Süresinde Teslim Edilmeyen Konutun Kredisi Ne Olur?

Ancak müteahhitin belirlediği süre içerisinde konut teslim edilmediğinde, kredi çekmiş kişiler hem kira ödeyip hem de kredi ödedikleri için mağdur konumuna düşebilmektedirler.

Henüz Türkiye’de yeni olarak gerçekleşen bu durumlarda, mahkeme kredinin durdurulması yönünde karar verebilmektedir.

Bağlı Kredi Nedir?

6502 sayılı Kanun gereği, tüketici bir mal ya da hizmetin sağlanması için çekeceği krediye bağlı kredi denilmektedir.

Özellikle konut ve araç alımlarında kullanılan kredi, ön ödemeli konut satışındaki kararlaştırılmış proje için bankanın tüketiciye özel olarak sunduğu kredi türüdür.

Bağlı krediler genelde satıcı, konut hallerinde ise müteahhit ile bankanın yapacağı anlaşma neticesinde belirlenirler. Çünkü müteahhit anlaşma yaptığı banka ile konutlarını satabilecek, banka ise özel faiz oranları ile buradan geleceklere kredi verebilecektir.

Görünürde, ev almak için peşin parası olmayan ve düşük faiz isteyen kişilerin yararına olabilen bağlı kredi, konutun kredi öncesinde kararlaştırılan teslim tarihinde bitirilmediği durumlarda tüketici yani krediyi çeken nazarında sorun yaratabilmektir.

Örneğin krediyi çeken aynı zamanda kira ödemesi yapıyorsa ve kendi mali durumunu satın aldığı konutun teslim tarihine göre ayarlamışsa ama konut belirlenen tarihte teslim edilmemişse, kişi hem kredi ödemeleri hem de kira ödemesi ile zor duruma düşmektedir.

Süresinde Teslim Edilmeyen Konutun Kredisine Ne Olur?

2019 yılında emsal olabilecek bir karar ile bağlı kredi konusunda önemli bir adım atılmıştır. Aydın’da ön ödemeli satış sözleşmesi ile konut alan tüketiciye, müteahhit kredi çekerken belirttiği tarihte konutu teslim etmeyince süreç mahkemeye taşınmıştır.

Asliye mahkemesinde görülen dava neticesinde sözleşme kurallarına aykırı olarak davranıldığı için kredi ödemeleri durdurulmuştur. Banka ise bu durumda, sorunun kendilerinden değil müteahhitten kaynaklandığını öne sürmüş ancak kredinin konut için kullanıldığını göz önünde tutan mahkeme davalı lehine karar vermiştir.

Süresinde teslim edilmeyen evin kredisine durdurma kararı

Dava neticesinde ortaya çıkan durumda ise, süresinde teslim edilmeyen konutun kredisi zararlarının önüne geçmek adına dava açabileceği görülmüştür. Aynı zamanda bağlı kredi konusunda düzenlemeye gidilmesi de gerekmektedir.

Tüketici her ne kadar müteahhit aracılığı ile bu krediyi kullanıyor olsa da dava durumlarında banka bu krediyi ayrı bir kredi olarak, tüketicinin şahsına ait sunmaktadır.

Haliyle banka ve yüklenici kişi ya da firma arasında bir bağ bulunmadığında, söz konusu mağduriyeti sadece tüketici yaşamaktadır. Bu durumların önüne geçmek için müteahhit ya da ilgili firma arasında banka arasında bir sözleşmenin yapılmış olması gerekmektedir.

Aynı şekilde ilgili düzenlemeler yapılasıya kadar bu durumdan mağdur olan tüketiciler ise ilgili davada görüldüğü üzere kredilerinin durdurulması yönünde dava açabilmektedir.

Mahkeme süreci zor ve bankaya karşı olduğu için alanında uzman bir avukat tarafından yönetilmesi, gerekli sürecin takibi için davalı açısından oldukça yararlı olacaktır.

Müteahhit Evi Teslim Etmiyor Ne Yapmalıyım?

Evi zamanında teslim etmeyen müteahhit ile ilgili olarak delil tespit davası açmak etkili bir yöntemdir. Bu süreçte, mevcut durumu fotoğraflar, yapı denetim kuruluşunun belgeleri ve gerekirse diğer üçüncü kişilerin raporlarıyla ispatlamak mümkündür. Bu süreçte uzman bir avukattan hukuki destek almak önemlidir.

Geç Teslim Ayıp mıdır?

Türk Borçlar Kanunu’na göre, malın kararlaştırılan sürede teslim edilmemesi ayıplı mal kapsamında değerlendirilir ve bu durum, alıcıya çeşitli haklar tanır.

Geç Teslimden Kaynaklı Kira Alacağı Nedir?

Sözleşmeye veya kanuna aykırı şekilde konutun taahhüt edilen tarihte teslim edilmemesi halinde, teslim tarihine kadar kira alacağı talep edilebilir. Ancak, tüketici uyuşmazlıklarında arabuluculuk 2020 yılı itibarıyla dava şartı haline gelmiştir.

Müteahhit Sözleşmeye Uymazsa Ne Olur?

Müteahhit sözleşmede belirtilen yükümlülükleri yerine getirmezse, arsa payı sahipleri sözleşmeyi feshedebilir. Ayrıca, müteahhitin ayıplı işleri gidermemesi halinde mahkemeye başvurulabilir.

Parası Ödenen Malın Teslim Edilmemesi Nereye Şikayet Edilir?

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca, mal veya hizmetin teslim edilmemesi durumunda uyuşmazlıklar Tüketici Hakem Heyetleri veya Tüketici Mahkemeleri’nde çözümlenebilir.

Müteahhidin Sorumluluğu Kaç Yıl?

Yapılarda gizli ayıpların tespiti durumunda, iş tesliminden itibaren müteahhit 5 yıl süreyle sorumludur. Açık ayıplar tespit edilip iş teslimi yapılmışsa, müteahhit sorumlu tutulamaz.

Müteahhit Sorumluluğunu Yerine Getirmezse Ne Olur?

İş sahibi, eseri gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğünü yerine getirdikten sonra, müteahhit ayıplı iş nedeniyle sorumlu tutulabilir. İş sahibi bu yükümlülüğü yerine getirmezse, müteahhit iskan ruhsatı alma yükümlülüğünden muaf olur.

Teslim Tarihinde Teslim Edilmeyen Konut İçin Ne Yapılır? Teslim için belirlenen tarihte teslimi gerçekleştirilmeyen konutlar, söz konusu konutlar üzerinde hak sahibi olan müşteri veya tüketicileri mağdur etmektedir.

Bu mağduriyetin giderilmesi için hukuki usul ve esaslar dikkate alınarak “Teslim tarihinde teslim edilmeyen konut için ne yapılır?” sorusu gündeme getirilmektedir.

Teslim Tarihinde Teslim Edilmeyen Konut İçin Ne Yapılır?

Gayrimenkul hukuku kapsamında, hak sahipleri ile iş gören firma arasında hukuki ihtilaflar yaşanmasına sebep olan bu durumda yapılması gerekenler, yasal prosedürlere uygun bir şekilde uygulamaya konulmalıdır. Bu şartlar altında hak sahipleri mağduriyetlerinin giderilmesi konusunda olası hak kayıplarına uğramadan istedikleri sonuçlara ulaşabilmektedir.

Gayrimenkul piyasasında konut alım satım aşamalarının stresli olduğu aşikardır. Zira konut alımında oldukça stres yaşayan hak sahipleri, konutların teslim tarihinin gecikmesi akabinde pek çok maddi ve manevi sıkıntının içine düşebilmektedir. Böyle durumlarda gayrimenkulün zamanında kendilerine teslim edilmemesi sebebiyle mağduriyet yaşayan müşteri veya yatırımcıların hakkını araması gerekmektedir.

Konut Tamamlanmadan Yapılan Anlaşmalar

İçinde bulunduğumuz dönemde emlak sektöründe konut alım ve satım işleri farklı dinamikler üzerinden ilerlemektedir. Zira bazı durumlarda yatırımcı veya müşteriler, doğrudan tamamlanmış evleri tercih ederken bazı durumlarda da inşaat projelerini tercih edebilmekteler.

Bu tür inşaat projeleri gerçekleştiren firmalar, henüz gayrimenkullerin yapımı tamamlanmadan söz konusu taşınmazları müşterilere satabilmektedir. Bu uygulamanın hukuki açıdan bir sıkıntısı bulunmamaktadır. Dolayısıyla inşaat tamamlanmadan daire veya diğer konutların satışını gerçekleştirmek yasal bir yöntemdir.

Bu tür uygulamaları hayata geçiren inşaat firmaları müşterilere, inşaat halinde iken daire satışını gerçekleştirerek indirimli fiyatlardan yararlanma imkanı sunmaktadır.

Yatırımcılar, bu şekilde ev sahibi olmayı kabul ettiği durumda konutun teslim edileceği tarihi, inşaat firmasından öğrenmek durumundadır. Nitekim söz konusu şirket de konutun teslim edileceği tarihi açık ve net olarak yatırımcılarına belirtmekle yükümlüdür.

Bu tarihin gecikmesi halinde mağdur durumda olan yatırımcı, hukuki yollara başvurarak mağduriyetinin giderilmesi talebinde bulunabilmektedir.

İnşaatın zamanında teslim edilmemesi günümüzde emlak sektöründe sıklıkla karşılaşılan bir durum olması sebebiyle hak sahipleri olan yatırımcılar ile inşaat firmaları arasında meydana gelen hukuki ihtilaflar dava yoluyla çözüme kavuşturulmaya çalışılmaktadır.

Kira Bedeli Sözleşmede Bulunmak Zorunda Değil

Bu tür bir yöntemle yani konutu tamamlanmamış olan bir emlak projesinden satın alan yatırımcıların, olası bir durumda hak kayıpları yaşamamaları için öncelikle inşaat firması veya müteahhit ile imzalanan sözleşmenin detaylarını iyi bir şekilde göz önünde bulundurmaları gerekmektedir.

Sözleşmelerin içeriğinde eksikler olmadığına ve sözleşmede yer alan hükümlerin dikkatli bir şekilde hazırlandığına dikkat eden yatırımcılar, bu sözleşmeden doğan hakları da iyi kullanmak durumundalar. Nitekim bu sözleşmelerde yer alan hükümlere göre yatırımcı, konutunu teslim alana kadar kiraya çıkması gerekiyorsa bu kira bedelinin inşaat firması tarafından ödenmesi gerekmektedir. Ancak bu zorunluluğun illa ki sözleşmede bulunması şart koşulmamaktadır.

Müteahhidin inşaatı zamanında bitirmemesi gibi bir durum söz konusu olduğunda maddi zarar ile karşılaşan yatırımcılar, karşılaştıkları bu zararın ve mağduriyetlerinin giderilmesi için yasal işlem başlatabilme hakkına sahiptir. Bu noktada yapılması gerekenlerin hukuki usul ve esaslara uygun olmasına dikkat edilmesi gerekmektedir.

Teslim Tarihi Geciken Konutlarda Yatırımcının İzlemesi Gereken Yollar

İnşaat firmasının veya yüklenici firmanın konutları zamanında teslim etmemesi durumunda mağdur olan yatırımcıların öncelikle sözleşme ihlali yapan söz konusu firmaya noter yoluyla ihtarname çekmeleri şartı bulunmaktadır. Bu sayede mal teslimi ihtarname çekilerek mağduriyetin giderilmesi konusunda gündeme gelen zararın karşılanması sağlanabilmektedir.

Noter yoluyla konutu zamanında teslim etmeyen inşaat şirketi veya yüklenici firmaya yapılan talebin söz konusu şirket tarafında değerlendirilmeye alınmaması durumunda ise hak sahiplerinin doğrudan tüketici mahkemelerine başvurması gerekmektedir.

Tüketici Mahkemesine Başvuru

Sözleşmede yazdığı şekilde teslim tarihinde teslim edilmeyen konutlar sebebiyle mağdur olan yatırımcı veya müşteriler, haklarını tüketici mahkemelerine başvuruda bulunarak arayabilirler. Ancak bundan sonraki süreç, konutun teslim tarihinin gecikmesi sebebiyle açılacak olan bir davayı konu edinmektedir.

Bu dava esas itibarıyla mağduriyetin giderilmesi ve karşılaşılan zararın tazmini için açılan bir davadır. Dolayısıyla olası hak kayıpları yaşanmaması için bu tür taleplerde uzman gayrimenkul avukatı veya tazminat avukatına vekalet verilmesi faydalı olmaktadır.

Bu şekilde hukuki prosedürlere uygun olarak istenecek olan tazminat talepleri çok daha kısa sürede sonuçlanabilmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından görülen davada, TOKİ’nin hak sahibine zamanında teslim etmediği konutlar için kira kaybı tazminatı ödemesi gerektiğine yönelik emsal niteliğinde bir karar çıktı. Yüksek Mahkeme, bir hak sahibi vatandaşın TOKİ’den satın aldığı konutun teslim tarihinden daha geç bir zamanda teslim edilmesi üzerine açmış olduğu kira kaybından kaynaklanan tazminat davasını reddeden yerel mahkeme kararını oy birliği ile bozdu.

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na ilişkin emsal niteliğindeki kararın detayları haber yazımızda yer alıyor.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun vermiş olduğu bu hükmün gerekçesinde; davacı olan hak sahibinin, satın almış olduğu konutun, daha önceden belirlenen ve sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edilmediğini öne sürerek, konutun kendisine geç teslim edilmesinden kaynaklanan tazminat talebinde bulunduğu ifade edildi.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı

Hukuk Genel Kurulu’na konu olan davada, Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 106. maddesinde, karşılıklı sorumluluk ve yerine getirilmesi gereken işlemleri içeren sözleşmelerde borcun yerine getirilmemesi durumunda, alacaklı olan kişinin haklarını nasıl kullanacağına dair düzenlemelerin bulunduğuna vurgu yapıldı.

Buna göre alacaklı konumunda olan kişi, söz konusu Kanun’un 106. maddesinin ikinci fıkrasında belirtildiği üzere seçimlik haklardan birisini kullanabilmesi adına borcunu ifa etmekte direnen borçlu konumundaki kişiye mehil vermek zorundadır. Öte yandan aynı Kanun’un bir sonraki 107. maddesinde şu durumlardan:

• Borçlu kişinin hal ve mevcut durumundan söz konusu tedbirin tesirsiz olduğu anlaşıldığında,
• Borçlu kişinin temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için faidesiz kalmış durumda ise,
• Sözleşmede yer alan hükümlere göre borç yatin ve tespit edilen muayen bir mehil içinde borcun ödenmesi gerekli ise,

birinin bulunması durumunda mehil tarihine gerek görülmemektedir. Somut olay da göz önünde bulundurulduğunda, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 106. maddesinin birinci fıkrası gereğince bu durumda bir mehil belirlenmesine ihtiyaç duyulmamaktadır.

Borcun Yerine Getirilmemesinde Alacaklının Seçimlik Hakları

Söz konusu 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 106. maddesinin ikinci fıkrasında, borcun yerine getirilmemesi durumunda alacaklının üç seçimlik hakkının bulunduğu ifade edilmiştir. Buna göre alacaklı;

1. Her zaman gecikmiş ifayı ve gecikme tazminatını isteme
2. Sözleşmenin ifasından vazgeçilerek olumlu zararı isteme
3. Sözleşmeyi tamamen feshederek olumsuz zararı isteme

haklarından birini seçme konusunda özgürdür.

Somut olaya bakıldığında, taşınmazın geç teslim edilmesinin ispatlanması halinde, geciken teslim süresine yönelik tazminat belirlenerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yerel mahkemenin hukuka aykırı hareket ederek davanın reddine karar verilmesi oy birliği ile bozulmuştur.