Paylı taşınmaz mülkiyetlerde paydaşlardan biri payının bir kısmını ya da tamamını satmaya karar verirse satılan bu payı satın alma hakkı öncelikle diğer paydaşlarındır.

Şufa Hakkını Kullanma Şartları Nelerdir?

Şufa hakkı bir diğer adıyla önalım hakkı belirli şartlar kapsamında kullanılabilecek bir haktır. Medeni Kanun kapsamında önalım hakkı ile paydaşlara öncelik hakkı tanınması ile ilgili mülkiyetin paydaşlar arasında kalması hedeflenmiştir. Şufa hakkı şartları şu şekilde sıralanabilmektedir;

• Şufa hakkı paylı mülkiyetlerde kullanılabilmektedir. Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olan taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamamaktadır. Şufa hakkı için ön şart taşınmazın vasfı ile ilgili değil taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması ile ilgilidir.
• Şufa hakkının kimler tarafından kullanılabileceği Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde açıkça ifade edilmiştir. Şufa hakkı yalnızca paydaşlar tarafından kullanılabilmektedir.
• Şufa hakkı fiilen taksim edilmemiş olan taşınmazlarda kullanılabilmektedir. Müşterek ya da iştirak halinde gayrimenkul paydaşlar arasında sözleşme ile pay edilmişse ve mülkiyetin neresinin kime ait olduğu belliyse şufa hakkı kullanılamaz.

Şufa Hakkında Noter Aracılığıyla Bildirme Yükümlülüğü

Payını satmak isteyen paydaş, payını satacağını diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Bu yükümlülük Medeni Kanunu’nun 733/ 3 maddesi gereği oluşturulmuştur. Bu bildirimin yazılı şekilde yapılması önemli değildir.

Önemli olan noter aracılığıyla yapılmasıdır. Noter aracılığıyla yapılmayan bildirimler ne şekilde yapılmış olursa olsun kanunen geçersiz sayılacaktır.

Önalım şufa hakkı davası yalnızca paydaşlar tarafından açılabilmektedir ve ilgili koşullar dahilinde ilgili sürelerde dava açılmalıdır.

Şufa Hakkı Kullanım Süresi Ne Kadar?

Şufa hakkı kullanım süresi, payını satışa sunacak paydaş tarafından gönderilen noter bildirimi sonrasında 3 aydır. 3 ay içerisinde diğer paydaşlar tarafından şufa davasının açılması gerekmektedir.

Noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmeyen satışlarda şufa davasının açılabilme süresi 2 yıldır. Gayrimenkulün alıcısı olan üçüncü kişi bu davada davalı pozisyonunda olacaktır.

Payını satan paydaşa karşı dava açılamamaktadır. Paydaş bir diğer paydaşa satış yapmış ise diğer paydaşlar şufa hakkını kullanamamaktadır.

Önalım Şüfa Hakkı Davası

Önalım hakkı kanunlarda paylı mülkiyetler üzerinde hak sahibi olan bir kişinin kendi payının bir kısmını ya da tamamını satmak istemesinin ardından aynı hakta talebi bulunan bir başka paydaşın hakkının korunmasını sağlar.

Yasal olarak kişilerin bu hakka sahip olması mümkün olurken aynı zamanda sözleşmeden kaynaklanan sebeplerle de bu hakkın talep edilmesi mümkün olmaktadır.

Paydaşlar arasındaki hak ayrımı üzerinde etkili olduğu için bu hak ve davaların açılabileceği tek konular paylı mülkiyetler üzerinde yaşanan anlaşmazlıklardan oluşmaktadır.

Buna ek olarak sözleşmeden kaynaklı olarak önalım hakkının talebi söz konusu ise bu durumda önalım sözleşmelerinin hazırlanmış olması gerekiyor.

Önalım Şüfa Davaları Neden Açılır?

Önalım hakkından bir paydaşın söz edebilmesi için o kişinin mutlaka davaya konu olan payı satın almak isteyen üçüncü kişiye hitaben davayı açması gerekmektedir. Bu nedenle önalım hakkı ancak paydaşların dışında kalan üçüncü bir kişi tarafından satışa çıkarılmış olan payın satın alınması durumunda ortaya çıkmaktadır.

Paydaşlar önalım hakkı gereği satışa çıkarılmış olan payın kendine devrini talep eder. Bu sayede mülkiyetin paydaşlarının sayısının azalması da sağlanmış olur. (Önalım Şüfa Hakkı Davası)

Yasal Önalım Hakkı Nedir?

Yasalarla birlikte açık bir şekilde tanımlanmış olan önalım hakkının nitelikleri ve şartları sağlandığı takdirde hakkın yasal önalım hakkı olarak tanımlanması mümkün olmaktadır.

Bu durum satışa çıkarılmış olan bir payın üçüncü kişilere satılması durumun paydaşların sahip olduğu haklar olarak ortaya çıkar.

Bu haktan söz etmek için mutlaka mülkiyetin paylı mülkiyet kavramına uyan bir yapıya da sahip olması gerekmektedir.

Paydaşların kendilerinin bizzat sahip olmadığı haklardan biri olsa da önalım hakkının eşyaya bağlı bir hak olarak görülmesi bu konudaki taleplerini iletebilmelerini sağlıyor.

Paylı mülkiyetten pay sahibi olan paydaşlardan herhangi biri kendi payını dilediği gibi satışa çıkarma yetkisine sahip olmaktadır. Kendi payının tamamını ya da bir kısmını satışa çıkarmış olan kişiler paydaşlar arasından özgürce devir işlemini yapacağı kişiyi belirleyebilirler. Ancak payın paydaşlar dışında kalan üçüncü bir kişiye satılması durumunda her bir paydaş önalım hakkını gerekçe göstererek hak talebinde bulunabilecektir.

Bu hakkın talebinde bulunmak için kişilerin satma işleminin gerçekleştiği sırada paydaş sıfatına sahip olması gerekiyor. Daha sonradan paydaş olmuş kişiler için bu hakkın talebi satıştan sonra mümkün değildir. (Önalım Şüfa Hakkı Davası)

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nasıl Tanımlanır?

Paylı mülkiyet üzerinde payı bulunan kişilerin önalım hakkı taleplerini iletebilecekleri bir diğer kaynak da sözleşmeler olmaktadır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı şeklinde tanımlanmış olan kavram paylı mülkiyet bulunması zorunluluğunu da ortadan kaldırıyor.

Sözleşmede satışa çıkarmış olduğu payın sahibi olan kişi kendi payını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde sözleşme gereği malın aynı şartlar ve sözleşmenin kesinleştirdiği şartlar altında satılmasının sadece mümkün olması söz konusu olmaktadır.

Bu da kişilerin hak talep edebileceği konulardan olmaktadır. Taşınmaz mülkiyetlerin önalım hakları ile ilgili kuralları belirlenirken sözleşmelerin kesin olarak yazılı bir şekilde bildirilmiş olması gerekmektedir. Bu şekilde hazırlanmış olmayan sözleşmeler doğrudan geçersiz sayılmaktadır.

Sadece sözleşmeden doğan önalım hakkında zorunlu olan bu durum sözleşmeyi yapmış olan tarafların birbirlerine yapmış oldukları beyanlardan hareketle sağlanmaktadır.

Nispi haklar sınıfında değerlendirilmiş olan önalım hakkıyla ilgili olarak sözleşmede adı bulunan kişilerin de hak talebinde bulunması mümkündür. Davaların üçüncü kişilere karşı açılabilmesi ancak tapu kütüğüne şerh koyulması ile geçerlilik kazanır.

Şerhin ayni yetkisi olarak tanımlanmış olan bu durum için kişilerin zamanaşımı sürelerine uygun şekilde hareket etmesi gerekiyor.

Şerh işleminin yapılmış olduğu tarihi takip eden 10 yıllık süre içinde kişiler hak talebinde bulunabilmektedirler.

Zamanaşımı süresinin geçilmesinin ardından üçüncü kişilere hakkın ileri sürülmesi mümkün olmazken hakkın sadece nispi hak kapsamında değerlendirilmesi sağlanarak şerh anlaşmasının yapılmasına da karar verilebilir. (Önalım Şüfa Hakkı Davası)

Önalım Hakkı Taşınmazlarda Nasıl İşler?

Taşınmazların satış sözleşmelerinin tapu kütüğüne kayıtlı olmalarından dolayı bulunması sayesinde taşınmazlar için kişilerin hem yasal hem de sözleşmeden doğan önalım hakkı taleplerini dile getirmesi mümkün olabiliyor.

Önalım hakkı davalarına söz konusu olan mülkiyetler arazilerden oluşuyorsa bu durumda tapu kütüğü üzerinde ayrı bir sayfada belirtilmiş olan bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bölümlerin davaya dahil edilmesi söz konusu olabilir. (Önalım Şüfa Hakkı Davası)

Önalım Hakkı Talebi Nasıl Yapılır?

Paydaşların önalım hakkı konusunda bir talebinin bulunması ancak önalım olayının gerçekleşmesinin ardından mümkün olmaktadır. Taşınmazlarla ilgili olarak satım sözleşmelerinin yapılmasından dolayı uygulamada sadece tescil işlemlerinin yapılmış olması yeterli sayılmaktadır.

Önalım hakkının ortaya çıkabileceği zaman ise satım sözleşmeleri üzerinden devrin gerçekleştiği değiş satımın yapıldığı zamanın sonrası olmaktadır.

Taşınmazın satımı dışındaki arttırmalarında hakların kullanılabilmesi ifa söz konusu olmadığı için ifa uğruna taşınmazın edimi sayesinde önalım haklarının doğmasını sağlayabilmektedir. Taşınmazın bağışlanması, trampa ya da taşınmazın satılacağının vaat edilmesi, cebrin artırılması gibi dürüstlük ilkesi ile ters düşen işlemler önalım haklarının doğmasını sağlamamaktadır.

Önalım hakkını kullanarak satışa çıkarılmış olan payın kendisi tarafından alınmış olduğunu bildirmek bu payı satın alan kişinin görevi olmaktadır. Bildirimler hem hak sahibi olan tüm paydaşlara hem de üçüncü kişiye yapılmalıdır.

Noter aracılığı ile yapılan bildirimlerin mutlaka üç aylık süre içinde yapılması gerekmektedir. Eğer satış dışında başka bir yöntemle devir işlemi gerçekleştirilmişse bu durumda üç aylık zamanaşımı sürelerinin dışındaki bir kurala bağlı olarak kişilerin önalım hakkı iddiasında bulunması mümkün olmaktadır.

Noter aracılığı ile bildirimlerin yapıldığı tarihten başlayarak işleyen bu zamanaşımı sürelerinde bildirimlerin resmi kurallarla yapılmaması halinde zamanaşımı sürelerinin başlaması mümkün değildir. Kişiler devir işleminin yapıldığını başka bir yolla öğrenmiş olsalar dahi bu durum geçerliliğini korumaktadır.

Üç aylık zamanaşımı süresi aynı zamanda herhalde iki yıllık süre olarak da düzenlenmiştir. Bu tarihlerin ardından kişilerin önalım hakkı taleplerini öne sürmesi mümkün olmamaktadır.

Önalım hakkından söz etmenin mümkün olmadığı durumlardan bir diğeri de paylı mülkiyet ilişkisinin paydaşlar arasında sona ermesi veya taşınmazın tek bir kişi mülkiyetine geçmesidir. Bunun dışında bir de taşınmazın tümüyle yok olması sebepleri de önalım hakkını ortadan kaldırıyor. Bununla birlikte sözleşmeden doğan önalım hakları için sözleşmede bunun aksini belirtmiş olan bir tarih bulunuyorsa bu tarih üzerinden önalım hakkı talepleri yerine getirilebilir.

Önalım hakkı ile ilgili şerh verilmişse bu durumda zamanaşımı süresi 10 yıl olmaktadır. Belirlenen süreler içinde kişilerin dava açmaması, ölümleri ve feragatleri de önalım hakkı taleplerinin iletilmesinin önüne geçiyor.

Kişilerin kendi payları ile ilgili olarak hak talebinde bulunmamasının özellikle ilerideki zamanlarda kaybedecekleri bazı haklara sebep olabileceği düşünüldüğünde önalım hakkı talepleri ile kişilerin başvuru yapması gerekmektedir. (Önalım Şüfa Hakkı Davası)

Önalım; Hisseli mülklerin satışında aynı mülk üzerinde pay sahibi olan hissedarların öncelikli satın alma hakkıdır.

Hissedarlık durumu meydana geldikten sonra hissedarlardan her biri kendi payını üçüncü bir kişiye sattıkları takdirde öteki hissedarlar yararına şufa hakkı doğar.

Şufa hakkından feragat edilebilir. Bunun resmi şekilde yapılıp tapuya tescil edilmesi gereklidir (satın alma hakkını kullanmamak). Paydaşlar arasında şufa hakkı kullanılamaz. Taksimi yapılmış veya kat mülkiyetine geçilmiş taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz.

Şufa hakkının kullanılması; diğer hissedarlar tarafından satışın yapıldığını öğrendikleri tarihten itibaren bir ay, öğrenilmemesi durumunda on yıldır. Bu sürenin geçirilmesi hak düşürücüdür.

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.  Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Şufa Davaları – Davası | Ön alım hakkı yani şufa hakkı hisseli mülkiyetlerde herhangi bir hissedarın mevcut olan hissesini üçüncü bir kişiye satışını gerçekleştirmesi halinde diğer hissedarlara satışı söz konusu olan hisseyi öncelikli olarak satın alabilme hakkı vermekte olan bir hak olarak öne çıkar.

Ön Alım Nedir Ön Alım Şüfa Davaları

Şufa hakkı hisseli gayrimenkulün kurulması ile meydana gelecek ve herhangi bir hissedarın hissesini dışarıdan üçüncü bir kişiye satışını gerçekleştirmesi durumunda kullanılabilmesi mümkün olan bir haktır.

Bu çerçevede de hisseli olarak alınan ya da hissesi alınan bir taşınmazın yer alması halinde, söz konusu olan bir hissenin satışının gerçekleştirileceğinin ilk olarak diğer hissedarlara satışı gerçekleştirilecek olan bu hisseyi satın alıp, almayacaklarının sorulması yasal bir yükümlülük taşımaktadır.

Bu aşamada eğer söz konusu olan hissedarlar tarafından bu satış işlemi öncesinden hisseyi satın almayacakları yönünde bir yazılı ya da sözlü beyanları bulunsa dahi söz konusu olması durumunda bu beyanların şufa hakkını ortadan kaldırma gibi bir durumu olmaz.

Bu noktada üçüncü bir kişiye satışı gerçekleştirilmiş olan hisse ile ilgili olarak diğer hissedarlar tarafından ön alım davası açılabilmesi hakkı doğmaktadır. | Şufa Davaları – Davası

Şüfa Hakkı Davası Nasıl Açılır?

Ön alım hakkı sadece hisseli gayrimenkule tabi taşınmazlarda kullanımı söz konusu olur. Kat mülkiyeti ya da kar irtifakı bulunan gayrimenkullerde ön alım hakkı kullanımı söz konusu olamaz. Bu noktada gayrimenkulün arsa ya da daire olması herhangi bir fark teşkil etmez.

Ön alım hakkının kullanılabilmesi açısından en önemli koşul gayrimenkulün vasfı yerine gayrimenkulün hisseli olmasıdır. Ön alım hakkı hissesini satışa çıkartmış olan hissedarın söz konusu olan hissesini satın alan yeni alıcıya karşı diğer hissedarlar tarafından kullanılabilmektedir.

Taşınmazın alıcısı yani üçüncü şahıs ön alım davalısı konumuna gelmektedir. Bu çerçevede de hissedarlardan hissesinin satışını yapmış olan hissedara yönelik olarak ön alım davasının açılabilmesi söz konusu olamaz.

Bu tip satışların söz konusu olması durumunda önalım davası nasıl açılır sorusu gündeme gelebiliyor. Ön alım davası sözleşmeden doğan ön alım hakkı ve yasal ön alım hakkı şeklinde iki gruba ayrılmaktadır.

Günümüz Türkiye’ sinde ön alım davası için dava konusunun değer ve miktarı gibi etkenler göz önünde bulundurulmadan mal varlığı hakları ile ilgili olan davalar ile şahıs varlığına dair davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Ön alım davası ile ilgili olarak başvuru gerçekleştirilecek olan Asliye Hukuk Mahkemesi ile ilgili olarak aksi yönde yeni bir düzenleme söz konusu olmadığı müddetçe başvuru ve davanın görüldüğü mahkeme konumunda bulunur.

Gayrimenkul üzerinde var olan ayni hakka dair ya da ayni hak sahipliği içerisinde değişikliğe neden olabilecek davalar ile gayrimenkulün zilyetliğine ya da alıkoyma hakkına dair davalarda, taşınmazın yer aldığı yer mahkemesi kesin yetkili olarak kabul edilir. | Şufa Davaları – Davası