Ülkemizde bu konuyu düzenleyen yasa 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasıdır Modern toplum yaşantısında artık gelişen şehir yapısı, modern insanların site hakimiyetinin olduğu bir yaşama sahip olmasına yol açıyor.

Özellikle de büyük kentlerde son yıllarda fazlasıyla yaygın hale gelen site yapılaşması sonucunda çok yüksek nüfusların söz konusu olmaya başlaması nizami, adil ve modern standartlarda site ihtiyaçlarının karşılanması, hizmetlerin sunumu ve modern yapının şekillendirilebilmesi için resmi bir yapı olarak site yönetimleri hizmet vermeye başladı.

Çok yoğun nüfusun söz konusu olduğu büyük kapsamlı sitelerde mevcut olan yönetimin işleyişi açısından çok daha kapsamlı problemler ile karşı karşıya kalınabiliyor. Site sakinlerinin istek ve gereksinimlerinin en doğru biçimde karşılanması ve beraberinde de daha yüksek seviyelerdeki rakamların söz konusu olduğu idari ve ekonomik yönetimin en şeffaf şekilde gerçekleştirilebilmesi gibi pek çok faktör öne çıkıyor. Bu durumda site yönetimi avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetlerinin çok daha önemli bir pozisyona ulaşmasına yol açıyor.

Apartman ve Site Yönetimi Avukatlık ve Hukuki Danışmanlık Neden Önemlidir

Türkiye’ de her geçen kentleşmenin artış göstermesi çerçevesinde birden çok katlı binaların sayısal yönden paralel olarak artış göstermesine apartman ve sitelerde oturmanın sonucunda toplu yaşam alanlarında aykırı harekette bulunulmaması gereken çeşitli kural ve şartların getirilmesi gereksinimi kapsamında kanun kapsamında ‘Site ve Apartmanlarda Uyulması Gereken Kuralları’ içeren düzenlemeler içeren yasalar hazırlanmıştır.

Türkiye’ de bu konu düzenlemeleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası olurken apartman ve site yönetimi avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti yönetimlerin bu gibi yasal uygulamalarda daha doğru adım alabilmelerinde önemli bir destek sağlamaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası kapsamında birden fazla daire, dükkan, iş yeri , mağaza, depo, mahzen gibi ayrı ayrı ve müstakil kullanıma müsait olan bağımsız bölümleri mevcut olan ve aynı parseli paylaşan apartman ya da bloklar içerisinde kat mülkiyetinin ve bir apartman yönetiminin oluşturulması hüküm kapsamında bulunmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ un 28. Maddesi çerçevesinde kat maliklerine ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma hedefini ve biçimini, yönetici ve denetçilerin ücretini, yönetim ile ilgili diğer konuları düzenlemekte olan ve her bir kat malikini doğrudan sorumluluk altına alan bir sözleşme yapısında bulunan yönetim planı düzenleme yetkisi de veriliyor.

Kat Maliklerinin Uyması Gerekli Olan Kurallar

Günümüzde ilgili kanun kapsamında kat maliklerinin kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kanunun ilgili hükümleri ile saklı kalacak şekilde Türk Medeni Kanunu’ un maliklere vermiş olduğu her bir hak ve yetkiye sahip olurlar.

Kat malikleri, kat malikleri kuruluna katılım gerçekleştirmek ve bir yönetici ya da üç kişiden oluşan bir yönetim kurulu seçme konusunda görevli olur. Talep edilmesi durumunda  da yönetim kurulu kararı ile kat malikleri arasından bir denetçi ya da üç kişilik bir denetim kurulu ataması gerçekleştirilebilir.

Kat malikleri yöneticiyi her durumda haklı bir nedenin çıkması neticesinde görevden uzaklaştırabilmek ve yenisinin seçimini gerçekleştirebilmektedir. Ana gayrimenkulün her bir yerine arsa payları oranı üzerinde ortak mülkiyet hükümleri çerçevesine malik olurlarken, bu haklar arsa payı ile paralel orantıda bulunur. Kat malikleri haklarının kullanımını gerçekleştirmeleri esnasında doğruluk kurallarına uygun hareket etmeleri gerekir.

Kat maliklerinin birbirlerini rahatsız etmemeleri, birbirlerine ait olan hakları yok saymamaları yükümlülükleri bulunur. Bunun dışında kat maliklerinin yönetim planı kurulunun vermiş olduğu kararlara uygun hareket etme yükümlülüğü bulunur.

Özellikle kiracılar ya da konuttan faydalanan kişilerde kat maliklerinin olduğu gibi bu hususlardan müteselsilen sorumlu bulunur. Kat malikleri her bir kat malikinin onayı olmadığı sürece, ana gayrimenkulün ortak alanlarında inşaat, onarım ve tesisler gibi farklı renklerde dış badana boya işlemlerini gerçekleştirememektedir.

Site Yönetimi Avukatlık ve Hukuki Danışmanlık Hizmetleri

ANKARA ‘da faaliyet göstermekte olan büromuz, SİTE ve APARTMAN Yöneticiliğini temsilen  müvekkillerinin her türlü hukuksal sorunlarına karşı HIZLI VE ETKİLİ çözüm yolları bulmaktadır. İlk-Ay Hukuk Bürosu Olarak Ankara’da birçok Site ve Apartman Yöneticiliğine Avukatlık ve Danışmalık hizmeti vermektedir.

Site veya Apartmanda yaşarken,  yaşamın doğurduğu anlaşmazlıklara hukuksal çözüm yolları sunmaktadır. Apartman Yönetici ve denetçinin seçilmesi, görev ve sorumlukları ve uyuşmazlıklarında ki danışmanlık, Apartman Karar defterleri ve diğer belgelerin tutulması kayıt aşaması, Demirbaş, genel giderler, en önemlisi Aylık aidatların toplanmasında yaşanan uyuşmazlıkların çözümü Kapıcının, işe alınması, Kapıcı sözleşmesinin hazırlanması.

Kapıcının işe alınması çalıştırılması, izin, ücret alacağı ve kıdem ihbar tazminatı, işten çıkarılması konularındaki açılacak davaların takibi, Site ve Apartman Yöneticiliği ile  Kat malikleri veya kiracıları ile ilgili olarak uygulamada meydana gelen sorunlar ve karşılıklı dava takibi, hizmetleri sunmaktadır.

Site Yönetimi Sorunu Aidatların Ödenmemesi ve İcra Takibi

Apartma ve Site Aidatlarının ödenmemesi durumunda Site veya Apartman yöneticiliği, kendi marifeti veya  Avukat marifeti ile icra takibi açabilir. İcra Takibi açılmadan önce borçu kat maliki veya kiracıya ihtarname gönderilmelidir. Gönderilen ihtarnamenin kayıtlı ve yazılı  posta ile yapılması her zaman faydalıdır. Kat malikleri ve kiracılar, apartmanın ortak giderlerine katılmak zorundadır  

Site Yönetimi Avukat ve Danışmanlık | Sıkça Sorulan Sorular İTİRAZIN İPTALİ DAVASI – DAVACI TARAFIN AKTİF HUSUMET EHLİYETİ OLMADIĞINA YÖNELİK İSTİNAF SEBEBİNİN VARİT GÖRÜLMEDİĞİ – KAMU DÜZENİNİ İLGİLENDİRİR BAŞKACA BİR AYKIRILIK DA GÖRÜLMEDİĞİNDEN DAVALININ İSTİNAF TALEBİNİN REDDİ”][vc_column_text]TALEP: Davacı vekili 08/06/2015 havale tarihli dilekçesi ile davalılar hakkında Adana 13. İcra dairesinin 2014/14221 esas sayılı takip dosyası ile aidat alacağından dolayı takip başlattıklarını,

Adresinde bulunan sitenin ilgili bağımsız bölümünün davalı N. M. tarafından kullanıldığını, bağımsız bölüm malikinin ise diğer davalı…. A.Ş. olduğunu, yapılan takibe her iki davalının da itiraz, ettiğini vetakibin durduğunu, davanın kabulü ile takibin devamına ve davalıların tazminata mahkum edilmesine karar verilmesini talep edilmiştir.

ÖZET: Kat maliki sıfatı ile dahi, her hangi bir kat malikleri kurulu kararına ihtiyaç duymadan sitenin ortak giderleri ile ilgili olarak borcunu ödemeyen kat malikine karşı dava açabilir ve takip yapabilir.

Bu sebeple davacı tarafın aktif husumet ehliyeti olmadığına yönelik istinaf sebebi de varit görülmemiştir. İzah olunan sebepler ve dosya kapsamına göre kamu düzenini ilgilendirir başkaca bir aykırılık da görülmediğinden davalının istinaf talebinin reddine karar verilmiştir. ALACAK DAVASI – ANATAŞINMAZDA KAT MÜLKİYETİ KURULMUŞ OLDUĞU – DAVACININ MALİKLERDEN OLDUĞU KAT MALİKİ OLAN DAVALILARIN APARTMAN ORTAK GİDERLERİNİ ÖDEMEDİĞİ İDDİASI – UYUŞMAZLIĞIN SULH HUKUK MAHKEMESİNDE GÖRÜLECEĞİ ÖZET: Dava konusu anataşınmazda kat mülkiyeti kurulmuş olduğu anlaşılmıştır. Dava dilekçesinde davacının maliklerden olduğu, kat maliki olan davalıların apartman ortak giderlerini ödemediği iddiasıyla iş bu davayı açtığı anlaşılmaktadır.

Söz konusu uyuşmazlık, niteliği itibariyle Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanmaktadır. Davanın yukarıda belirtilen niteliğine göre taraflar arasındaki uyuşmazlığın …………….. Sulh Hukuk Mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir. İTİRAZIN İPTALİ DAVASI – DAVA KONUSU AİDAT BEDELİ DIŞINDAKİ ORTAK GİDER AİDAT ALACAĞINA DAİR KAYIT VE BELGELER GETİRTİLEREK UZMAN BİR BİLİRKİŞİ MARİFETİYLE ARAŞTIRILARAK DAVALININ SORUMLU OLDUĞU BORCUN TESPİT ETTİRİLMESİ GEREKTİĞİ – YETERSİZ ARAŞTIRMA ÖZET: Mahkemece, dava konusu aidat bedeli dışındaki ortak gider aidat alacağına dair karar ve işletme defterleri, apartmana ait fatura, makbuzlar, kesin hesap raporları ile diğer kayıt ve belgeler getirtilerek,

Uzman bir bilirkişi marifetiyle araştırılarak davalının sorumlu olduğu borcun tespit ettirilmesi ve oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken, yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ DAVASI – AİDAT TOPLANMASINA İLİŞKİN KARARLARIN NİTELİKLİ ÇOĞUNLUK GEREKTİRMEDİĞİ – MALİKLERİ KURULU KARARININ AİDAT ALINMAMASINA YÖNELİK KISMININ İPTALİNE KARAR VERİLMESİ İLE YETİNİLMESİ GEREKTİĞİ ÖZET: Söz konusu toplantıda yöneticinin seçilecek yeni yönetim tarafından ibra edilmesine, yöneticiye ücret ödenmesine, yöneticinin apartmanın rutin işleri sayılarak bu hususta yetkilendirilmesine, genel giderler için daire başına 90 TL aidattoplanmasına ilişkin alınan kararların nitelikli çoğunluk gerektiren kararlardan olmadığı anlaşılmıştır.

Mahkemece, kat malikleri kurulu kararının salt yönetici seçimine ilişkin kısmı ile dükkanlardan aidat alınmamasına yönelik kısmının iptaline karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken ve davacı muhalif de olsa toplantıda hazır bulunmakla toplantı sayısının (pay ve paydaş yönünden) sağlandığı gözetilmeden davanın tümden kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. Hükmün bozulmasına karar verilmiştir. ORTAK GİDER NEDENİYLE ALACAĞIN TAHSİLİ İSTEMİ – DAVALININ AÇIKLANAN YASA VE YÖNETİM PLANI HÜKÜMLERİ UYARINCA SORUMLU OLACAĞININ GÖZETİLMESİ GEREĞİ – EKSİK ARAŞTIRMA – HÜKMÜN BOZULDUĞU ÖZET: Mahkemece taşınmaza ait mimari proje, tesisat projesi uygulanarak davaya konu yerde ayrı ısıtma sistemi olup olmadığının tespiti, ayrı ısıtma sistemi yok ise davalının açıklanan yasa ve yönetim planı hükümleri uyarınca sorumlu olacağının gözetilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme sonucu hüküm kurulması doğru görülmemiştir.