danışmanlık Hizmetleri

Kira, kiralama, sözleşmenin hazırlanması, kira ücretlerinin alınması, kiracı sorunların çözümü, kiracı davaları içerisinde bir bütün olarak ele alınarak kiralama süreci başlangıcından sonuna kadar avukat desteği ve danışmanlığı ile yürütülmesi sorunun çözümünde en sağlıklı yoldur.

Kira, kiralama işlemi başı ve sonu itibari ile tamamen hukukun içerisinde yer alan bir hukuk dalı olup, bu sürecinde hukuk eğitimi almış avukat desteği ile yürütülmesi en doğru karar olacaktır.

Kira hukuku alanında en çok ihtiyaç duyulacak hukuksal destek ve danışmanlık; kira sözleşmelerinin hazırlanması, ödenmeyen kira alacakları için ihtarname gönderilmesi, kira bedelinin tahsili için icra takibi, tahliye davaları, kira tespit davaları olarak sıralayabiliriz. | Gayrimenkul ve Kira Danışmanlık

Kira Gelirlerinin Beyanı

Kira gelirinin beyanı belli kurallar çerçevesinde belli miktar ve süre içerisinde bildirilmesi zorunlu olup, beyanname verilmediği ve eksik bildirildiği takdirde ciddi cezalar ile karşı karşı kalınacak yaptırımları fazla olan bir durumdur. Burada kira hukuku ve vergi hukuk iç içe beraber yürümektedir. | Gayrimenkul ve Kira Danışmanlık

Gayrimenkul ve Kira Danışmanlık | Sıkça Sorulan Sorular

YURTDIŞINDA YAŞAYAN VATANDAŞLARIMIZIN SORUNLARI VE ÇÖZÜMÜ – KİRACILIK SIFATININ TESPİTİ İSTEMİ KİRACILIK SIFATININ TESPİTİ İSTEMİ – SÜRE BİTİMİNE DAYALI TAHLİYE DIŞINDA İDAREYE KİRACIYI KENDİ İRADESİYLE TAHLİYE ETTİRME HAKKI TANINMADIĞI – İSTİNAF KANUN YOLUNA BAŞVURU İSTEMİNİN ESASTAN KABULÜ.

ÖZET: 2886 Kanun’un 75. maddesinde idareye tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmış ise de davalı idarenin davacı kiracıyı tahliye ettirebilmesi için sözleşme süresinin bitmesi gerekmekte olup sözleşmenin 31.12.2032 tarihinde biteceği açıktır.

Bu sebeple davalı idare sözleşme süresi bitmeden ihale yasasına göre davacı kiracıyı tahliye ettiremez. Davalı idare davacı kiracının sözleşme hükümlerine aykırı davrandığı gerekçesiyle (ihtara rağmen imar planı sunulmaması, kira bedellerinin ödenmemesi) sözleşmeyi feshedip tahliye ettirmek istiyorsa, TBK’nun ilgili hükümleri gereği usulüne uygun dava açıp tahliye ilamı alması gerekmektedir. Bunun dışından davalı idarenin davalı kiracıyı sözleşme süresi bitmeden tek taraflı iradesiyle tahliye ettirme imkanı bulunmamaktadır. Yine sözleşmenin yukarda belirtilen maddelerinde davacı kiracının taahhüdünden vazgeçmesi vesaire durumlarda feshi müteakip on gün içinde tesisi boşaltmak zorunda olduğu düzenlenmiş ise de yerleşmiş Yargıtay kararlarına ve TBK’nun tahliyeye dair hükümlerine göre tahliyeye dair böyle bir ilam almadan ya da TBK’daki tahliye hükümlerini arttıracak şekilde sözleşmeye hüküm konamaz.

TBK’nun ilgili maddesinde ”Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine dair hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez” düzenlemesi bulunmaktadır. Belirtilen sebeplerle süre bitimine dayalı tahliye dışında, idareye, kiracıyı kendi iradesiyle tahliye ettirme hakkı tanınmadığından ve talepte HMK.nun ilgili maddesinde öngörülen şartlar bulunmakla mahkeme kararının kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir. KİRA HUKUKU AVUKATLIK VE DANIŞMALIK – GÖREVLİ SULH HUKUK MAHKEMESİ MENFİ TESPİT DAVASI – TARAFLAR ARASINDAKİ İHTİLAFIN KİRA İLİŞKİSİNDEN KAYNAKLANDIĞI – DOSYANIN GÖREVLİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE KARAR VERİLMESİNİN YERİNDE OLDUĞU – DAVALI VEKİLİNİN İSTİNAF BAŞVURUSUNUN REDDİ.

ÖZET: Dosyada, taraflar arasındaki uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklanmasına rağmen dava Asliye Ticaret Mahkemesinde açılmış olup; Mahkemece görevsizlik kararı verilerek dosyanın görevli Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi yerinde olduğundan ilk derece mahkemesinin görevsizlik kararı usul ve yasaya uygun bulunmuş ve davalı vekilinin istinaf başvurusunun reddine karar vermek gerekmiştir. MİRAS HUKUKU AVUKATLIK VE DANIŞMANLIK – KİRA ALACAĞI İÇİN YAPILAN İCRA TAKİBİNE İTİRAZIN İPTALİ KİRA ALACAĞI İÇİN YAPILAN İCRA TAKİBİNE İTİRAZIN İPTALİ – GÖREVSİZLİK VE YETKİSİZLİK TALEPLERİNİ İNCELEYEN MAHKEMENİN ÖNCELİKLE GÖREVLİ OLUP OLMADIĞINA KARAR VERMESİ GEREKTİĞİ.

GÖREVLİ OLMADIĞI TAKDİRDE YETKİ HUSUSUNU İNCELEYEMEYECEĞİ – YETKİ İTİRAZININ GÖREVLİ MAHKEMEDE DEĞERLENDİRİLECEĞİ.

ÖZET: Görevsizlik ve yetkisizlik taleplerini inceleyen mahkemenin öncelikle görevli olup olmadığına karar vermesi gerektiği, görevli olmadığı takdirde yetki hususunu inceleyemeyeceği, yetki itirazının görevli mahkemede değerlendirileceği anlaşılmıştır.

Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; dairemizce duruşma yapılmasına gerek olmadığı, dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlara, yasal gerektirici nedenlere göre karar verilmiş olması sebebiyle, incelenen mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, istinaf sebepleri yerinde olmadığından HMK 353/1-b/1 maddesi gereğince istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir. YURTDIŞINDA ALINAN BOŞANMANIN TÜRKİYEDE GEÇERLİ OLMASI – KİRA SÖZLEŞMESİNİN İPTALİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN İPTALİ – İLK DERECE MAHKEMESİNCE VERİLEN İHTİYATİ TEDBİR KARARI MEVCUT DURUMUN KORUNMASI VE DEVAMININ SAĞLANMASI İÇİN VERİLMESİ GEREKTİĞİ.

İHTİYATİ TEDBİR KARARI VERİLMESİNDE VE İHTİYATİ TEDBİRE YAPILAN İTİRAZIN REDDİNE KARAR VERMESİNDE USUL VE YASAYA AYKIRI BİR YÖN BULUNMADIĞI.

Davalı vekili istinaf talebinde; davaya bakmaya Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olduğundan, görevli olmayan mahkemenin ihtiyati tedbir kararı vermesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek, ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

Davacı vekili istinaf talebinde; taraflar arasındaki uyuşmazlığın kira sözleşmesinden değil, ortak alanlarda müvekkili şirketin yaptığı tadilat ve tefrişat işlerinden ortaya çıkan zarara ilişkin olduğunu, görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu belirterek görevsizlik kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

Dava; işyeri kira sözleşmesinin haklı feshi nedeniyle borçlu olmadığının tesbiti ile depozitonun iadesi ve depozito bedeli olarak verilen teminat mektubunun paraya çevrilmesinin ihtiyati tedbir kararı ile durdurulması talebidir.

İncelenen dosyada; taraflar arasında 19/05/2016 tarihli kira sözleşmesinin akdedildiği ve 8.607,99 Euro luk teminat mektubunun depozito olarak davalı kiralayana verildiği sabittir.

Taraflar Arasındaki kira sözleşmesi feshedildiğinden, depozito olarak verilen 8.607,00 Euro teminat mektubunun iadesi ile paraya çevrilmesinin tedbiren durdurulması talebi üzerine davanın açıldığı Asliye Ticaret mahkemesince depozito olarak verilen teminat mektubunun paraya çevrilmemesi için 16/03/2017 tarihli ara karar ile ihtiyati tedbir kararı verilmiş, davalının itirazı üzerine mahkemece yapılan duruşmada taraf vekillerinin beyanları da alındıktan sonra 16/05/2017 tarihinde itirazın reddine karar verilmiştir.

Davacının borçlu olmadığının tespiti yönündeki talebinin konusunu depozito alacağı oluşturduğundan, dava taraflar arasındaki kira ilişkisinden kaynaklanmıştır. Alacağın temeli kira ilişkisidir. Bu nedenle HMK.4/1.a.madde gereğince kirasözleşmesinden doğan tüm uyuşmazlıklara konu davalara bakma görevi Sulh Hukuk Mahkemesine aittir. KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN ALACAK DAVASI – İLK DERECE MAHKEMESİ KARARINI HEM MADDİ OLAY HEM DE HUKUKA UYGUNLUK BAKIMINDAN İNCELEMEYE TABİ TUTARAK TESPİT EDİLEN YARGILAMA HATALARINI BİZZAT DÜZELTMEK AMACIYLA YAPILAN İNCELEME Yargılama konusu olayda: Kira sözleşmesinden kaynaklanan kira alacağı ve ceza-i şart bedelinin tahsilinin istendiği, mahkemenin görevsizlik kararı verdiği, HMK 20. Maddesi gereğince görevsizlik kararı verildiğinde mahkeme masrafları ve vekalet ücreti ile ilgili değerlendirme yapılmayacağı,

Görevsizlik kararının kesinleşmesi üzerine iki hafta içinde başvuru halinde dosyanın görevli mahkemeye gönderileceği, yargılamaya görevli mahkemede devam edileceği,

Yasal sürede dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi için başvurulmaması halinde taraflara tebliği üzerine dosyanın görevsizlik kararını veren mahkeme tarafından ele alınarak davanın açılmamış sayılmasına karar verileceği, bu halde mahkeme masraflarının ve vekalet ücretinin hangi tarafa ait olacağına ilişkin hüküm kurulacağı anlaşılmıştır.

Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; dairemizce duruşma yapılmasına gerek olmadığı, dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlara, yasal gerektirici nedenlere göre karar verilmiş olması sebebiyle, incelenen mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, istinaf sebepleri yerinde olmadığından HMK 353/1-b/1 maddesi gereğince istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.