Türkiye’de çok sayıda taşınmaz, birden fazla kişi arasında ortak hisseli tapu ile kayıtlıdır. Ancak bu ortaklık zaman içinde çeşitli nedenlerle sürdürülemez hale gelebilir.

Paydaşlar arasında uyuşmazlık çıkması ya da malın fiilen kullanılmasının mümkün olmaması halinde, ortaklığın giderilmesi yani “izale-i şuyu” davası gündeme gelir.

Peki hisseli tapu nasıl bölünür? Hak nasıl alınır? Dava nasıl açılır ve süreç nasıl işler? İşte merak edilen tüm detaylar…

Ortak Hisseli Tapu Nedir?

Ortak hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi adına tescilli olduğu mülkiyet türüdür. Bu paydaşlık, iki şekilde olabilir:

Paylı Mülkiyet (Adi Ortaklık): Hisseler belirli oranlarla ayrılmıştır.

Elbirliği Mülkiyeti: Genelde miras yoluyla oluşur; paylar belirsizdir.

Her iki durumda da ortaklar malı birlikte kullanmakla yükümlüdür. Ancak kendi hissesini satmak isteyen ya da ayrılmak isteyen bir ortak, izale-i şuyu davası ile bu ortaklığı sona erdirebilir.

Ortaklık Nasıl Sonlandırılır?

1. Anlaşma Yolu ile Ortaklığın Sona Erdirilmesi

En hızlı ve masrafsız yol, paydaşların kendi aralarında anlaşarak taşınmazı fiilen bölmeleri ya da bir paydaşın diğerlerine payını devretmesidir. Anlaşma sağlanırsa:

Tapuda devri gerçekleştirmek mümkündür.

Mahkemeye başvurmaya gerek kalmaz.

İzale-i Şuyu Davası ile Ortaklığın Giderilmesi

Anlaşma sağlanamazsa, paydaşlardan biri Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Bu davada iki yol izlenebilir:

Aynen Taksim (Bölüşme): Mal teknik olarak bölünebiliyorsa (örneğin arsa), mahkeme paydaşlara ayrı parseller verir.

Satış Yoluyla Paylaşım: Bölme mümkün değilse (örneğin daire), taşınmaz satışa çıkarılır ve elde edilen para, hissedarlar arasında paylaştırılır.

Açık Artırma ve Satış Süreci

Mahkeme satışa karar verdikten sonra İcra Müdürlüğü veya Satış Memurluğu tarafından açık artırma yapılır. Bu artırmaya:

Tüm paydaşlar katılabilir.

Tüm paydaşlar rıza gösterirse, sadece kendi aralarında satış yapılabilir.

Rıza yoksa, üçüncü kişiler de artırmaya katılabilir.

Satış Sonrası Para Ne Zaman Ödenir?

Satıştan elde edilen gelir, öncelikle şu giderler düşülerek hesaplanır:

Tellaliye ücreti (komisyon)

Satış ilan ve ihale giderleri

Diğer yasal kesintiler

Kalan tutar, her hissedarın pay oranına göre banka hesaplarına yatırılır. Genellikle bu süreç satıştan sonraki birkaç hafta içinde tamamlanır.

Masraflar ve Avukatlık Ücreti Kimden Alınır?

Dava Masrafları:

Davayı açan ortak ilk etapta tüm masrafları öder.

Ancak dava sonunda, bu masraflar tüm ortaklara payları oranında yansıtılır.

Davacı, diğer ortaklardan yaptığı masrafları geri alabilir.

Avukatlık Ücreti Kim Öder?

Mahkemece hükmedilen karşı vekâlet ücreti, davayı kazanan lehine hükmedilir.

Yani, süreci haksız yere uzatan ya da uzlaşmayan taraf, bu ücreti ödemekle yükümlü olabilir.

Hissesini Satmak İsteyen Ne Yapmalı?

Eğer ortaklığın sona erdirilmesini beklemeden kendi hissesini satmak isterseniz:

Öncelikle diğer hissedarlardan onay almanız gerekir.

Hissedarlar satışa karşı çıkarsa, satış noter veya tapu müdürlüğü nezdinde gerçekleşemez.

Rıza varsa, tapuda satış yapılabilir.

Ortaklığın Giderilmesinde Avukat Desteği Alın!

Hisseli taşınmazlarda yaşanan uyuşmazlıklar, çoğu zaman anlaşma ile çözülmek istense de bu mümkün olmayabilir. Bu durumda izale-i şuyu davası, hukuken en kesin ve etkili yoldur.

Satış yoluyla ortaklığın sonlandırılması, taraflar arasında hakkaniyetli bir bölüşüm sağlar. Dava süreci teknik detaylar içerdiğinden, özellikle değerli taşınmazlarda avukat desteği alınması önemle tavsiye edilir.