Burada dikkat edilmesi gereken nokta, sözleşme yenilenmemiş, uzamıştır. Yani uzayan senelerde, kararlaştırılmış olan şartlar devam eder.

Konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında kural, süre bitmesi nedeni ile belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirecek olan tarafın kiracı olduğunu söylemektedir. Bu hak yalnızca kiracıdadır.

Kiraya veren kişi, sözleşmenin süresi doldu diye sözleşmeyi iptal edememektedir. Görüldüğü gibi bu durum çok da hakkaniyetli değildir. Bu nedenle TBK, 347. maddenin devamında bununla ilgili düzenlemeye yer vermiştir.

Düzenlemeye göre, kiraya veren,10 yıllık uzama süresi sonunda, izleyen her uzama yılında süre bitiminden evvel en az 3 ay önceden bildirim yaparak sözleşmeye son verebilmektedir. Üstelik bu noktada da herhangi bir sebep gösterme zorunluluğu bulunmamaktadır.

Özet olarak, kiracı 10 yıllık süre zarfında kira sözleşmesinin bitiminden 15 gün öncesinde bildirimde bulunmazsa, kiralamış olduğu konut veya çatılı iş yerinde kalır. Kiraya veren için belirli süreli kira sözleşmesini bildirimle sonlandırma hakkı, aşağıdaki şartlarla olmaktadır.

• Düzenlenen sözleşme belirli süreli kira sözleşmesi olmalıdır.
• Uzama dönemleri ile birlikte kira sözleşmesi 10 yılı doldurmalıdır.
• Kiraya veren uzama yılı bitiminden itibaren en az 3 ay önce, kiracıya yazılı bildirim sunmalıdır.

İşyeri Kira Sözleşmesinin Fesih Nedenleri

İşyeri Kira Sözleşmesinin İki Haklı Uyarı Nedeniyle Nasıl Feshedilir Kiracı ve kiralayan ilişkileri hem özel kanunlarda hem de genel kanunlarda yer bulmaktadır.

Genel kanun Türk Borçlar Kanunu’dur. Özel nitelikli olan kanun ise, 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’dur. Anlaşmazlıklar en çok kira sözleşmelerinin sonlandırılmasında ortaya çıkar. Çünkü bu nokta, menfaatlerin çatıştığı noktadır.

Anlaşmazlıkların sık yaşanması nedeniyle kanun koyucu bu alanda ayrıntılı düzenlemelere yer vermiştir. En sık karşılaşılan kira sözleşmeleri, konut ve çatılı işyeri kiraları ile ilgilidir. Bu alanların kiraları ile ilgili sona erme durumları aşağıdaki gibidir:

• Bildirim aracılığı ile fesih
• Gereksinim kaynaklı fesih
• İmar ve inşa nedenlerinden dolayı fesih
• Edinim sebepli fesih
• Taahhüt nedeni ile boşaltma durumu
• İki haklı uyarı sonrası fesih
• Kiracının konut sahibi olmasından kaynaklı fesih
• Aile konutu ile alakadar kira sözleşmesinin son bulması

Konut ve çatılı işyeri kiralamalarında, kiracı ve kiralayan taraf bir kira bedeli kararlaştırırlar. Kiracı bu bedeli, gereken zamanlarda ödemezse, kiracı kiralayan tarafından birden fazla uyarılırsa, bu durum fesih sebebidir.

Burada kira sözleşmesi bir yıl olacak ve yapılan iki haklı uyarı bir yıllık sürede farklı aylarda yapılmış olacaktır. Bu şart olursa, kiralayan kişi, konu olan kira yılı bittikten sonra, yaptığı iki haklı uyarı için kiracıya dava açma hakkına sahiptir.

Önemli olan nokta, ihtar tebliğ olduktan sonra ödeme yapılsa da bu durum iki haklı ihtar nedenli fesih için engel değildir. Mühim olan, davayı iki haklı uyarıya dayanarak açmak için, bu iki uyarının da bir kira yılı içinde yapılmış olması gereklidir.

Bu konuyla ilgili dikkat edilmesi gereken farklı noktalar vardır Aylık kira bedeli ödenmediğinde, o aya ilişkin olarak uyarı yapılmalıdır. Eğer birbiri ardına birikmiş kira bedelleri varsa, bu bedeller iki haklı uyarı için dayanak değillerdir. İşyeri Kira Sözleşmesinin Feshi

Ödenmemiş birden fazla ay için tek bir ihtarname gönderimi yapılabilir. Fakat ardı ardına birikmiş kira bedelleri ele alınıp, ikiye bölünüp, iki ayrı ihtarname gönderimi mümkün değildir.

Bu kanuna aykırı bir durumdur. Yargıtay da ödenmesi gereken bedellerin tek ihtarla istenmesinin mümkün olduğunu belirtirken, bu bedellerin bölünerek iki ayrı ihtarla istenmesinin mümkün olmayacağını, bu davranışın iki haklı ihtar için dayanak oluşturmayacağını söylemektedir. Uygulamada başka bir problemle de karşılaşılmaktadır. Bu sorun bir ilişkiden kaynaklıdır.

Bahsi geçen ilişki, direnim( kira bedelinin kararlaştırılan zamanda ödenmemesi) ve iki haklı ihtar arasındaki ilişkidir. Kiracı direnimi karşısında, icra takibi başlatmak mümkündür.

İcra takibi ardından bir süre tanınmaktadır. Bu süre zarfında kira bedeli ve oluşan yan giderler ödenmezse ve borçluların itirazı söz konusuysa, icra mahkemesine başvuru yapılır ve itirazın kaldırılması ile kiralanan yerin boşaltılması yolu seçilebilir.

Ayrıca genel mahkemeye başvuruda bulunarak, itirazın iptali talebi de istenebilmektedir. Diğer bir nokta, eğer bir yıllık kira süresinde açılmış olan iki adet icra takibi varsa, iki haklı ihtardan tahliye davası açılabilir.

Burada önemli olan nokta, iki icra takibinin iki haklı ihtar niteliğinde olduğudur. Bu nedenle boşaltma kararı direnimden değil iki haklı ihtardan dolayı verilebilen süreklilik kazanmış bir görüş olarak karşımıza çıkar. İşyeri Kira Sözleşmesinin Feshi

İşyeri Kira Sözleşmesi Gereksinim Nedeniyle Nasıl Feshedilir?

Kira sözleşmesine dair geçerli olan hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda yer alır. Bu kanunda 299. maddede ve devamında tüm detaylara yer verilmektedir. Kira sözleşmesinin tanım halinden kira sözleşmesinin sonlandırılma aşamasına kadar, her konu incelenmiştir.

Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, çıkar çatışmalarının en sık yaşandığı yer olmaktadır. Kira sözleşmesinin hangi hallerde sona ereceğini yukarıda açıklamıştık. Kiraya veren kişinin konut veya iş yeri gereksiniminden kaynaklı fesih hakkı söz konusudur. İşyeri Kira Sözleşmesinin Feshi

Kiraya veren kişi için geçerli olan gereksinim, sadece kiraya verenin kendisi için olmaz. Kendisiyle birlikte eşinin, altsoyunun ve üstsoyunun, kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerin de konut ve iş yeri gereksinimleri olması sebebi ile taşınmazı kullanma durumu oluşursa, sözleşmeyi fesih hakkı bu halde de geçerli olmaktadır.

Hâkimin üzerinde duracağı en önemli konu, duyulan gereksinimin zorunluluk içermesi ve samimi olmasıdır. Yani kiraya veren kişinin ve yukarıda sayılan diğer kişilerin konut veya iş yerine gerçekten, mutlaka ihtiyaç duyuyor olmaları gereklidir. Bahsi geçen ihtiyaç iddiasının samimi olması ve zorunluluktan kaynaklanması, mahkeme tarafından değerlendirilen konulardır.

Örneklemek gerekirse, ilgili konu için ergin çocukların ihtiyacı ve zorunluluk duyması hakkında bir görüş birliğine varılmamıştır. Yargıtay, bu durumda ergin çocuğun ekonomik durumuna bakar. Ekonomik durumun yeterli olup olmadığı değerlendirilir. Ergin çocuk yeterli olan bir ekonomik güce sahipse, ailesi ile yaşama durumu yasal zorunluluk olarak görülmez.

Bu şartlar halinde açılan bir davada, ergin çocuğun gereksinim kaynaklı bu davayı açması samimi olarak görülmektedir. Tartışma oluşturan diğer bir konu da, yurt dışında çalışanlar ile ilgili ihtiyaç durumudur.

Şöyle ki, sadece yaz tatili nedeni ile kiracıdan konut boşaltmasını istemek, kiracıyı mağdur edebilecek bir taleptir. Bu nedenle Yargıtay, yurda kesin olarak dönüş zorunluluğu koymuştur. Kişiler Türkiye’ye dönmek istediklerinde gereksinim kaynaklı bir dava açmak isterlerse, yurda kesin olarak dönüş yapıyor olmalıdırlar. İşyeri Kira Sözleşmesinin Feshi

İşyeri Kira Sözleşmesinin Esaslı onarım Nedeniyle Nasıl Feshedilir?

Konut ve çatılı iş yerleri ile alakalı kira sözleşmesinin sona erme nedenlerinden bahsetmiştik. Şimdi bu nedenler arasında yer alan imar ve inşa nedenli sona ermeden bahsedeceğiz. Eğer kiralanan alanda imar ve inşa nedenlerinden dolayı bir onarım yapılacaksa ve bu onarım esaslı onarım halinde olacaksa, bu durum kira sözleşmesinin feshi için geçerli olabilecek bir dayanak olarak karşımıza çıkar. | İşyeri Kira Sözleşmesinin Feshi

Eğer kiralanan alanda yapılacak olan onarım, kiralanın yerin yıpranması, eskimesi veya içinde yer alan alanların işlevselliğini ve kullanımını kaybetmesi nedenleri ile yapılacaksa, bu durumda kira sözleşmesinin belli bir süre için durdurulması bir seçenek olabilmektedir.

Onarım yapıldıktan sonra, kira ilişkisinin duraklatılması biter ve ilişki kaldığı yerden devam eder. Esaslı onarım ibaresi kanun koyucu tarafından özellikle açıklanmış ve belirtilmiştir. Çünkü esaslı onarım yapılacaksa, kiralanan alan tamamen boşaltılmalıdır.

Bu, zorunlu bir durum olmaktadır. Dikkat edilen nokta, kiralanan alanın kullanılmaz düzeyde olup olmadığıdır. Kiracı açısından, sözleşmenin hangi nedenle iptal edildiği çok mühimdir.

Kiralanan alanda yeniden imar ve inşa yapılacağı için sözleşme iptal edilecekse, bazı koşullar gerçekleşmiş olmalıdır. Koşullardan ilki, yapılacak olan onarımın esaslı onarım olmasıdır. Çünkü yapılacak olan onarım, esaslı onarım dışında kalanlardansa sözleşmenin iptalinden bahsedilemez.

Koşullardan diğeri ise, yapılması gereken onarımın kiralanan alanda bulunmayı ve bu alanda yapılan faaliyeti sürdürmeyi olanaksız kılıyor olmasıdır. Eğer bu durum söz konusu değilse, sözleşme iptali istemek de söz konusu değildir. Koşullardan bir diğeri de, fesih beyanı tek taraflı olarak, kiracıya yönelik yapılamamaktadır

.Eğer esaslı onarım sebebi ile kira sözleşmesinin sonlandırılma talebi söz konusuysa, bu sonlandırma dava yolu ile olmalıdır. Bu davanın açılması gerekli ve önemlidir.

Çünkü bu dava açıldığında, yapılacak olan onarım kiralanan alanın boşaltılmasına sebebiyet veriyor mu vermiyor mu diye araştırma yapılacaktır. Bu durum ile ilgili yapılacak olan tespit, fen ve inşaat tekniği yönünden saptama yapılarak kesinlik kazanmaktadır. Bu saptama ve tespit için gerekli olan şey, onaylı imar-inşa projesidir. Bu projenin mahkemeye sunulması istenecektir. İşyeri Kira Sözleşmesinin Feshi

Kiracı ve ev sahibinin anlaşmasının ardından kısa süre sonra ev sahibi kiracıya verdiği evinin boş olduğunu fark etti. Kiracıya bir türlü ulaşamayan ev sahibi eve girdiğinde ise kombinin sökülmüş olduğunu görünce konuyu yargıya taşımak zorunda kaldı. Yaşanan bu ilginç olayda yargı emsal niteliğinde bir karara imza attı.

Yerel Mahkemenin Cezasını Yargıtay Bozdu

Kiracı tarafından dolandırılan bir kişi Eskişehir 4. Asliye Ceza Mahkemesine başvurdu. Kira bedelini sıkışık olduğu için daha sonra ödeyeceğini beyan eden kiracının eve hiç yerleşmediği ve üstün evdeki kombiyi sökerek kaçtığının anlaşılmasının ardından konu yargıya taşındı.

Ev sahibinin şikâyeti üzerine yapılan incelemede, kira sözleşmesi üzerinde yer alan kimlik bilgilerinin sahte olduğu ve kimlik numarasının kayıtlı bir kişiye ait olmadığı öğrenildi. Kısa sürede polis ekipleri tarafından yakalanan adama yerel mahkeme tarafından hırsızlık suçundan hapis cezası verildi. Ancak kararın temyizi üzerine Yargıtay tarafından Eskişehir 4. Asliye Ceza Mahkemesinin kararı bozuldu.

Yargıtay’dan Dolandırıcılık ve Hırsızlık Ayrımı Kararı

Yargıtay 2. Ceza Dairesi tarafından dolandırıcı kiracı ve mağdur ev sahibi hakkında emsal niteliğinde bir karar imza atıldı. Sanığın kira sözleşmesinde beyan ettiği kimlik numarasının herhangi bir kişiye ait olmadığına işaret eden Yargıtay, başından itibaren sanığın dolandırıcılık amacıyla hareket ettiğini belirledi.

Asıl kimliğini saklayarak hileli eylemle müştekinin zararına neden olan sanığın, daireyi kiraladıktan sonra kombiyi sökmesinin menfaat temin ettiği vurgulandı. TCK 157/1 maddesinde yer alan dolandırıcılık suçunun gerçekleştiği belirtildi. Yargıtay tarafından verilen kararda yerel mahkemenin hırsızlık nedeniyle verdiği ceza bozularak, dolandırıcılık suçundan bir ceza verilmesi gerektiği ifadelerine yer verildi. Somut olay birçok kişi emsal teşkil ediyor.

Kiraya veren kiracının sebepsiz olarak erken tahliye etmesi sonucu oluşan zararın ödenmesini isteyebilir.

Ev sahibi kiraya vermiş olduğu evi için aynı zamanda dükkan veya arsa içinde geçerlidir. Mülk sahibi mülkü için kiraya verdiği mülküne süre belirleyerek bu süre zarfında çıkış yapılması gerektiğini bildirmiş ise ve o tarihler içinde kiracı olan kişi çıkmamış ise o zaman mülk sahibinin açabileceği bir dava olmaktadır. Bu davayı açmak ve kazanmak için bazı koşulların sağlanmış olması önem teşkil etmektedir.

Erken Tahliye Nedeniyle Tazminat İstemi Örnek Karar

ÖZET: Somut olayda davaya dayanak yapılan taraflar arasındaki sulh ve anlaşma protokolü isimli protokolün bu kapsamda TBK 29 anlamında kiraya ilişkin ön sözleşme olup, eldeki dava da protokolün ve ön sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.

6100 Sayılı HMK.’nun 4/a maddesi gereğince kiralanan taşınmazların, 09/06/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Taraflar arasındaki dava 6100 Sayılı HMK.’nun yürürlük tarihi olan 01/10/2011 tarihinde sonra 15/08/2016 tarihinde açıldığına göre mahkemece taraflar arasındaki uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklanması ve 6100 Sayılı HMK.’nun hükümleri nazara alınarak sulh hukuk mahkemesi görevli olduğundan mahkemenin görevsizliğine karar verilmesi gerektiğinden yerel mahkeme hükmünün kaldırılmasına karar verilmiştir. (Erken Tahliye Nedeniyle Tazminat İstemi)

Erken Tahliye Nedeniyle Tazminat İstemi Sıkça Sorulan Sorular

İTİRAZIN İPTALİ DAVASI – TAKİBE KONULAN MİKTAR BELİRGİN VE MUAYYEN OLMAYIP YARGILAMA SONUCUNDA TESPİT EDİLDİĞİ – İCRA İNKAR TAZMİNATININ REDDİNE KARAR VERİLMESİ GEREKİRKEN KABULÜNE KARAR VERİLMESİNİN HATALI OLDUĞU – İSTİNAF BAŞVURUSUNUN KABULÜ ÖZET: Davalı-kiracı tarafından …tarihinde ödenen … TL’nin mahsubu sonucunda … dönemi bakiye kira bedelinin … TL olduğu tespit edilmektedir. Her ne kadar davalı vekili ….döneminde yapılan bir kısım Ödemelerin davacının ihtiyacı nedeniyle erken ödenen … dönem kirasına ilişkin olduğunu savunmakta ise de kira ödemelerinin düzenli olmadığı, davalı vekilinin ibraz ettiği ödeme belgelerine göre … yılında yapılan tüm ödemelerin …. yılı kirasını dahi karşılamadığı, ödemelerde açıklama da bulunmaması karşısında …yılında yapılan ödemelerin bir kısmının … kirasına mahsuben ödendiğinin kabul edilemeyeceği sonucuna varılmıştır.

İcra inkar tazminatına gelince; takibe konulan miktar belirgin ve muayyen olmayıp yargılama sonucunda tespit edildiğinden icra inkar tazminatının reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi de hatalıdır.

Sonuç olarak davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmasına karar verilmiştir.