Belirli sürelerde kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte kiracının kiralanan yeri boşaltması gerekir. Yine aynı şekilde tüm kira sözleşmelerinde evi kiralayan üzerine düşen kira ödeme gibi sorumlulukları yerine getirmediği takdirde ev tahliye davası söz konusu olacaktır.

Ev tahliye davası nasıl açılır konusunda en önemli husus ev tahliye davasına sebep olacak asli sebeplerin oluşup oluşmadığının belirlenmesi olacaktır. Kiracılar sözleşmeden kaynaklanan sorumlulukları tam olarak yerine getirmediği takdirde ev sahipleri tahliye kararı aldırmak için mahkemeye başvurmaktadırlar.

Tahliye Davası Açma

Ev tahliye davası açılması mutlaka haklı bir sebebe bağlı olarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesine yönelik olarak açılan davalardır. Kira sözleşmesinin sona ermesinde gerek kiracıdan gerekse de ev sahibinden kaynaklanan tahliye sebepleri ortaya çıkmış olabilir. Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri;

• Kira sözleşmesinde sözleşme bitiş tarihinden itibaren kiralanan yerin kiracı tarafından boşaltılmaması,
• Kiracıya kira yılı içinde kira ödemediğinden sebeple en az iki haklı ihtarda bulunulması halinde kiraya veren ev sahibi kira süresinde veya kira ihtarının yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir,
• Evi kiralayan kimsenin ve eşinin aynı il veya ilçe sınırlarında kendilerine ait bir evinin bulunması halinde de ev sahibi tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Ev tahliye davası ev sahibinden kaynaklanıyorsa;

• Ev sahibinin kendisinin veya kanuni yakınlarının konut ihtiyacı ve kullanma gereksinimi ortaya çıkmışsa,
• Ev sahibi değişerek yeni ev sahibinin gereksinimleri ortaya çıkmışsa,
• Konutta birtakım değiştirme, yenileme, restorasyon gibi inşaat ve imar faaliyetleri düşünüyorsa

Sulh Hukuk tahliye davası

Ev sahibi tahliye davası açma hakkına sahiptir. Tahliye davasında görevli mahkeme Sulh hukuk mahkemesidir.

Dilekçeyle taşınmazın bulunduğu yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesine dava açılarak haklı sebebin varlığı ve gerekli şekil şartlarının yerine getirildiğine dair belgeler mahkemeye sunulmalı ve dava süreci takip edilmelidir.

Tahliye davası sonucu tahliyeye karar verilen kiracı ev boşaltmak zorundadır. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kira davası sonuçlanmışsa son kira yılındaki kira bedeli kiracıya tazminat olarak ödenmesine karar verilecektir.

Ev Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

Ev tahliye davasında tahliye davası şartları bulunuyor ise belirli ve belirsiz alacak sözleşmesine dayanarak belli kurallar içinde dava açılmaktadır.

Kira sözleşmesinde kira bitiş tarihi belirlenmiş ise bu tarihin bitiminden itibaren 1 ay içinde ev sahibinin tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Eğer kira sözleşmeleri belirsizse öncelikle kiracıya fesih veya bildirim ile sözleşme bitiş tarihini belirlemek gerekmektedir.

Bu bitiş tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilmektedir. Kiraya veren şayet öngörülen sürede dava açacağını kiralayana bildirmezse kira sözleşmesi otomatik olarak 1 yıl uzamış sayılacaktır. 

Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Tahliye davası açma için 6570 sayılı olan kanunlar dikkate alınır ve bir sene içinde kiracıya 2 defa ihtarname gönderilmiş olması gerekmektedir. Tahliye davası açabilmek için haklı sebeplerin bulunması gerekir. Kira sözleşmeleri iki tarafı da koruyucu özelliktedir.

Bundan dolayı keyfi olarak kiracının evden tahliyesi söz konusu değildir. Tahliye davası sonucu da tahliye nedenlerine göre belirlenmektedir. Tahliye sebepleri:

• Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye
• Mesken ve işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye
• Yeniden inşa ya da esaslı onarım sebebiyle tahliye
• İki haklı ihtar sebebiyle tahliye
• Fuzuli işgal sebebiyle tahliye

Tahliye Davası Açarken Ne Kadar Sürer 2020

Tahliye davası açma süresi bir sene içerisinde iki haklı ihtar çekildikten sonra sözleşme bitimine kadardır. Sözleşme bittikten sonra şayet kiralayan sözleşmenin yenilenmesini istemiyorsa, kiracı tahliye edilir.

Kira sözleşmesinde süre bitiminde her iki taraf da sözleşmeyi serbest bir şekilde sonlandırma şansına sahiptir. Taşınmazların niteliği göz önünde bulundurularak 3 ay ve 2 haftalık ihtar sürelerine göre tahliye davası açılabilir.

Ev Kira Sözleşmesine Neler Yazılmalı?

Kira sözleşmesine kiralama durumu ile ilgili bütün durumlar ve şartlar yazılmalıdır. Kira sözleşmesi 3 sayfa olmalıdır. Birinci sayfada kiralanan malın kiralama durumu ile ilgili bilgiler yer almalıdır. Kiralanan yerin adresi, kiracının kimlik bilgileri, kiraya veren kişinin kimlik bilgileri, kira akdinin başlangıç tarihi, kira akdinin bitiş tarihi, aylık ve yıllık kira bedeli, kira bedelinin ödeme şekli, kiralananın kullanım şekli ve demirbaşların listesi gibi bilgiler birinci sayfada yer alır.

Kira sözleşmesinin ikinci sayfasında genel koşullar yer alır. Kiracının kiraladığı yere zarar vermemesi, ev sahibinden izin almadan bulunduğu yerde değişiklik yapmaması gibi durumlar bu kısımda yer alır. Kira sözleşmesinin üçüncü sayfasında özel koşullar yer alır. Özel koşullar kiraya veren kişinin kiracıdan beklentilerine göre değişiklik gösteren kısımdır.

Ev Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılmalıdır?

Kira sözleşmesi; kiracı ve ev sahibi arasında yapılmalıdır. Kira sözleşmesine yazılması gerekenler eksiksiz bir şekilde yazılmalıdır. Ayrıca kira kontratının geçerli olabilmesi için her iki taraf da kira kontratının her sayfasını imzalamalıdır ve bir nüshasını almalıdır.

Kira hukukunun çalışma olanı olan kira davaları arasında en sık görülenler olarak, kiracı tahliye davaları, kira tespit davaları, kira alacağı davalarını sayabiliriz.

Kira Avukatları Hangi Konulara Bakar?

Kira avukatları, kira konusunda birden fazla davalarda bilgi sahibi olan avukatlardır. Bu kapsamda aşağıdaki davalar kira avukatları tarafından görülür;

• Kira sözleşmesinin feshedilmesi; ev sahibi ve kiracının uyuşmazlık yaşaması sonucu avukatın arabulucu olması ya da dava açılması ile çözüme kavuşmaktadır. Örneğin kiracı evden çıkmak istiyor ama ev sahibi maddi kayıp yaşamak gerekçesi ile sözleşmeyi iptal etmeyip sözleşme tarihleri boyunca kira bedeli istiyor. Bu durumda avukat devreye girerek oluşan mağduriyeti gidermeye çalışır. Avukat vasıtası ile kiracının en fazla 3 ay kira ödeyebileceği ve sözleşme tarihlerinin tamamını ödemeyeceği karara bağlanır. 3 ay süresi, yasal olarak belirlenmiş evin boş kalma süresidir ve bu süre içinde bir başka kiracı bulunabileceği gözetilerek hesaplanmıştır.
• Kira alacağı davaları; ev sahibi kiracıyı evden çıkarmış ya da kiracı kendi isteğiyle evden çıkmış olsa da geçmiş ayların kira bedelinin alınması gerekmektedir. Bu durum özellikle ev sahibi için ciddi mağduriyetlerin oluşmasına sebebiyet verebilir. Böylesi durumlarda kira alacağı için icra takibi başlatılıp ilgili süreçte dava açmak gerekmektedir.
• Kira bedelinin tespiti davaları; ev sahibi ve kiracı arasında özellikle kira sözleşmesi yenilemelerinde kira tutarı üzerinde anlaşmazlıklar yaşanabilir. Kira tespit davası, söz konusu hanenin ya da iş yerinin mevcut piyasa ederi gözetilerek avukat tarafından taraflara sunulur.
• Emlakçılarla yaşanan uyuşmazlıklar; ev sahipleri ile emlakçılar arasında yaşanan komisyon alacağına ilişkin davalar avukat aracılığı ile görülür. Emlakçıya verilmiş bir evin, bir başkası aracılığı ile kiralanması durumunda emlakçı kendi komisyonunu ev sahibinden talep edecektir. Aralarında oluşacak anlaşmazlığı ise avukat vasıtası ile ilgili davayı açarak çözebilmektedirler.
• Aidat ve ortak giderlere yönelik uyuşmazlıklar; kiracının aidat ödememesi ya da aidat konusunda sıkıntı yaşaması üzerine apartmandaki bu sorunlara dair sorumluluk davası açılmakta, mahkeme kararı ile aidat ödemesi ya da diğer ortak giderleri karşılaması karara bağlanmaktadır.

Aynı zamanda avukatlar kira hukukunu ilgilendiren şu konularda danışmanlık da verirler;

• Kira depozitosu,
• Kira gelir vergisi,
• Kira sözleşmesinde kefil
• Aile konutu şerhi
• Kira artış oranın belirlenmesi,
• Kira stopajı,
• Ortak gider hesaplama,
• Kiralanacak taşınmazın analizi

Bu konularda danışmanlık verilmesi, ilgili taşınmazlar hakkında ev sahibinin ve kiracının mağdur olmasının önüne geçmez, anlaşmazlıkları kısa sürede çözerek iki tarafı da rahat ettirmektir.

Kira Davaları Nerede Açılır

Hukuk Mahkemeleri Kanunu’na göre, kira sözleşmeleri nedeniyle taraflar arasında doğacak olan tüm uyuşmazlıklara ilişkin açılacak olan kira davaları yetkili mahkemeler Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Mahkemelere verilecek olan dilekçeyle, kira davasının açılması mümkündür. Verilecek olan dilekçeyle birlikte yazılı kira sözleşmesinin de dava açarken mahkemeye sunulmasında fayda vardır. Sözlü kira sözleşmesi yapıldıysa, bu durumun ispat edilmesi söz konusu olacağından dava süreci uzayacaktır.

Şimdi yaygın olarak görülen ve kira davalarına konu olan bazı durumları detaylandıralım.

Kiracı Tahliye Davası Nedir?

Kira Davaları kiralanan bir gayrimenkulün, kiracı tarafından birazdan aşağıda sıralayacağımız şartlar doğması neticesinde açılan davadır. Gayrimenkul sahibi tarafından açılır. Amaç, kiracının konuttan ya da iş yerinden çıkartılması yani tahliye edilmesidir.

Kira davaları dediğimizde, kiranın ödenmemesi nedeniyle alacak davası, kiranın ödenmemesi icra takibi, kiranın tespiti davası, kiranın mirasçılara ödenmesi davası, kira bedelinin artırılması davası, tahliye davalarını sayabiliriz.

Kiracı ve kiraya veren arasında düzenlenen sözleşmenin uzatılmaması durumunda izlenecek yol şudur. Kiracıya veya ev sahibine kira sözleşmesinin bitmesinden önce yazılı bildirim yapılmalıdır. Kiracı evi boşaltmamış ise kira bitiminde sonra 1 ay içinde dava açılmalıdır. Bu süre geçmesi halinde dava hakkınızı yitirebilirsiniz.

Kira davaları nasıl açılır?

Kiracı ile ev sahibi arasındaki kira ilişkisi kira sözleşmeleri ile ispatlanabilir. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi hükümlerine uyulmaması ve kanunlara aykırı fillerde gerek kiracılar gerekse de kiralayan tarafından kira davaları açılabilir.

Kira Hukuku Avukatı Ankara

Bir yatırım için ev ya da iş yeri alan ve kiraya veren gayrimenkul sahipleri bir takım sorunlarla karşılaşmaktadır. Kiracının kirayı geç ödemesi ya da aylarca ödeme yapmaması, daireyi uygunsuz şekilde kullanma, konuta ya da çevreye zarar neticesinde kiracının evden çıkartılması istenebilir.

Sebep her ne olursa olsun, çoğu zaman kiracının kapısını çalıp “Çıkın evimden!” demek de yeterli olmuyor. Kira sözleşmesine uyulmaması ve üstüne üstlük kiracının da bu durum karşısında duyarsız kalması, gayrimenkul sahiplerini hukuki yollara itmektedir.

Bu aşamada yapılacak şey; kiracı tahliye davası açmaktır. Peki, nedir bu dava? Nasıl açılır? Ne kadar sürede sonuçlanır? Bu yazımızda, gayrimenkul sahiplerinin ve tahliye ile karşılaşan kiracıların aklındaki soruları gidermeye çalışacağız.

Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Tahliye davasında sorusu merak edilen konunun başında kiracı tahliye davası hangi mahkemeye açılır. Kiracı tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemeleri bakmaktadır.

Tahliye Davalar, ilgili mahkemeye verilen kiracı tahliye davası dilekçesi ile açılabilmektedir. Bu sürecin doğru bir şekilde işlemesi ve kısa bir sürede neticelenmesi için bir kira avukatı ve danışmanlık hizmetine başvurulması tavsiye edilir.

Kiranın ödenmemesi durumunda kiracıya dava açmak suretiyle her zaman tahliyesi istenebilir. Bu konuda da belli şartların oluşması, yada 2 haklı ihtarın olması gerekmektedir.

Kiraların ödenmemesi, tahliye diğer kira davaları maliyet ve masraf açısında yekun tutan davalardandır. Çünkü maliyet açısında bakıldığında kiranın ödenmemesi için icra takibi harç ve masraflar, kiracı tahliye davası masrafları ve harçları, icra ile tahliye yapılması ayrı ayrı bir harç ve masrafların yapılması gerekmektedir. Bu masrafları ilk etapta dava açan taraf yapmaktadır.

Kira tespit davaları hakkında bilgi alabilirsiniz.

Yapılan masraflar icra ve dava sonucunda borçludan tahsil edilmektedir. Bu nedenle bu konuda kira hukuku avukatı Ankara ve danışmanlık desteği ve danışmanlığı alınmasını öneriyoruz. Kira davaları ile ilgili olarak aşağıda örnek yargıtay kararları sunulmuştur.

Aynı sözleşme yılı içerisinde iki defa kirayı ödememek ve çok geciktirmek, mülk sahibine ihtarname çekilmesi koşuluyla tahliye hakkı kazandırır.

Kiracı tahliyeye direndiği durumlarda ise, mülk sahibinin dava açma yoluyla veya İcra takibi başlatarak kiracının tahliyesini sağlaması mümkün olur. Başlatılan icra takibine rağmen borcunu 30 gün içerisinde ödemeyen kiracının tahliyesi de istenebilir.

Kira Hukuku Avukatı Ankara

Kiracı Tahliye Şartları Nelerdi?

Kiracı tahliye davasını açmak isteyen taraf, dava haklarına sahip olması gerekmektedir. Burada gayrimenkul sahibinin keyfi sebeplerle kiracıyı tahliyeye zorlaması söz konusu olamaz. Gayrimenkul sahibinin mağduriyeti, dava açılmasını haklı kılar. Diğer bir deyişle, ortada bir uyuşmazlık, aykırılık ya da sözleşmenin sona ermesini gerektirecek durumlar olmalıdır. Peki, nedir bunlar?

Öncelikle, kira sözleşmesinin gayrimenkul sahibi tarafından gerektiren durumlara bir göz atalım:

• Kiralanan yerin gayrimenkul sahibi tarafından kendisi ya da bakmakla yükümlü olduğu kişi/kişiler tarafından kullanılmak zorunda kalınması. Yani o aşina olduğumuz “Almanya’dan oğlum gelecek!” cümlesi ile karşılaşıldığında, gayrimenkul sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır.
• İş yeri ya da konut içinde kullanımı imkansız kılacak düzeyde bir tadilat, onarım ya da yeniden inşa söz konusu olduğunda sözleşme feshedilebilir.
• Konut ya da iş yerinin sahip değiştirmesi yani gayrimenkulün başka birine satılması, devredilmesi durumunda sözleşmenin feshi talep edilebilir.
• Gayrimenkul sahibi isterse, on yıllık kiracıların tahliyesini de isteyebilir. Sözleşmenin bitim tarihine üç ay kala gayrimenkul sahibi konut ya da iş yerinin tahliyesini isteyebilir. Bunun için herhangi bir neden göstermesine de gerek yoktur.

Kira sözleşmesinin kiracı tarafından sona erdirilmesini gerektiren haller de şu şekildedir;

Kiracının sözleşmede belirtilen çıkış tarihini aşması.

Kiracının yıllık/aylık kira ödemesini yapmaması ya da gayrimenkul sahibi tarafından yapılan iki ihtara uymaması. Belirtmekte fayda var; ihtarın yazı olarak yapılması ve ihtarnamede ödenmeyen ayların belirtilmesi gerekmektedir. Ayrıca yapılan iki ihtar da aynı yıl içinde olmalıdır.

Kiracının ya da eşinin ikamet ettikleri il sınırları içinde yaşamaya elverişli konutlarının olmasının gayrimenkul sahibi tarafından sonradan öğrenilmesi durumunda tahliye için dava açılabilir.

Kira Hukuku Avukatı Ankara

Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedir?

Kiracı, konut ya da iş yerini belirtilen tarihte tahliye edeceğini noterden alınan belge ile taahhüt eder. Buna rağmen bahsi edilen tarihte hâlâ tahliye gerçekleşmemişse, gayrimenkul sahibi icraya ya da mahkemeye Taahhüt Nedeniyle Tahliye davası açmak için başvurma hakkına sahiptir. Fakat bunun için birkaç noktaya dikkat edilmesi gerekmektedir.

Taahhüt yazı ve mutlaka noter onaylı olmalıdır. Yani sözleşmede yazan “Tahliye taahhüttü” geçerli olmamaktadır. Kiracının iş yeri ya da konuta girmeden evvel verdiği tahliye taahhüttü ya da ayrı olarak imzalanan taahhüt geçersizdir.

Bazı tahliye taahhütleri şarta bağlanabilir. Şartlar yerine geldiğinde ya da getirildiğinde taahhüt geçerli olur.

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracıya Tahliye Davası açmak ve kiraya verdiği taşınmazın bir an evvel boşaltılmasını isteyen gayrimenkul sahibi en çok tahliye davası ne kadar sürer konusunu merak etmektedir. Tabii bu sorunun cevabını merak etmekte de bir hayli haklıdır zira mağduriyeti ne kadar sürede giderilirse o kadar iyidir.

Bu aşamada alanında kira hukuku avukatı ankara ve danışmanlık ile hareket etmesi çok önemlidir. Davanın uzaması ya da kısalması mahkeme istenecek belge ve araştırma taleplerine göre değişkenlik gösterebilir. Fakat şunu söyleyebiliriz ki; olması gereken seyrinde ilerleyen bir tahliye davasının 451 gün içinde sonuçlanması hedeflenmiştir.

Tüm bu aşamalar, duruşmalar ve belge toplama süreçleri uzun ve yıpratıcı olabilir.

Konuyu kira hukuku avukatı Ankara ve danışmanlık ile  mağduriyetin giderilme sürecini de hızlandıra bilmektedir. Kira Hukuku Avukatı Ankara açısından bakıldığında en çok açılan ve çekişme olan konular arasındadır.

Aynı kira sözleşmesi yılı içerisinde iki defa ihtar yoluyla uyarılan kiracı, ödemelerinde düzensizlik veya ödememede ısrar ederse, mülk sahibinin kiracıyı kira alacağı nedeniyle tahliye davası açabilir. Kiracı Hukuku Avukatı

Kira Hukuku Avukatı Ankara

YARGITAY : KİRACININ KİRA BEDELİNİ ELDEN ÖDEDİĞİ İDDİASININ İSPAT ŞEKLİ VE KİRA HUKUKU AVUKATI ANKARA

TEMERRÜT NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ VE KİRA ALACAĞI, KİRACININ KİRA BEDELİNİ ELDEN ÖDEDİĞİ İDDİASININ İSPAT ŞEKLİ

Davalının ödemeye ilişkin temyiz itirazlarına gelince; davalı kiracı 2012/ Haziran öncesi kiraları elden ödediğini savunmaktadır. Bu durumda kira borcunun ödendiğini kanıtlama yükümlülüğü davalı kiracı dadır.

Davalı kiracı ödeme savunmasını yazılı belge ile kanıtlayamadığını göre delil listesinde ”her tür kanıt ” demek suretiyle yemin deliline de dayanmış olduğundan davalıya yemin teklif hakkı hatırlatılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu husus gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

YARGITAY : ALACAK DAVASI – HOR KULLANMA TAZMİNATI İSTEMİ

ALACAK DAVASI – HOR KULLANMA TAZMİNATI İSTEMİ – KİRAYA VERENİN ERKEN TAHLİYE NEDENİYLE YOKSUN KALDIĞI KİRA PARASINA İLİŞKİN TALEBİNİN OLMAMASI – KİRA AVUKATI – KİRA ALACAĞININ BELİRTİLEN MİKTAR ÜZERİNDEN KABULÜNE KARAR VERİLMESİ GEREĞİ.

ÖZET: Olayda hükme esas alınan bilirkişi raporunda kiralananın … aylık sürede aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği ve kiralananda ki hasarların … gün içinde giderilebileceği belirtilerek aylık … TL üzerinden kiraya verenin talep edebileceği kira parası hesaplanmıştır. Her şeyden önce açıklandığı üzere kiraya verenin erken tahliye nedeniyle yoksun kaldığı kira parasına ilişkin bir talebi olmadığı gibi, onarım süresi de … gün olarak tespit edilmiştir.

YARGITAY : KİRA TAHLİYE DAVASI YARGITAY KARARI

ÖZET: Kesinleşen kira tespit ilamına dayanılarak istenen kira farklarının otuz günlük yasal ödeme süresi içerisinde ödenmemesi durumunda temerrüt olgusu gerçekleşir. Mahkemece temerrüt oluştuğundan tahliyeye karar verilmesi gerekir.Kesinleşen

Kira tespit ilamına dayanılarak istenen kira farklarının 30 günlük yasal ödeme süresi içerisinde ödenmemesi durumunda temerrüt olgusu gerçekleşir. Mahkemece temerrüt oluştuğundan tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir. Kira Hukuku Avukatı Ankara.

YARGITAY: KİRA ARTTIRIM DAVASI

ÖZET: Sözleşmenin sona erdiği tarih itibariyle taraflar arasındaki kira ilişkisi sona erdiğinden davalı haksız işgalci durumundadır. Bu durumda davacı idare İİK’nın 269 ve devamı maddelerine göre kiralanan gayrimenkulün ilamsız icra yoluyla tahliyesini isteyemez.

İsteğin bu nedenle reddi gerekirken, yazılı gerekçe ile reddedilmesi doğru değil ise de, karar sonucu itibariyle redde ilişkin bulunduğundan HMK’nın 370. Maddesi uyarınca kararın açıklanan gerekçe ile düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.

YARGITAY : KİRA HUKUKU AVUKATI ANKARA VEKALET ÜCRETİNE KARAR VERİLMESİ HAKKINDA

KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ. İCRA MAHKEMELERİNDE GÖRÜLEN DAVALARDAKİ VEKALET ÜCRETİNE. KİRA HUKUKU AVUKATI ANKARA – DAVALI TARAFINDAN İKMAL EDİLEN DAVA HARCININ DAVALIYA İADE EDİLMEMESİNİN İSABETSİZLİĞİ. KİRA AVUKATI .HÜKMÜN BOZULMASI GEREĞİ

ÖZET: Olayda mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine yargılamada kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına Kiracı Hukuku Avukatı Asgari Ücret Tarifesinin ilgili maddesi gereğince yıllık … TL üzerinden vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken, aynı tarifenin ilgili maddesine göre, üstelik icra mahkemelerinde görülen davalardaki vekalet ücretine karar verilmesi doğru olmadığı gibi, davanın ret edilmesi karşısında

davalı tarafından ikmal edilen … TL dava harcının ve yine davalı vekili tarafından … tarihinde yatırılan ve kullanılmayan .. TL gider avansının davalıya iade edilmemesi ve vekillikten azledilen davacı vekilinin karar başlığında gösterilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Kiracı Hukuku Avukatı Ankara  ve Kira Hukuku Avukatı Ankara makaleler için diğer sayfaları ziyaret edebilirsiniz.

Kira Hukuku Avukatı Ankara | Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesinden kaynaklanan kira alacağı, Görevli Mahkeme ve Kira Hukuku Avukatı Ankara

Türk Borçlar Kanunu 299, 313. maddeleri, Yargılama konusu olayda: Dosyada bir örneği bulunan taraflarca çekişme konusu olmayan 06/04/2015 başlangıç, 21/03/2018 sona erme tarihli motorlu araç kira sözleşmesinden kaynaklanan kira alacağı için başlatılan icra takibine itirazın iptali davası açıldığı, davanın açıldığı Asliye Ticaret Mahkemesinin görevsizlik kararı vermiş olduğu, davalının görevsizlik kararında yetki hususunun değerlendirilmesi gerektiğini ve yetkili mahkemenin yazılması gerektiğini savunduğu,

HMK 4/a maddesi gereğince “kiralanan taşınmazların İcra İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrı konulmak üzere kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu olan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar Sulh Hukuk Mahkemesinde” görüleceğinin düzenlenmiştir.

Kira Hukuku Avukatı Ankara

Kira Alacağı, İcra Takibi, Takibe İtiraz, İtirazın kaldırılması Davası Kira Hukuku Avukatı Ankara

6100 sayılı HMK’nun 26. maddesine göre, hakim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlı olup ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir.

Davacı alacaklı tarafından başlatılan icra takibinde, takibe dayanak oluşturan kira sözleşmesinin başlangıç tarihli 1 yıl süreli yıllık 120.000 Dolar bedelli yazılı kira sözleşmesi olduğu belirtilmiş ise de, icra takibine konu edilen alacak miktarı ve işlemiş faiz miktarı Türk Lirası olarak talep edilmiştir.

Buna rağmen ilk derece mahkemesince davalıların itirazının Dolar üzerinden kaldırılmış olması doğru değildir. İcra takibi Türk Lirası üzerinden yapıldığına göre borçlu itirazının Türk Lirası üzerinden hangi miktar için kaldırıldığının açıkça karar yerinde gösterilmesi gerekir.

Yine ilk derece mahkemesince verilen kararda, borçlunun işlemiş faize itirazının da kaldırılarak 30.000 Dolar üzerinden yıllık hesabı ile faiz miktarının belirlenmesine şeklinde karar verilmiş olup, takipte istenen faiz miktarı Türk Lirası cinsinden ve belirli bir miktar olduğuna göre faize itirazın da hangi miktar üzerinden kaldırıldığının yine Türk lirası üzerinden açık bir şekilde gösterilmesi gerekir.

Bu sebeple davacıdan hangi aylar veya hangi dönemin kira alacağını talep ettiği açıklattırarak ve icra takibinde dayandığı sözleşmenin varsa ödeme zamanı artış hükmü vs. düzenlemeleri içeren özel şartlar kısmı temin edilerek ve takip talebi ile bağlı kalınarak hangi talebin kabul edildiği hangi talebin reddedildiği açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmek suretiyle bir karar verilmesi gerekir.

Kira Hukuku Avukatı Ankara

Kira Alacağı Tahliye davası 30 günlük süre ve Kira Hukuku Avukatı Ankara

Asıl alacağın tahsili amacıyla başlatılan adi kiraya ve hasılat kiralarına ait takip olduğu, ödeme emrinin borçluya tebliğ edildiği, davanın süresinde olduğu anlaşılmıştır.

Ödeme emrinde 30 gün içerisinde borcun ödenmemesi halinde icra mahkemesinde tahliye davası açılabileceği ihtarı yer almaktadır. Bu ihtar sonrasında İİK.nun 269/a maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye davası açılmıştır.

Davalı tarafça takibe konu borç, ödeme için belirlenen yasal süreden ve hatta tahliye davası açılmasından sonra ödenmiştir. Ancak süresinden sonra yapılan ödeme, temerrüt olgusunun gerçekleşmesine engel değildir.

Bu durumda geçerli bir tahliye ihtarından sonra ödeme emrinde verilen yasal 30 günlük süre içerisinde borç ödenmediğinden, temerrüt ve tahliye koşullarının gerçekleştiğinin kabulü gerekir.

Kiralananın tahliye edildiği ve anahtarın teslim hususu yazılı belge ile ispatı ve Kira Hukuku Avukatı Ankara

Takibe dayanak yapılan ve karara esas alman 5.4.2015 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kiranın 500,00 TL olduğu ve her ayın ilk 5 gününde peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Kira Hukuku Avukatı Ankara

Ödeme emri davalı borçluya 4.4.2016 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı borçlu takibe bir itirazda bulunmadığından takip kesinleşmiştir.

Takip konusu borcun ödendiğine ilişkin bir belge sunulmadığından temerrüt olgusu gerçekleştiği gibi kiralananın tahliye edildiği ve anahtarın teslim edildiği hususu da yazılı belge ile ispat edilememiştir.

Kira Tahliye Davaları ve İtirazın Kaldırılması Kira Bedellerinden Sorumluluk  – Kira Hukuku Avukatı Ankara

Mecurun uzun süre boş kaldığı iddia edilmiş ise de; mecur üzerinde mahkemece yapılan tespitte kapı kilidi çilingir vasıtasıyla açılıp değiştirildiğinden mecurun bu tarihte davacı kiralayanın uhdesine geçtiği kabul edilmiştir.

Dolayısıyla davalı mecurun bu tarihe kadar olan kira bedellerinden sorumludur. Dosyada mevcut hesap ekstrelerinden davalının en son Eylül 2012 kira bedelini ödediği anlaşıldığından davalı bu tarihten tahliye tarihine kadar olan takibe konu kira bedellerinden sorumludur.

Mahkemece alınan bilirkişi raporunda dosyadaki mutabakat metninde belirtilen kira miktarı ve artış oranı esas alınarak hesaplama yapılmış ve faizin başlangıç tarihi olarak da sözleşmenin başlangıç tarihi olan ayın 21. gününü takip eden 22.günü esas alındığından tahliye tarihinde Mayıs ayının tamamının kira bedelinin muaccel hale geldiği anlaşılmış.

Asıl borç ve faiz için yapılan hesaplamada doğru bulunmuştur. Kira hukuku alanında uyuşmazlıklarının kira avukatı ve danışmanlık ile kira alacağınızı ve tahliye davalarını takip etmeniz sürecin doğru ilerlemesinde atacağınız en önemli adım olacaktır.

Makalede kira hukuku avukatı ve danışma konuları yer almıştır. daha fazla için ana sayfafımızı ziyaret edebilirsiniz.

Fesih İhbarı Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Haller

Kira sözleşmesini sona erdiren durumlarda öncelikle ilk akla gelen fesih haklarının kullanılması olmaktadır. Hukuki nitelikleri itibarıyla yenilik ortaya çıkaran, tek taraflı olarak düzenlenmiş olan ve ileriye dönük etkili sonuçların alınmasını sağlayan bu hak kullanıldıktan sonra geri dönülmeyen haklardan olmaktadır.

Bununla birlikte kira sözleşmelerinin feshinden muhatap olan kişilerin tasarruf alanlarına girilmiş olması fesih ihbarlarının verilmesi için yeterli sayılmaktadır.

Kira sözleşmeleri belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere iki başlık altında ayrıca düzenlenmiş olduğu için kira sözleşmelerinde farklı hükümlerin görülmesi mümkün olmaktadır. Bu noktada Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı kanundaki fesih şartlarının iyi bilinmesi gerekmektedir.

Borçlar Kanunu’nda Kaynaklı Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Haller

Kiracılar ile ev sahipleri arasındaki ilişkileri koruma altına alan kira sözleşmelerinin feshedilmesinde dikkate alınabilecek olan bir nokta Borçlar Kanunu’nda fesih şartları olmaktadır. Davaya konu tarafların açık ya da zımni irade beyanları sayesinde kira sözleşmelerinin ne zaman sona ereceğine dair bir karar vermesi söz konusu olmuşsa bu sözleşmeler belirli süreli kira sözleşmesi kapsamına girmektedir.

Zımnen yenilemenin söz konusu olduğu kira sözleşmeleri ise belirsiz süreli kira sözleşmeleri olarak değerlendirilmektedir. Belirsiz süreli olmayan sözleşmelerde daha önce belirtilmiş olan sürenin sona ermesi ile sözleşmeler de sona ermiş sayılmaktadır.

Bu ilkeler doğrultusunda fesih işlemi yapıldığı takdirde kiracıya mutlaka sürenin sona ereceği konusunda bilgilendirme yapılması gereklidir. Kiracı belirlenen sürenin sonuna kadar evden çıkmamışsa bu durum 1 aylık süre içinde kira sahipleri icra yoluna başvurarak evin tahliye edilmesini sağlamak üzere davalar açabilir.

6570 Sayılı Kanundaki Fesih Nedeniyle Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Haller

Belirli süreli kira sözleşmeleri Borçlar Kanunu içindeki düzenlemelerle değil 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun ile düzenleme altına alınmıştır.

Bu noktada kiracıların sürelerin bitmesinden önceki 15 günlük süre içinde kiraya konu olan yeri mutlaka tahliye etmesi gerekmektedir. Bunun yapılmadığı durumlarda kira sözleşmesinin doğrudan bir dönem daha uzamasına karar verilir. Kira sahipleri bu durumlarla karşılaştıklarında kiracıların tahliye işlemini gerçekleştirmesini isteyememektedir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Nasıl Gerçekleşir?

Bir kiranın belirsiz süreli hale gelmesini sağlayan en önemli zemin kira sözleşmelerinin ilk başta süreyle belirlenmemiş olması ile birlikte yenileme işlemi sayesinde belirsiz süreli olması durumunda mümkün olur.

Bu noktada Borçlar Kanunu içinde fesih ihbar sürelerine ilişkin detaylı düzenlemeler yapılmıştır. Borçlar Kanunu içinde belirtilen hallerden biri söz konusu gayrimenkullerin içinin eşyalı olmadığı durumlardır.

Bu konuda 6 aylık dönemlere ayrılmış bir şekilde işlem yapılması mümkün oluyor. Ancak kişilerin 6 aylık sürenin sonuna gelinmeden üç ay önce mutlaka ihbar sorumluluğunu yerine getirmesi gerekmektedir.

Bir diğer hal de gayrimenkulün eşyalı olduğu durumlarda görülmektedir. Bu noktada 1 aylık süreler dahilinde fesih ihbar süreleri belirlenmektedir. Bir ayın sonuna gelmeden 15 gün önce kişilerin mutlaka ihbar ile bilgilendirilmesi gerekmektedir.

Menkul malların kiraları üzerinde yapılacak fesih işlemlerinde kira sahipleri fesih ihbarlarını 3 gün önce bildirirlerse bu yeterli sayılmaktadır. Bunların dışında kalan hasılat kiralarında bir gayrimenkul kiralanması söz konusu olmuşsa belirsiz süreli kira sözleşmeleri olarak ortaya çıkan sözleşmelerin mahalli örf ve adetlere uygun şekilde yapılması sağlanır.

Bu noktada bir hüküm bulunmuyorsa ilkbahar ya da sonbaharın başlangıcından önceki 6. ayda mutlaka fesih ihbarlarının yapılması gerekmektedir. Mevsimlerin net bir şekilde belirlenemediği noktalarda bu süreler söz konusu yerlerde yetiştirilmekte olan mahsullerin toplandığı zamanlara denk getirilir. Bunu gerçekleştirmek de mümkün görünmüyorsa 6 aylık periyotlar takip edilerek fesih ihbarlarının yapılması gerekmektedir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 6570 sayılı kanunla düzenlenmiş olan durumlarda kiracının kira süresinin ilk bir yıllık süresini doldurmasından önceki 15 günde evi tahliye etmiş olması şartı aranmaktadır. Bu bildirimler yapılmamışsa kira sahipleri kiracıların tahliyesini isteyemezler.

Borçlar Kanunu’ndaki Kira Konusu Şeyin Kullanılmasına İlişkin Borçların İhlal Edilmesi

Kira sözleşmelerinin feshi durumlarında kiracı açısından bir değerlendirme getirilmek istendiğinde öncelikle kiraya konu olan şey hakkındaki tüm sözleşmelere, hukuk kurallarına, örf ve adetlere kişilerin uyması gerekmektedir.

Bu etmenler kira sahibine ya da söz konusu kiraya konu olan yere bir zarar verecek şekilde kullanılıyorsa ev sahibi olan kişilerin doğrudan sözleşmeleri reddetmesi de mümkün olmaktadır. Eğer kiracının bu yöndeki tavırları devam ediyorsa ve kira sahibi bu konuda bir yaptırım yapma yoluna gitmemişse bu hallerde kira sahibinin söz konusu zararı kabul etmiş olması gerekir.

Bu tür olaylarda ispat yükümlülüğü kiracıda olmaktadır. Kira sahiplerinin bu tür durumlarla karşılaşması halinde kira sözleşmelerini feshedebilmesi için aykırılığın açık olması şartı aranmaktadır. Kişilerin uzun ciddi süreler boyunca buna maruz kalmış olması gerekir. Bu şartlar sağlanmadığı takdirde ihbar ve ihtara gerek kalmadan sözleşmelerin sona erdirilmesi sağlanmaktadır.

Kiracının Kira Sözleşmesindeki Mali Yükümlülüklerini İhlali Nedeniyle Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Haller

Kira sözleşmelerinde açık bir şekilde mali yükümlülük olarak ortaya çıkan durumlar kira paraları ve kapıcı aidatlarının ödenmemesi gibi kira ve kiranın yanındaki masraflar olmaktadır. Bu kurallara uymayan kişiler hakkında kira sahipleri fesih kararları verebilirler.

Bu fesih haklarının kullanılması ile ilgili tüm detaylar Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri ile düzenleme altına alınmıştır. Buna göre kira sözleşmesinden doğan mali yükümlülüklerin yapılmıyor olması, kiracıya mehil verilmesi şartları fesih için yeterli sayılmaktadır.

Mehillerle ilgili olarak 6 ay ve üzerindeki sözleşmelerde 30 günden daha az bir süre belirlenemez kuralı getirilmiştir. 6 aydan az süreli sözleşmelerde ise bu süre 6 günden daha az olmamaktadır. Sürelerin başlaması ile ilgili olarak tebliğ işlemlerinin yapıldığı zamanlar esas alınır. Bu tebliğler kiracıya iradenin ulaştığı zamanlar olarak belirlenmiştir.

Emredici bir hüküm niteliği taşıyan bu kararlarda aksi yönde bir sözleşme yapılması mümkün olmamaktadır. Eğer mehillerin sonunda kiracılar borçlarını ödememişlerse bu durumda sözleşmelerin kendiliğinden sona ermesi söz konusu olmaktadır. Bu hallerde bazı şartların yerine getirilmiş olması gerekiyor. Öncelikle kiracının bir kira dönemini kapsayan süre için iki kez haklı ihtarla karşılaşmış olması gerekmektedir.

Bu sözleşmeyi sona erdirmese de kişilerin mali yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlar. Ancak kiracı bu mali yükümlülükleri yerine getirecek durumda değilse ihtarın geçersiz sayılması için mutlaka ispat yükümlülüğünü yerine getirmesi gerekmektedir.

Yapılacak olan ihtarlarda kişilerin mali yükümlülüklerini yerine getirmedikleri hakkında bilgiler tarihleri ve miktarları ile birlikte açıkça ortaya konur. 3 aylık kira sözleşmelerinin dışındaki yıllık periyodik kira sözleşmelerinde 2 haklı ihtar yapılması şartı konmuştur.

Kira sözleşmelerinin bitmesi halinde kişilerin bir aylık süreler dolmadan tahliye davalarını açması gerekmektedir. Bu sürede dava açılmışsa zamanaşımı süreleri geçilmiş olduğu için kişiler ihtarla ortaya çıkan tahliye haklarını kaybedeler.

Kiracının İflası Nedeniyle Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Haller

Kiracının iflas ettiği durumlarda belirsiz süreli ve belirli süreli kira sözleşmeleri ile ilgili olarak iki farklı durum takip edilmektedir.

Belirli süreli sözleşmeler için bu süreler kira süresinin sona ermesi iken, belirsiz sürelilerde fesih ihbar sürelerine kadar belirli miktarda teminatların ortaya konması gerekmektedir. Teminatlarda kiracıların kalan tüm süreyi karşılayan miktarlarda teminat göstermesi zorunluluğu bulunmaktadır.

Kira sahipleri tarafından teminatlar ortaya konduğu zamana sözleşmenin belirlenmiş olan süreler sonunda biteceğinin ilgili kişilere mutlaka ihbarname ile bildirilmesi gerekmektedir.

Bu durum ayrıca belirtilmemişse kişilerin herhangi bir irade beyanına ihtiyaç duyulmadan sözleşmenin sona erdirilmesini sağlama hakkı bulunmamaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde teminat gösterilmişse bu durumda sözleşmenin fesih ihbar sürelerinin bitimi ile kendiliğinden sona ermesi söz konusu olmaktadır.

Önemli Neden İle Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Haller

Kira sahipleri belirli süreli taşınmazlar üzerinde kira sözleşmelerine sahiplerse sözleşmenin devam etmesinin kabul edilemez ve dayanılmaz olduğu durumların ortaya çıkması ile birlikte süre bitim zamanlarını takip etmeden sözleşmenin sona erme zamanlarını değerlendirmesi gerekmektedir.

Bunu gerçekleştirebilmek için taşınmaza ait bir kira sözleşmesinin bulunması, bu sözleşmenin belirli süreli kira sözleşmesi kapsamında düzenlenmiş olması ve kira ilişkisinin devam etmesini mümkün kılmayan en az bir durumun ortaya çıkmış olması gerekmektedir. Bu noktada fesih için ortaya sürülen dayanılmaz sebebin mutlaka önceden tahmin edilemeyen bir durum olduğu ya da şiddeti itibarıyla bunu sağladığının bilinmesidir.

Kiracının Ölümü Halinde Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Haller

Kiracı sıfatına sahip olan kişinin ölmesi halinde fesih süreleri bakımından en erken zamanda mirasçı konumuna gelen kişilerin kira sözleşmelerini feshetme hakkı bulunmaktadır. Ancak kirada belirlenmiş olan ilk dönem aşılmışsa bu durumda kişilerin asli kiracı konumuna gelmelerinden dolayı fesih haklarının kullanılması mümkün değildir.

Bu noktada kira sahipleri tarafından feshin yapılması mümkün değildir. İşyeri gibi kiralanan yerle alakalı durumlarda mirasçı olan kişilerin mutlaka burada faaliyetleri sürdüremeyeceğini ispat etmesi gerekmektedir.

Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Ve Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Haller

Sıklıkla görülen tahliye sebeplerinden biri olan bu durum kiracının kiralanan yeri hiçbir şarta bağlı kalmadan terk etmesini öngörmektedir. Tahliye taahhütleri söz konusu ise bu sürelerin bitmesini takip eden bir aylık sürede davaların açılması ve icra yoluna başvurulması geliyor.

Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Haller | Sıkça Sorulan Sorular

SÖZLEŞMENİN İPTALİ VE TAHLİYE DAVASI – YENİ MALİKİN ÖNCEKİ MALİKLE YAPILAN KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFI OLACAĞI – KİRAYA VERENİN DEĞİŞMESİNİN AKDİ SONA ERDİRMEYECEĞİ – SÖZLEŞMENİN İDARİ YOLDAN İPTAL EDİLMEDİKÇE TARAFLARI BAĞLAYACAĞI ÖZET: Yeni malik önceki malikle yapılan kira sözleşmesinin tarafı olacağından kiraya verenin değişmesi akdi sona erdirmez. Davacı sözleşmenin yasal şartlar yerine getirilmeden imzalandığını, ihale yasası uyarınca 10 yıl süreden fazla kira sözleşmesi yapılamayacağı ve sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmüş ise de,

Bu sözleşme idari yoldan iptal edilinceye kadar geçerlidir, tarafları bağlar. Dava tarihi itibariyle sözleşmenin süresi henüz dolmadığından davalının kiralananda kiracı olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekir