Kimi kiracılar zaman kazanmak adına bu süreci uzatmakta ve ev sahipleri tahliye işleminin gerçekleşmemesi nedeniyle mağdur olmaktadırlar.

Taşınmazların tahliyesi Borçlar Kanunu ile düzenlenmiş olup Kanun’da belirtilen hususlara ev sahipleri ve kiracıların riayet etmesi gerekmektedir. Tahliye kararı sonrası kiracılara 15 günlük bir süre tanınması ve bu süre içerisinde taşınmazı tahliye etmesi belirtilmelidir.

Kira Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracı tahliye davası ne kadar sürer sorusuna verilecek yanıt avukatlık hizmeti alınıp alınmamasına göre değişebilmektedir.

Kira davalarının sonuca kavuşturulması için yargının hedefi 300 gündür. Avukatlık hizmeti alındığında bu süre içerisinde karar alınabilirken, avukatlık hizmeti alınmadığında bu süre 1 ila 1,5 yıl arasında değişmektedir.

İhtiyaçtan Kira Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kendisine, bakmakla yükümlü olduğu kimseye veya alt/üst soyundan olan kimseye konut ihtiyacı olması nedeniyle açılan ihtiyaçtan tahliye davası 2 ila 3 ay içerisinde sonuçlandırılmaktadır.

Kira Tahliye Davasında Kiracının Hakları Nelerdir?

Ev sahibinin olduğu kadar tahliye davasında kiracının hakları da bulunmaktadır. Bu haklar için iki özel durum bulunmaktadır:

• Kiraya konu taşınmazın kullanılma işlevini yerine getirmesine imkan bulunmaması halinde,
• Mülk sahibinin kontratın erken feshedilmesini istemesi halinde

Kiracılar imzaladıkları kira sözleşmesini feshederek mülkü tahliye edebilmektedirler. Sayılan bu iki özel durumun dışında mülkün tahliye edilmesi halinde imzalanan kira sözleşmesi gereği ilgili süre boyunca kullanılmayan dönemlerin kirasının ödenmesi gereklidir.

Tahliye Kararına Uymayan Kiracıya Karşı Ne Yapılmalıdır?

Mahkeme tarafından alınan tahliye kararına kiracıların uyması gereklidir. Verilen tahliye kararı sonrası kiracılara verilen 15 günlük süre zarfında tahliye işleminin gerçekleşmemesi halinde ev sahibinin iyi niyetine bağlı olarak kiracılara bir miktar süre verilebilmektedir.

Kira Tahliye Davası Ne Kadar Sürer

15 günlük süre bittiği ve ev sahibinin ilave süre vermemesi halinde tahliye kararına rağmen çıkmayan kiracı için ev sahipleri kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak icra dairesine başvurmalıdır.

İcra dairesine başvurunun ardından kolluk kuvvetleri ve icra memuru vasıtası ile mülk tahliye edilmektedir.

İşyeri tahliye davası ne kadar sürer

Kira hukuku içerisinde tahliye davası günümüzde ev ve iş yerlerinin kiralarının ödenmemesi nedeniyle açılan davaların fazla olması, konuşulması, masraflı ve bir o kadar da sıkıntılı bir süreç olmasıdır.

Dolayısıyla kiracıya karşı kira alacağı yani temerrüt nedeniyle tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası en çok açılan davaların başında gelmektedir.

Kira hukuku ve tahliye davaları hukuk büromuzda İcra departmanı içerisinde branşlaşmış avukatlar tarafından takibi yapılmaktadır.

Kira tahliye davası ne kadar sürer sorusu bu kadar sıkıntılı bir süreçte cevabı merak edilen konu ve soru olması da normal olmaktadır. Dolayısıyla tahliye davalarının sonuçlanma süresi belirlenirken, dava aşamaları, incelendiğinde ve dava açılan tarafa kanunen verilen sürelerin beklenmesi, hak tanınması, davanın sonuçlanmasındaki şeffaflığı ifade edecektir.

Kiraya verenin belirttiği, kiracım kiramı ödemiyor durum ortada bu kadar uzun sürmesi normal mi? şeklinde ki söylemlerin objektif olarak düşünüldüğünde, hukuk devletinin vatandaşına tanıdığı hakların verilmesi ve kullanılması vazgeçilmez unsurudur.

Avrupa Birliği Kriterlerinde Kira tahliye davası ne kadar sürer

Örneğin davalardaki dilekçelerin tebliğ edilmesi, 14 gün içinde kendini savunacak belgeler ile birlikte cevap dilekçesinin verilmesini beklemek hem zorunluluk hemde savunma hakkıdır.

Yukarıda açıklanan bilgiler ışığında Avrupa Birliği Adaletin Etkinliği Komisyonunca üye ülkelerce yapılan toplantılarda vatandaşın adalete olan güveni sağlamlaştırmayı düşünülmüş ve bu çerçevede davalarda makul sürede yargılama yapılarak hak ihlallerinin engellenmesi amaçlanmıştır.

Tahliye davalarının sonuçlanma süresi belirlenirken dava aşamaları netleştirilmiş ve verilmiş haklar düşünülerek gün tayini yapılmıştır. Tahliye davasının makul yargılama ve sonuçlanma süresi basit yargılama ile 451 gün içerisinde tamamlanacağı kriteri hedeflenmiştir.

Tahliye Davası Aşamaları ve Süreleri

Tahliye davasında davanın açılması ve dilekçe aşamasının tamamlanması ile ön inceleme duruşma aşaması, eksik delillerin sunulması ve toplanması ikinci duruşma aşamasında yapılmaktadır.

Davanın en önemli aşaması ve kararın artık netleşeceği tahkikat aşamasında ise tanıkların dinlenmesi, keşif ve bilirkişi incelemesi gibi diğer işlemlerin yapıldığı kararın verildiği aşama bulunmaktadır.

Karar verildikten sonra ise gerekçeli kararın yazılması ve hakim onayının olduğu aşamadır.

Kira tahliye davası ne kadar sürer –  Ön İnceleme Duruşması Süresi

Tahliye davasının açılması ile dava dilekçesinin tensip zaptının hazırlanması, dilekçenin karşı tarafa tebliğ edilmesi, tebliğ edilen dava dilekçesine cevap verilmesi ile ön inceleme duruşmasının taraflara tebliğ edilerek duruşmanın yapılma süresi 111 gündür.

Eksik Delillerin Toplanması ve İkinci Duruşması Ne Kadar Sürer?

Tahliye davasının ön incele duruşması ile tamamlanması ile birlikte, eksik delillerin toplanması ve ikici duruşmanın yapılma süresi, 60 gündür.

Altmış günlük süre içinde ikinci duruşma yapılarak, artık delil sunma cevap verme aşaması sonlanmış olacaktır. Bu süreden sonra bildirilen deliller kararda yer verilmemesi konusunda yargıtay kararları mevcut olup, bu aşamanın iyi takip edilmesi gerekmektedir.

Tahliye Davasında Tahkikat ve Karar Duruşması Ne Kadar Sürer?

Tahliye davası ikinci duruşma ile sunulan delil listelerinin değerlendirilmesi için tanık dinlenmesi, keşif talebi varsa keşif yapılması bu aşamada gerçekleşir.

Toplanan delil, tanık beyanları ile bilirkişi raporu alınarak karar verilmektedir. Bu aşamadaki süre 250 gündür.

Tahliye Davasında Gerekçeli Karar Ne Kadar Sürede Yazılır?

Tahliye davasında karar duruşması ile Gerekçeli kararın yazılması ve hakim onayından çıkma süresi 30 gündür.

Yukarıda yapılan açıklamalar, anlatılan dava aşamaları ile birlikte değerlendirme yapıldığında Tahliye davasının sonuçlanması için belirlenen makul süre 451 gündür.

Bu süre mahkemelerin yoğunluğu, dava aşamasında ki olumsuzluklar, veya hakların kullanılmasındaki süreler ile bağlantılı olarak değişebilmektedir.

Tahliye Davası Kira avukatı ve danışmanlık ile dava sürecinin doğru takip edilmesi nedeniyle kira hukuku avukat desteği ve danışmanlık alınmasında fayda bulunmaktadır.

Kira hukuku alanında ki diğer makaleleri okumak için konulardan ya da Tahliye Davası Ne Kadar Sürer diğer makale seçebilirsiniz.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer? | Sıkça Sorulan Sorular

KİRALANAN TAŞINMAZDAN TAHLİYESİ İSTEMİ – GEÇERLİ BİR TAHLİYE İHTARINDAN SONRA ÖDEME EMRİNDE VERİLEN YASAL 30 GÜNLÜK SÜRE İÇERİSİNDE BORÇ ÖDENMEDİĞİ. TEMERRÜT VE TAHLİYE KOŞULLARININ GERÇEKLEŞTİĞİ.

ÖZET: Davalıya tebliğ edilen ödeme emrinde 30 gün içerisinde borcun ödenmemesi halinde icra mahkemesinde tahliye davası açılabileceği ihtarı yer almaktadır.

Bu ihtar sonrasında İİK.nun 269/a maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye davası açılmıştır. Davalı tarafça takibe konu borç, ödeme için belirlenen yasal süreden ve hatta tahliye davası açılmasından sonra 22/03/2017 tarihinde ödenmiştir.

Ancak süresinden sonra yapılan ödeme, temerrüt olgusunun gerçekleşmesine engel değildir. Bu durumda geçerli bir tahliye ihtarından sonra ödeme emrinde verilen yasal 30 günlük süre içerisinde borç ödenmediğinden, temerrüt ve tahliye koşullarının gerçekleştiğinin kabulü gerekir.

KİRA TAHLİYE DAVASI– SÜRESİNDE AÇILMAYAN DAVANIN REDDİNE KARAR VERİLMESİNDE BİR USULSÜZLÜK BULUNMADIĞINDAN BU NEDENLE DAVACI VEKİLİNİN İSTİNAF KANUN YOLU BAŞVURUSU İSTEMİNİN ESASTAN REDDİ.

Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.01.2007 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli, eczane niteliğindeki kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kiralananın niteliğine göre kiralanan 6098 sayılı TBK Konut ve Çatılı işyeri kira hükümlerine tabi olup taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi belirli süreli olarak yapılmıştır. Davacı kiraya verenler vekili tarafından Ankara 1. Noterliğinden keşide edilen ihtar ile TBK’nun 347. Maddesi gereği 31.12.2016 tarihi itibarı ile sözleşme sonunda tahliye edilmesini aksi halde tahliye davası açılacağı ihtaren davalı kiracıya bildirilmiştir.

Kiralanan taşınmaz tahliye edilmeyince açtığı iş bu dava ile kiralananın TBK’nun 347. Maddesine göre tahliyesini istemiştir. TBK’nun 347. Maddesine göre, tahliye kararı verilebilmesi için sözleşme süresinin bitmesi, TBK 347/1 Maddesine göre birer yıl uzayan dönemin on yıl olması ve on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay öncesinde bildirimde bulunması koşuluyla kiraya veren tarafından hiçbir sebep gösterilmeksizin sözleşmeye son verilebilir.

Kira sözleşmesi 01.01.2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli olup, 5 yıllık sözleşme süresi 01.01.2012 tarihinde bitmiştir. Bu tarihten itibaren birer yıl uzayan on yıllık dönem 01.01.2022 tarihidir. Bu tarihi izleyen uzama yılı 01.01.2022-01.01.2023 dönemidir. Uzayan dönemin bitim tarihi olan 01.01.2023 tarihinden üç ay öncesi fesih ihbarını tebliğ ettirip dönem sonu itibariyle sözleşmenin feshedilmesi gerekir.

Davacı tebliğ tarihli noter ihtarı ile sözleşmeyi 01.01.2017 dönemi için feshettiğini bildirmiş ise de fesih ihbarının 10 yıllık süre dolmadan keşide edildiği anlaşılmaktadır.

Fesih ihbarı uzayan on yıllık süre dolmadan düzenlendiğinden 31.01.2017 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Mahkemece süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığından bu nedenle davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusu isteminin esastan reddine ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

İTİRAZIN İPTALİ DAVASI – KAPI KİLİDİNİN ÇİLİNGİR VASITASIYLA AÇILIP DEĞİŞTİRİLDİĞİ MECURUN DAVACI KİRALAYANIN UHDESİNE GEÇTİĞİNİN KABULÜ.

DAVALININ MECURUN BU TARİHE KADAR OLAN KİRA BEDELLERİNDEN SORUMLU OLACAĞI.

ÖZET: Mecurun uzun süre boş kaldığı iddia edilmiş ise de; mecur üzerinde mahkemece yapılan 23/05/2013 tarihli tespitte kapı kilidi çilingir vasıtasıyla açılıp değiştirildiğinden mecurun bu tarihte davacı kiralayanın uhdesine geçtiği kabul edilmiştir. Dolayısıyla davalı mecurun bu tarihe kadar olan kira bedellerinden sorumludur.

Dosyada mevcut hesap ekstrelerinden davalının en son Eylül 2012 kira bedelini ödediği anlaşıldığından davalı bu tarihten tahliye tarihine kadar olan takibe konu kira bedellerinden sorumludur.

Mahkemece alınan bilirkişi raporunda dosyadaki mutabakat metninde belirtilen kira miktarı ve artış oranı esas alınarak hesaplama yapılmış ve faizin başlangıç tarihi olarak da sözleşmenin başlangıç tarihi olan ayın 21. gününü takip eden 22.günü esas alındığından tahliye  Mayıs ayının tamamının kira bedelinin muaccel hale geldiği anlaşılmış, asıl borç ve faiz için yapılan hesaplamada doğru bulunmuştur.

KİRACILIK SIFATININ TESPİTİ İSTEMİ – SÜRE BİTİMİNE DAYALI TAHLİYE DIŞINDA İDAREYE KİRACIYI KENDİ İRADESİYLE TAHLİYE ETTİRME HAKKI TANINMADIĞI.

ÖZET: 2886 Kanun’un 75. maddesinde idareye tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmış ise de davalı idarenin davacı kiracıyı tahliye ettirebilmesi için sözleşme süresinin bitmesi gerekmekte olup sözleşmenin 31.12.2032 tarihinde biteceği açıktır.

Bu sebeple davalı idare sözleşme süresi bitmeden ihale yasasına göre davacı kiracıyı tahliye ettiremez. Davalı idare davacı kiracının sözleşme hükümlerine aykırı davrandığı gerekçesiyle (ihtara rağmen imar planı sunulmaması, kira bedellerinin ödenmemesi) sözleşmeyi feshedip tahliye ettirmek istiyorsa, TBK’nun ilgili hükümleri gereği usulüne uygun dava açıp tahliye ilamı alması gerekmektedir.

Bunun dışından davalı idarenin davalı kiracıyı sözleşme süresi bitmeden tek taraflı iradesiyle tahliye ettirme imkanı bulunmamaktadır.

Yine sözleşmenin yukarıda belirtilen maddelerinde davacı kiracının taahhüdünden vazgeçmesi vesaire durumla ve TBK’nun tahliyeye dair hükümlerine göre tahliyeye dair böyle bir ilam almadan ya da TBK’daki tahliye hükümlerini arttıracak şekilde sözleşmeye hüküm konamaz.

TBK’nun ilgili maddesinde ”Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine dair hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez” düzenlemesi bulunmaktadır. Belirtilen sebeplerle süre bitimine dayalı tahliye dışında, idareye, kiracıyı kendi iradesiyle tahliye ettirme hakkı tanınmadığından ve talepte HMK.nun ilgili maddesinde öngörülen şartlar bulunmakla mahkeme kararının kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.

İTİRAZIN KALDIRILMASI VE TAHLİYE İSTEMİ – TAM VEYA PAYLI MÜLKİYET SAHİBİNİN İHTARINDAN SONRAKİ DÖNEME İLİŞKİN BORÇLARDAN İSE KİRACI MÜLKİYET SAHİBİNE ÖDEME YAPARAK BORCUNDAN KURTULABİLECEĞİ.

ÖZET: Özetle tam veya paylı mülkiyet sahibinin ihtarından önceki borçlar için kiracı, kiraya verene, ödeme yaptığını ispat ederek borcundan kurtulabilir. Bu durumda mülkiyet sahibi kiraya verenden sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alacağını ister.

Tam veya paylı mülkiyet sahibinin ihtarından sonraki döneme ilişkin borçlardan ise kiracı mülkiyet sahibine ödeme yaparak borcundan kurtulabilir. Davada mülkiyet sahibine ödeme yapıldığına göre davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Yine davaya konu taşınmazın üzerindeki bina için D.. Asliye Hukuk Mahkemesi dosyasında davacı tarafından Mülkiyet (Tespit İstemli) bir dava var ise de kesinleşmiş bir mahkeme kararı olmadan dar yetkili icra mahkemesinin dava sonucunu beklemesi mümkün değildir. Davalı vekilinin D. İcra Hukuk Mahkemesinin kararının kaldırılmasına ilişkin yaptığı başvurunun kabulü ile kararın kaldırılmasına karar verilmiştir (Tahliye Davası Ne Kadar Sürer).

Kullandırma amacı güden sözleşmeler arasında yer alan ve ivazlı olan kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanununda önem arz eden ve kanun koyucu tarafından üzerinde hassasiyetle durulan konulardan, sözleşme türlerinden biridir.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerine adi kiralar denmektedir. Biz bu 3 bölüm arasında tahliye davasını ele alacağımız için daha çok konut ve çatılı iş yeri kiraları hükümleri ile ilgileneceğiz ve gereği kadar genel hükümlere başvuracağız. Kanun koyucu 299. Madde de kira sözleşmesini genel manası ile tanımlamıştır. Kanun hükmü şu şekildedir:

MADDE 299: Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Tahliye davasını daha iyi anlamamız için bilmemiz gereken bir husus da kira sözleşmesinin tanımında ifade edilen ve kira sözleşmesinin unsurlarından olan kira sözleşmesinin süresidir. Tahliye davası için gerekli olan bölümleri incelemek yeterli olacaktır. Bu nedenle kira sözleşmesinin unsurlarından süreye değinirsek şunları izah edebiliriz:

Tahliye Davalarında Kira Sözleşmelerinde Süreler

Kira sözleşmesinin unsurlarına baktığımızda bazı unu surlar sözleşmenin hukuka uygun şekilde oluşması için gerekli olduğu halde yani esaslı unsur olduğu halde bazı unsurlar da esaslı değildir.

Kira sözleşmesinin süresi de objektif esaslı unsurlar arasında yer almamaktadır. Taraflar hiç süreyi konuşmamış olsalar dahi kira sözleşmesi diğer objektif unsurlara eğer uygun bir şekilde yapılmış ise sözleşme taraflar arasında akdedilmiş olur. Kira sözleşmesi taraflar arasında hiç konuşulmamış ise bu kira sözleşmelerine belirsiz süreli kira sözleşmeleri denir.

Kira süresi ise kira sözleşmesi açısından yani aradaki diğer hukuk ilişkiler bakımından oldukça önemli bir konudur. Bu sebeple kanun koyucu 299. Madde de kira sözleşmesini tanımladıktan sonra 300. Madde de süre ile ilgili bir hüküm koymuştur.

Kanun hükmü şu şekildedir:

MADDE 300 Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Kira sözleşmesinin yapısına baktığımızda sürekli borç doğuran bir sözleşmedir (Tahliye Davası Nasıl Açılır).

Hatta sürekli borç doğuran sözleşmelerin temelidir diyebiliriz. Bütün sürekli borç doğuran ilişkiler her zaman için ya belirli sürelidir ya da kararlaştırılmadığı için ya da sürenin bitmesinden sonra bile ilişkiye tarafların rızası ile devam edildiğinden dolayı belirsiz hale gelmektedir.

Kira sözleşmesi bazında incelediğimizde sürenin taraflar arasında belirlenmemiş olması her ne kadar sözleşmenin hukuka uygunluğuna halel getirmese de sözleşmenin sona erme usulü için oldukça önem arz eden bir konudur. O zaman her bir durumu ayrı ayrı ele almak gerekir:

Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri

Bu tip sözleşmelerde taraflar sözleşmeyi oluştururken bir süre belirlemişlerdir ve bu sürenin bitiminde herhangi bir bildirime gerek kalmadan, fesih bildirimine ihtiyaç olmaksızın kendiliğinden sonra ererler. Bu tip sözleşmelerin sona ermesi için 3 durum oluşabilir:

Sürenin bitmesi beklenir. Taraflar arasında ikale sözleşmesi yapılabilir. İkale sözleşmesi her iki tarafında yani kiracının ve kiraya verenin de bu sözleşmesinin kendi menfaatlerini zedelediğini ve daha fazla devam etmesinde herhangi bir fayda göremediklerini düşünmeleri sonucu ortak karar alarak kira sözleşmesini sona erdirmesi demektir. Olağanüstü fesih bildirimi ile sona erer.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

Taraflar belirsiz süreli sözleşme imzalamışlar ise bu durumda tarafların herhangi bir sebep ileri sürmeksizin ancak kanunun öngördüğü fesih dönemi ( kira dönemi de denir. ) ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi ortadan kaldırabilirler.

Kira Sözleşmelerinde Fesih Dönemi Nedir?

Olağan fesih hakkının kullanılması için sözleşmenin başlangıcından itibaren hesaplanan belirli dönemleri ifade eden kavramdır.

Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirim Süresi Nedir?

Fesih bildirim süresi feshi ihbar süresi olarak da adlandırılır. Sözleşmenin feshi beyanında bulunulmasından sonra feshin hüküm ifade edeceği, yani bu bildirimden sonra en erken ne zaman sona ereceğini belirleyen sürelerdir.

Taşınmazların kirasında ve taşınır yapı kirasında fesih dönemi 6 ay iken, fesih bildirim süresi 3 aydır.

Tahliye Davası Nedir?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarının sona ermesini incelediğimizde kanun koyucu bu tür sözleşmelerin sona ermesi için 2 yol belirlemiştir. Bu yollardan biri bildirim yolu iken diğer de tahliye davası yolu ile sözleşmenin sona erdirilmesidir.

Kanun koyucu tahliye davası yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi yolunu ancak koşullar gerçekleştiğinde sadece ve sadece kiralayana yani kiraya verene tanımıştır.

Tahliye davası Borçlar Hukuku açısından olan gerçek manada tahliye davası bir de Eşya Hukukundaki teknik anlamda tahliye davası olmasa da genelde fuzuli işgalcinin çıkarılması için açılan davalara verilen genel ad olarak tahliye davası olmak üzere birbirinden farklı 2 dava türü olarak karşımıza çıkar.

Bizi ilgilendiren her ne kadar Borçlar Hukuku kapsamında ele alacağımız tahliye davası olsa da aradaki ayrımı yapmak ve birbirleri ile olan farkları gün yüzüne çıkarmak gerekir.

Bizim makalemizin de konusu olan ve Borçlar Hukuku kapsamında değerlendirilen teknik anlamda da asıl tahliye davası olan tahliye davası bildirim yolu ile kiraya verenin sözleşmeyi sona ermesine sınırlayıcı hükümler koyan ve kiralanın önünü kesen kanun koyucu tarafından kiraya verenin de kira sözleşmesini sona erdire bilmesinin önünü açan ve bir yandan da haksız bir duruma düşmesin diye kiracıyı koruyan bir davadır.

Bildirim yolu ile kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirmesi için sözleşmenin en az 10 yıl boyunca sürmesi gerekir ve daha sonra ancak kiraya veren bildirim yolu ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Fakat bu durum kiraya vereni zor duruma sokabilmektedir.

Zarara uğramasını engellemek isteyen kanun koyucu sadece kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için bir yol sunmuştur. O da tahliye davasıdır.

Teknik anlamdaki tahliye davasını tanımlarsak şunu ifade edebiliriz: Kira sözleşmesinin mahkeme kararı ile sona erdirilmesine ve kiracının bu taşınmazdan çıkartılmasına yönelik bir davadır.

Yani baktığımızda sözleşme henüz sona ermemiştir ve mahkeme kararı ile sona erecektir. Bu nedenle yani mahkeme kararı ile sözleşme sona ereceğinden tahliye davası bozucu yenilik doğurucu bir davadır. Ve kiracının taşınmazdan çıkması amacını da güden dava bir yandan da aslına bakılırsa bir eda davasıdır.

Bir diğer adı boşaltma davası olan tahliye davası aslına bakılırsa kira sözleşmesinin sona ermesi yönünde olağan yöntemlerden oldukça farklı bir durumdur.

Teknik manada tahliye davası olmayan eşya hukuku kapsamında ele alınan tahliye davasını incelediğimizde ise burada kira sözleşmesi sona ermiştir.

Ve eskiden kiracı konumunda olan kişi sözleşmenin sona ermesi ile birlikte fuzuli işgalci konumuna girmiş ve kiraya veren kişinin kendi malını ya da zilyetliğinde ki malı kullanmasına engel olmaktadır.

Bu durumda da mahkeme kararı ile fuzuli işgalci olan kişinin taşınmazdan çıkartılması için açılan davaya ya da kira sözleşmesinin konusu olan malın geri verilmesi amacı ile açılan davalara verilen genel ad mahiyetindedir. Teknik anlamda bir tahliye davası değildir. Müdahalenin meni davasıdır (Tahliye Davası Nasıl Açılır).

Tahliye Davası Nasıl Açılır Şartları Nelerdir?

Kanun koyucu tahliye davasının açılabilmesi için sebepleri 2 ye ayırmıştır ana başlık altında. Bu sebeplerin bir kısmı kiraya verenden kaynaklanırken bir kısmı da kiracıdan kaynaklanmaktadır. O zaman sebepleri şu şekilde ifade edebiliriz:

Kiraya verenden kaynaklanan Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiraya verenin ihtiyaç sebebi ile açılan tahliye davası, Yeni malikin ihtiyaç sebebi ile açılan tahliye davası, İmar ve inşa nedeni ile açılan tahliye davasıdır.

Kiracıdan kaynaklanan Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiracının taahhüdüne dayanan tahliye davası, Haklı sebeple kiracıya verilen 2 ihtar nedeni ile açılan tahliye davası, Kiracının kendi konutunun bulunmasına dayanan tahliye davasıdır.

Gereksinim Yeniden İnşa Ve İmar Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kiraya Verenin İhtiyaç Sebebi İle Açılan Tahliye Davası

Bu durum yukarıda ifade etmiş olduğumuz kanun hükümlerinden 350. Madde ile ilgilidir. 350. Maddenin 1. Bendine baktığımızda kiraya verenin o konuta ya da çatılı iş yerine ya da kanun hükmünde ifade edilen kişiler için ihtiyacı doğmuştur ve bu nedenle dava açmıştır. Şimdi daha ayrıntılı bir inceleme gerçekleştirirsek şunları söyleyebiliriz:

Esasa ilişkin şartlara baktığımızda şunlar ile karşılaşırız:

Kiracının hali hazırda kullanmakta olduğu bu şeye kiraya verenin bizzat kendisi veya eşi veya alt ya da üstü soyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler ihtiyaç duyuyor olmalıdır. Burada üzerinde durulması gereken bir husus vardır. O da kardeşleri için kiraya veren bu tahliye davasını kardeşlerinin ihtiyacı için daha doğrusu açabilir mi?

Türk medeni Kanunun 364. Maddesine baktığımızda yardım nafakasını düzenlediğini görürüz. Kanun koyucu burada alt soya üst soya bakmadan bu yükümlülüğe kardeşleri de dahil etmektedir. Kanun hükmü şu şekildedir:

Şartımıza baktığımızda ise kanun koyucu bu ihtiyacın eğer konutsa kişinin konut ihtiyacı için tahliye davası açması gerekir demektedir. Eğer iş yeri için tahliye davası açıyorsa iş eri amacı ile kullanmak için açsın demektedir. Yani bu ihtiyaç konut veya iş yerine ilişkin bir ihtiyaç olmalıdır. Kiracının çıkarılması ile konut depo olarak kullanılmamalıdır. Konut olarak kullanılmalıdır.

Yargıtayın aradığı unsur olan Samimiyet unsuru da 3. Koşuldur. Burada samimiyetten kasıt tahliye davasını açan kiraya verenin kullanma zorunluluğunun kapsamıdır. İhtiyaç göstermelik olmamalıdır. Somut olaya baktığımızda ihtiyacın gerçekten olduğu ortaya çıkmalıdır.

İstemin içten olduğunu hakim belirler. Hakim kiraya verenin hayatını değerlendirerek karar verir. Değerlendirmeyi yaparken kiraya verenin gereksinimlerini konut kavramını aşacak şekilde yorumlamamalıdır. Süreye ilişkin şartlar şunlardır: Öncelikle tahliye davası ihtiyaç doğar doğmaz açılabilecek bir dava değildir (Tahliye Davası Nasıl Açılır).

Davanın açılabilmesi için riayet edilmesi gereken kurallar vardır ve bu kurallar kira sözleşmesinin süreli olup olmadığına göre değişir. Eğer kira sözleşmesi süreli bir sözleşme ise tahliye davası ancak sürenin bitmesinden sonra açılabilir.

Açılacak süre de 1 aydır. Yani kira sözleşmesinin süresinin bitmesinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Belirsiz süreli sözleşmeler de ise sözleşme öncelikle yukarıda kısa da olsa izah ettiğimiz genel hükümlere göre ortadan kaldırmak için genel hükümlerde öngörülen fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine riayet ederek sözleşmenin sona ereceği tarihi belirlemek gerekir. Bu tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.

Kiraya verenin dava açması için kısa bir dönem öngören kanun koyucu kiraya verenin mağdur edilmemesi için kanunda 353. Maddeyi öngörmüştür. 353. Madde hükmüne göre eğer kiraya veren dava açma süresi içerisinde yani 1 ay içerisinde yazılı bildirim ile kiracıya dava açacağını bildirmiş ise bu durumda dava açma süresi bir kira yılı kadar uzamış olur.

Burada önemle durulması gereken husus yazılı bildirimin adi yazılı şekil şartında mı olduğu yoksa resmi şekle mi tabi olduğudur. Kanun koyucu buna her ne kadar açıklık getirmese de teori de kanunun lafzından adi yazılı şeklin yeterli olduğu anlaşılmaktadır.

Fakat pratik hayata baktığımızda yani uygulamalara kiraya veren elini güçlendirmek için daha çok noter onaylı senetle dava açacağını kiracıya bildirmektedir. Bu hem HMK açısından hem de İİK açısından oldukça önemlidir. Kanun hükmü ise şu şekildedir:

Tahliye Dava süresinin uzaması MADDE 353

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Dava süresinin uzaması sadece kiraya verenin ihtiyacı için açtığı tahliye davalarında değil birazdan anlatacağımız her tahliye davasında dava açma süresinin 1 ay olarak verildiği her yerde geçerlidir. Tahliye davasını sadece kiraya veren mi açar?

Kanun koyucu bu konuda herhangi bir açıklama da bulunmasa da biz kanunun lafzından çok rahatlıkla şunları çıkarabiliriz: Boşaltma davasını kiraya veren dışında kiraya veren olmayan malik ya da intifa hakkı sahibinin açabileceği Yargıtay tarafından kabul edilmektedir. Kuru mülkiyet sahibi kiraya veren sıfatına sahip değilse ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açamaz.

Eğer kiralanan yerde paylı mülkiyet ya da el birliği mülkiyeti mevcut ise bu durumda ne gerçekleşir? Kiralanan yer paylı mülkiyete bağlı olan bir yer ise pay ve paydaş çoğunluğu ile bu dava açılabilir. El birliği mülkiyette ise oy birliği olmak zorundadır.

Kiracı eğer paylı mülkiyetten ya da el birliği mülkiyetten biri ise bu durumda o kişiye karşı tahliye davası açamazlar fakat yararlanmaya engel olması nedeni ile tazminat talep edebilirler. Tüzel kişiler açısından baktığımızda ise tüzel kişiler kendi personellerinin ihtiyaçları için tahliye davası açamazlar.

Kiraya veren tahliye davası ile boşatılan yeri 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Eğer kanun hükmüne aykırı gelerek 3 yıl geçmeden kiralar ise bu durumda eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek ile yükümlüdür.

Yeni Malikin İhtiyaç Sebebi İle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Bir örnek üzerinden anlatarak konuyu izah etmek gerekirse kiraya veren A ile kiracı B arasında gerçekleşen konut kira sözleşmesinin akdedilmesinden kısa bir süre sonra yeni malik olan C, A’dan taşınmazı satın almıştır. Bu durumda ortaya çıkabilecek sorunlar ve çözümleri Türk Borçlar Kanunun  351. Maddesinde, maddeyi yukarı da izah ettik, açıklanmıştır.

351. maddeye dayanarak şunları izah edebiliriz: kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmak ile yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebi ile kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir yeni malik. 351. Maddenin lafzına baktığımızda tahliye davasının açılabilmesi için gerekli olan şartları şu şekilde izah edebiliriz:
352. El değiştirme olmalıdır. Yani taşınmaz somut olayımızda olduğu gibi A’dan C’ye geçmelidir. C malı iktisap etmelidir.
353. Yeni malik için, eşi, alt soyu, üst soyu, bakmak ile yükümlü olduğu kişiler için ya da yukarıda da izah ettiğimiz gibi kardeşi için ihtiyaç olması gerekir.
354. İhtiyaç konut veya iş yerine ilişkin olmalıdır.
355. Samimi ve içten olmalıdır. Yargıtayın aradığı koşul)
356. kira sözleşmesi ( A ile B arasında gerçekleştirilen, C malı aldıktan sora kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı olur. ) şerh edilmemiş olmalıdır.

Bir de bakılması gereken Süreye ilişkin şartlar vardır;

Kanun koyucu yeni malikin açacağı tahliye davası için özel bir düzenleme yapmıştır. Bu özel düzenleme şu şekildedir: Yeni malik kiralananı iktisap ettiği tarihten başlayarak 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Ben kiralanan malın yeni sahibiyim diye. Konutun veya iş yerinin el değiştirmiş olduğunu beyan edecektir.

Bunu da yapmış olmak kaydı ile tahliye etme iradesini de yazılı olarak yine aynı ihbarnamede bildirmelidir. İktisap tarihinden başlayarak 6 ayın sonunda tahliye davası açılabilir. Sürenin belirli ya da belirsiz olmasının herhangi bir özelliği yoktur.

Kanun koyucu 6 ayın sonunda açılacak olan tahliye davasının hangi süre zarfında açılmasına dair herhangi bir bilgi vermese de doktrinde bu süre 6 ayın dolumundan itibaren 1 ay içinde açılması gerektiği söylenmektedir. Yeni malik eğer ortada belirli süreli bir sözleşme varsa sürenin dolumunu da bekleyebilir.

Ve sürenin sonunda da 1 ay içinde tahliye davasını açabilir. Yeni malike kanun koyucu çok önemli olan uygulamada oldukça önem arz eden bir seçimlik hak koymuştur: Yeni malik isterse eski malikin halefi olarak kendi görüp

Türk Borçlar kanununda kiraya verenin ihtiyacı sebebine dayanarak yani 350. Maddenin 1. Fıkrasına dayanarak tahliye davasını açabilir. İsterse de 351. Madde de hüküm altına alınan yeni malikin ihtiyacı sebebine dayanarak tahliye davasını açabilir (Tahliye Davası Nasıl Açılır).

Burada özellikle yeni malik belirli süreleri geçirmesi dolayısıyla dava açamayacak pozisyona geldiğinde kullanması gereken bir hak olup onu koruyucu özelliktedir.

İmar Ve İnşa Nedeni İle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Burada ele alınması gereken önemli 2 kavram vardır. Bu kavramlar inşa ve imar kavramlarıdır. Kanun koyucunun 350. Maddenin 2. Bendinde ifade ettiği hükmün lafzına baktığımızda yapılacak olan onarım ve yapım büyük derecede önemli ve esaslı olması gerekir.

Ayrıca 2. Koşul olarak da bu yapım ve onarım sırasında kiracının konut ya da iş yeri içinde bulunmasının imkansız olmasıdır. Ufak tefek yapı ve onarımlar için tahliye davası açılmaz (Tahliye Davası Nasıl Açılır).

Yapı ve onarım işlerinin büyük ve esaslı olduğunun anlaşılması oldukça teknik bir konudur. Bu teknik konu için hakim bilirkişiye ve keşif yollarına elbette ki başvurabilir.

Kira Tahliye Kavramları Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İnşa; yeniden yapılması demektir kısaca. Kısmen ya da bütünü ile yapılabilir. İmar; İmar inşadan daha önemli bir kavramdır. O taşınmazın yine aynı kullanım amacına yönelik olarak düzenlenmesi, yapılandırılması, dönüştürülmesi demektir.

İmarda o taşınmazın sübjektif olarak değil; objektif olarak imara yeniden yapılandırılmasına ihtiyacı vardır. Yapılacak olan inşa veya imar kira konusu şeyin kullanımını imkansız kılmalıdır ayrıca demiştik. Bu husus da oldukça önemlidir. Burada da yine uyulması gereken süreler vardır.

Bu süreler yine belirli süreli sözleşme ise kira sözleşmesinin sona ermesi tarihinden itibaren 1 ay içinde açılan tahliye davası ile ya da belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlerde ifade edilen fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine dikkat edilerek oluşturulan sürelerin üzerine eklenecek 1 ay içinde tahliye davası açılır (Tahliye Davası Nasıl Açılır).

Bu sürelere kiracının uyması oldukça önemlidir. Şimdi 1. Ve 3. Fıkraları anlatılan her 3 durum için oldukça önem arz eden ve 2. Fıkrasının da imar ve inşa ile ilgili olduğu 355. Maddeyi bu konu altında da yorumlamak gerekir. Kanun hükmü şu şekildedir:

Yeniden kiralama yasağı MADDE 355

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.

Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

2.Fıkrayı ele alarak kanun hükmünün lafzını yorumlamak gerekirse şunları teker teker izah edebiliriz: kanun koyucu Yargıtayın önemle durduğu samimiyet kavramına aslında dolaylı olarak atıf yapmaktadır.

Eğer imar ve inşa sonucunda kiraya veren 3 yıl içerisinde başkasına malı kiralarsa bu durumda samimiyetsiz gözükmesi aşikardır. Burada kiralama hakkı öncelik olarak eski kiracıya aittir. Eski kiracının da bu hakkı kullanması için kanun koyucu bir süre öngörmüştür. Bu süre kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimden itibaren 1 aydır.

Bu süre sonunda eski kiracı gelir kiraya veren ile bir sözleşme yapılırsa burada kira bedeli yeniden düzenlenebilir ve bu sözleşme yeni bir sözleşmedir. Eğer kiracı bu hakkını kullanmaz ise bu durumda artık kiraya veren istediği kişiye burayı kiralama hakkına sahiptir.

Diğer bir husus da kiraya verenin haklı bir sebep olmadığı sürece inşa ve imar amacı altında kiracıya tahliye davası ile taşınmazı boşaltmasını isteyemez. Eğer boşaltılmış ise orada bir imar ya da inşa faaliyeti gerçekten olmak zorundadır.

Kiracıdan kaynaklanan Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamış ise kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kiracının Taahhüt Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

1.maddenin ilk fıkrasına baktığımızda bu neden ile açılacak olan tahliye davasını hüküm altına almıştır. Kanun hükmünü de yorumladığımızda ortaya şunlar çıkmaktadır:

Tahliye davasının açılabilmesi için kanun koyucu kiracının kiralanan malı ( konutu ya da iş yerini ) teslim almasından sonra yazılı bir şekilde kiralananı belli bir tarihte boşaltacağına dair bildirimde bulunması gerekir.

Yazılı olması bir ispat şekli olmayıp geçerlilik şeklidir. Adi yazılı olması yeterlidir. Geçerli olması için fakat uygulamaya batığımızda yine kesin delillerin gücü takdiri delillere göre çok yüksek olduğundan dolayı pratikte bu yazılı şekil noterde yapılır.

Çünkü icraya başvurması gerektiğinde kiraya veren ilamsız icra açsından noter senetlerinin önemi oldukça büyüktür. Kanun koyucu bu taahhüdün verilmesi süresi için de emredici bir hüküm koymuştur.

Yazılı şekilde yapılacak olan bildirim kira sözleşmesinden öce veya kira sözleşmesi anında yapılmamalıdır.

Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracı malı teslim alması aşaması da geçtikten sonra ancak o zaman kiracının yapacağı yazılı bildirim hukuka uygundur. Sözleşme ile eş zamanlı ya da daha önceden yapılan tarihler geçersizdir.

Kiracıya Haklı Sebep İle Verilen 2 İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Burada ele alınması gereken ihtarın hangi ihtar olduğudur. Kira sözleşmesinde her iki tarafında birbirine olan yükümlülükleri ve sorumlulukları mevcuttur.

Bu sorumluluklar meydana gelmediğinde kanunda öngörülen şekillerde durumlar ortaya çıkar. Kira sözleşmesinde kiracının en büyük sorumluluğu, borcu kiraya verene kira bedelini zamanında ödemektir.

Kiracı zamanında kira bedelini ödemez ise kira bedeli temerrüte düşecektir. Ve kanun koyucu 314. Madde de ifa zamanını ve 315. Madde de kiracının temerrütü ele almıştır. Bu her 2 madde bizim bu konumuz için oldukça önemlidir. Kanun hükümleri şu şekildedir:

İfa zamanı MADDE 314

Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Kiracının temerrütü MADDE 315

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Haklı sebeple ihtara baktığımızda kiracının temerrüte düşmesi sonucu kiraya veren tarafından kiracıya çekilen ihtar burada ifade edilmeye çalışan ihtardır. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir hususu da kira sözleşmesinin süresidir.

Çünkü ihtar belirlenen süreler içinde verilip verilmediği bizim için oldukça önemlidir. Eğer öngörülen kira sözleşmesi bu süreler içerisinde 1 yıldan kısa süreli sözleşme ise o sürenin içinde;  1 yıllık sözleşmede 1 yıl içerisinde; bir yılı aşan sözleşmeler de il 12 ay veya ondan geriye kalan süre içerisinde kiracı kira bedelini ifa zamanı içerisinde ödemeyerek temerrüte düşerse ve bu nedenle kiraya veren tarafından kendisine ihtar çekilirse ve kiracı çekilen bu ihtar üzerine parayı öderse tahliye davası açılabilir.

Fakat kiracı eğer temerrüte düştüğü halde kirayı zaten ödemiyorsa burada tahliye davasına gerek kalmadan rahatlıkla fesih edilebilir kira sözleşmesi. İhtarın bu süre zarfları içerisinde meydana gelmesi yeterlidir.

Aksi takdirde peş peşe olmasına hiç gerek yoktur. Buradaki amaç kirayı ifa zamanında ödemeyerek geç ödemeyi alışkanlık haline getiren kiracının konutu ya da iş yerini boşaltması için dava açılır.

Davanın açılma süresi de 1 yıl veya daha kısa süreli sözleşmelerde o sürenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde; bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise o 2 haklı ihtar hangi dönem içerisinde oldu ise o dönemin sonunda 1 ay içerisinde dava açılacaktır (Tahliye Davası Nasıl Açılır).

Kiracının Kendi Konutunun Bulunmasına Dayanan Tahliye Davası

1.maddenin 2. Fıkrasında hüküm altına alınmıştır. Burada tahliye davasının açılabilmesi için kanun koyucu birtakım şartlar öngörmüştür. Bu şartlar şunlardır:

Kiracının kiraya veren ile aynı elverişlilikte aynı ilçe veya belediye sınırı içerisinde oturmaya elverişli bir konutu olacaktır. Ve bu konutu oturduğu kira bedelinden daha fazla bedelde kiralayacaktı.

Kiracı ile kiraya veren arasında sözleşme gerçekleşirken de kiraya veren bu durumu bilmeyecektir. Bu 3 şart gerçekleşmiş ise bu sebebe dayanarak kiraya veren kiracısına karşı tahliye davası açabilecektir. Sözleşmenin sonunda 1 ay içerisinde tahliye davası açılacaktır.

Burada elverişlilikten kastı hakim takdir edecektir ve ona göre tahliye davasını kabul edecek ya da reddedecektir.

Elverişlilikte kiracı ile kiraya verenin hayat tarzlarını özellikle kiracının sosyal hayatını, eğitimini, iş hayatı gibi durumları göz önüne alacaktır. Bu hüküm iş yeri kiraları için uygulanmaz sadece konut kira sözleşmelerine uygulanmaktadır.

Tahliye davasını ele aldıktan sonra son olarak tahliye davasında avukatın öneminden biraz bahsetmek de fayda vardır:

Tahliye Davasında Kira Avukat Tecrübesinin Önemi

Her dava kendi içerisinde teknik ve hukuki bilgileri içermektedir. Kişiler yani davanın tarafları teknik bilgilere sahip değilse davayı takip etmek de zorlanabilirler.

Bu durumda bireyler eğer bir davanın tarafı olacağı zaman bir kira avukatı ile hareket etmektedirler. Şöyle düşünmek gerekir ki birey nasıl hastalandığında doktora gidiyorsa davanın tarafı olduğunda da hukuk eğitimi almış yetkin bir kişi ile birlikte de davayı sürdürmelidir.

Ankara avukat bürolarına baktığımızda nitelik açısından çok iyi avukatlar bulunmaktadır. Kariyer yönünden her alanda kendisini geliştirmeye özen gösteren avukatlar arasında borçlar Hukuku alanında başarı elde etmiş birçok avukat mevcuttur.

Makalede Tahliye Davası Nasıl Açılır konusu bilgi için hazırlanmıştır. Kira davası avukatı için makaleyi okuyabilirsiniz.

Diğer bilgilendirici makaleler için Ankara Avukat ve İcra Hukuku Avukatı ve danışma konularında sayfaları ziyaret edebilirsiniz.