30 günün sonunda kira halen ödenmiyorsa bu noktada İcra Tetik Merci’ne başvurularak tahliyeler gerçekleştirilir. Şayet ihtardan sonra kira yatarsa ancak durum 2. Seferde de gerçekleştirilirse bu noktada Sulh Hukuk Mahkemesi ile 2 haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Kira alacağının tahsili ve tahliye davası için bu koşulların sağlanması gerekmektedir.

Kira Alacağı İçin Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kira alacağı için tahliye davası açmak için kira koşullarına ve Borçlar Kanunu’na aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile konutu kiralamış olan kişi tarafından gayrimenkulün tahliye edilmesi gerekliliğinin bildirilmiş olmasına karşı tahiye edilmediği durumlarda icra dairesine müracaat etmek gerekmektedir.

Bu alanda uzman bir avukat ile usulüne uygun dilekçelerin yazılıp ilgili mahkemeye iletilmesi gerekmektedir. Tahliye davalarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görev almaktadır. Bu noktada:

• Kiraya veren kişi yani alacaklı, ödenmeyen kira alacaklarının ödenmesi için haciz aracılığı ile icra takibi başlatabilir.
• İcra takibi ile ödenmemiş olan kira alacakları talep edilmektedir ancak kiracının tahliyesi gerçekleşmez.
• İcra takip talebi kapsamında alacaklı olarak birden fazla kiraya veren mevcut ise ya da borçlu olarak daha fazla kiracı bulunuyorsa bunların tamamı mutlaka gösterilmelidir.
• Kiraya veren alacaklı, hem ödenmemiş kira borçlarının ödenmesi hem de kiracının evden tahliyesini talep ediyorsa, ilamsız icra yoluna başvurmalıdır. Bu durumda kiracıya ödeme ve tahliye için süre verilir.

Başlatılan Tahliye Kararına Karşı Temyiz Kararı Çıkarılabilir mi?

Tahliye kararına karşı temyiz seçeneği bulunmaktadır. Fakat temyiz sırasında icra takibi durmamasına rağmen satışı durmaktadır. Kararın icra edilmesi için temyiz kararının kesinleşmesine gerek yoktur.

Fakat borçlu olan kişi yani kiracı 3 aylık kira bedelini teminat olarak yatırdığı durumlarda icranın geri bırakılması söz konusu olur. Bu uygulamada, kiracının tahliye edilmesi için 10 günlük bir süresi bulunur. Bu süre zarfında kiracının konutu terk etmediği durumlarda kiracının zorla çıkarılması talep edilebilir.

Kiracı ve kiralayan arasında oluşturulan “kira sözleşmesi”, eğer kiracı tarafından gereği gibi yerine getirilmiyorsa, örneğin kiracı kira bedelini zamanında vermiyorsa ya da bu bedeli hiç vermiyorsa, kiralayanın kira sözleşmesini usulüne göre feshetmesi hukuka uygun kabul edilmektedir. Ancak, burada önemli olan unsur, kiracının konuttan/işyerinden nasıl tahliye edileceğidir.

Burada, tahliyenin başarıyla gerçekleştirilmesi açısından yapılması gereken ilk şey, tahliye talepli icra takibi yapmak ve hemen akabinde, yetkili icra mahkemesinde tahliye davası açmaktır.

Ancak, önemle belirtelim ki, güncel hukukta “kiracı” lehine kararlar alınmaktadır; yasalar, genellikle kiracının korunması gibi alıgılanabilir. Bu nedenle, kiralayan tarafın kiracıya haklı bir neden göstermeksizin tahliye talebinde bulunması mümkün değildir.

Bunun için, ilgili düzenlemelerde gösterilen sebeplere dayanmak ve buna göre bir hukuki süreci başlatmak gerekir. Kiracı, ancak şu sebeplerle tahliye edilebilir:

-Mal sahibinin veya ailesinden bir ferdin söz konusu taşınmaza olan haklı ihtiyacı,

-Taşınmazın yeniden inşa ya da imar edilmesi, tadilata sokulma zorunluluğu,

-Kiracının kiralayana bir “tahliye taahhüdü” vermiş olması, (Kiracının belirli bir tarih için kiralayana karşı kayıtsız ve şartsız olarak kiralanan şeyi tahliye edeceğine dair taahhütte bulunmasıdır. Yazılı olması gerekir).

-Kira bedelinin kiracı tarafından zamanında veya hiç ödenmemesi durumunda kiralayanın iki defa ihtarname göndermiş olması, akabinde borcun ödenmesi için 30 günlük ek süre verilmiş ancak buna rağmen kira borcunun ödenmemesi,

-Kiracının aynı ilçe/belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunduğunun öğrenilmesi neticesinde mal sahibinin iyi niyete dayanan bir tahliye talebinde bulunması.

Yargıtay Kararı – Kira Alacağının Tahsili Ve Tahliye Davası

ÖZET: Yasa gereğince altmış günlük ödeme süresinin dolması beklenmeden alacaklı tarafından icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunulamaz.

Ödeme emrinin düzeltilen tebliğ tarihine nazaran altmış günlük ödeme süresi dolmadan icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunulduğundan istemin reddine karar verilmesi gerekir.

Kira Alacağının Tahsili ve Tahliye Davası Yargıtay

ÖZET: Somut olayda, davalı borçluların yasal süresi içinde borca itiraz ettikleri anlaşılmaktadır.

Davacı vekili tarafından A… 8. İcra Hukuk Mahkemesinin dosyasında itirazın kaldırılmasının istendiği bildirildiğinden mahkemece ilgili dava dosyası incelenerek, koşullarının bulunması halinde her iki davanın birleştirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Makalede Kira Alacağının Tahsili ve Tahliye Davası konusuna yer verilmiştir. Diğer bilgilendirici makaleler için Ankara Avukat ve Kira Hukuku Avukatı ve danışma konularında sayfaları ziyaret edebilirsiniz.

Kira sözleşmesinin tarafları, kiracı ve ev sahibidir. Bir kira sözleşmesi imzalandıktan sonra, TBK madde, 343’te belirtilen hususa göre, taraflar, kiracının mağduriyeti söz konusu olacak şekilde bir değişiklik yapamazlar. Bu madde emredici nitelik taşır. Kira sözleşmesinde yalnızca kira bedeli ile alakalı bir değişiklik yapmak mümkündür.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?

Bir alanın kiralanmış olması koşulundan ve kirasının var olmasından bahsedebilmek için, söz konusu alanın bir konut ya da bir işyeri olması gerekir. Bu şekilde kiralanan alanlar için, en az 6 ay olmak kaydı ile, kira sözleşmesi yapılması zorunludur. Aksi halde, bir kira alacağından ya da vereceğinden bahsedilemez.

Kira bedelinin tespiti davası, ev sahibi ve kiracı arasında oluşan, kira bedelinin artırılmasına yönelik oluşan anlaşmazlıklara istinaden açılır.

Kira bedelinin hesaplanması yapılırken, konut sahibi olan kişi, hakkaniyetli olmak kaydıyla kira bedelini belirleme hakkında sahiptir ancak, kira bedeline yapılacak olan zam, üretici fiyat endeksinden yüksek olamaz.

Kira Bedelinin Tespiti Davasının Şartları Nelerdir?

6098 sayılı kanun dahilinde oluşturulan kira bedelinin tespitine ilişkin hükümlerin, 6101 TBK yürürlüğü ve uygulama şekli kanun hükmü dahilinde, geçmişe yürürlüğü söz konusudur.

Bu açıklamaya binaen, 6098 TBK’nın 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olması, bu tarih öncesinde yapılmış olan kira sözleşmelerine uygulanmayacağı anlamına gelmez. Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin şartlar;

• Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için, ilgili kira sözleşmesi geçerliliğini sürdürmelidir.
• Kiralanan alanın boşaltılmış olması, kira sözleşmesinin devam ediyor olduğu şartı söz konusu olmak suretiyle, kira bedelinin tespiti davası açılamayacağı anlamına gelmez.
• Açılan dava ile birlikte artırılan kira bedeli, bir sonra ayın kirası şeklinde belirlenir. Bu kira ödenmediğinde, alacaklı tarafın kiracıyı tahliye etme hakkı doğar.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Hükümleri Hangi Alanları Kapsar?

Kira bedelinin tespiti davası kapsama alanına, konutlar, çatılı iş yerleri girmektedir. Aynı şekilde bu konuya dair olan hükümler, çatılı iş yerleri ve konut niteliğine sahip taşınır ve taşınmazlar için de geçerlidir. Kira bedelinin tespiti davası hükümlerinin uygulanabilirliği kamu kurum ve kuruluşları için de geçerlidir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası, Kira bedelinin artırılmasında meydana çıkan uyuşmazlıklar kira tespit davalarının konularını oluşturmaktadır. Bilindiği üzere ev ve işyerleri kira sözleşmesi hazırlanarak mal sahibi tarafından kiralanmakta ve 6 aydan fazla süreyle hazırlanan kira sözleşmeleri kira bedelinin artışında anlaşılamaması kira tespiti davası açılmasına sebep olmaktadır.

Kira bedelinin tespiti davası kiracı ile kiralayan arasında anlaşma sağlamaması veya kira bedelinin yıllık tüketici fiyat endeksinden fazla olması durumunda gündeme gelmektedir.

Bilindiği üzere daha önce ÜFE yani üretici fiyatı üzerinden belirlenen kira artışları 2018 yılından itibaren TÜFE üzerinden belirlenmeye başlamış bu oranın üzerinde olacak kira artışlarında yıllık TÜFE tavan olarak kabul edilmiştir.

Kira Tespit Davasının Açılması

Kira tespit davası kira bedelinin hesaplanması amacıyla kiracı veya taşınmazın sahibi tarafından en geç kira sözleşmesinin bitimine 30 gün kalana dek açılabilecektir.

Kira sözleşmesinde bir artış oranının belirlenmemesi veya kira artışında uyuşmazlık olması halinde bu dava söz konusu olmakta ve hakim hakkaniyet ölçülerinde kira artış oranını kendisi takdir etmektedir.

Kira tespit dava dilekçesinin hazırlanması ile mahkemeye sunulmasıyla dava açılmakta ve kira sözleşmesi bu davada önemli bir ispat vasıtası olarak değerlendirilmektedir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

Kira tespit davası ya kira sözleşmesinin yenileneceği tarihten 1 ay önce açılmalı ya da kiracıya yazılı bildirimde bulunularak yeni kira döneminin başlangıcından itibaren 30 gün içinde kira tespit davası açılmalıdır.

Bu sürelere dikkat edilmemesi halinde açılan davada kira artışında daha önce bir oran belirlenmemişse mahkemece verilecek karar yeni kira döneminden itibaren gerçekleşmektedir.

Kira döneminde dava açılmaması veya bildirimde bulunmadan kira artış davasının açılması halinde birtakım sorunlar ortaya çıkmaktadır.

Örneğin 1 ocakta yenilenecek kira sözleşmesi için kira artışının belirlenmesi talebinde bulunacak ev sahibi ya bu süreden bir ay önce dava açmalı ya da kira artışı yapacağına dair yazılı bildirimde bulunarak kira tespit davasını yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün içinde açmalıdır.

Geriye Dönük Kira Artışı Talep Edilebilir Mi?

Kira tespit davasının açılmasında birtakım şartlar bulunmaktadır. Bu şartların yerine getirilmemesi halinde kira artış talebi yeni kira dönemi içinde geçerli olmamakta ve geçmişe dönük kira artış talebinde bulunulamamaktadır.

Kira artış talebinde bulunulabilmesi için yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önce kira tespit ve tahliye davası açılmalı veya kiracıya yazılı bildirimde bulunularak yeni kira döneminden itibaren 30 gün içinde kira tespit davası açılmalıdır.

Kira tespit davası zamanında açılmakla birlikte dava geç sonuçlanmış olabilir. Bu durumda davanın açılması ve davanın sonuçlanması arasında geçen geriye dönük kira artışları kiracı tarafından ödenmek zorundadır.

Örneğin 1 ocakta kira sözleşmesi yenilenen ev sahibi süresi içinde dava açarak 1000 TL olan kiranın 100 TL artırılmasına dair mahkemeden haziran ayında karar aldırmış ise ocak ve haziran arasında daha önce kiralayan tarafından ödenmeyen kira artışı bu kararla birlikte geriye dönük olarak ödenmek zorundadır.

Kira hukukunda kanunlarla hüküm altına alınan hususlar, kira sözleşmeleri, tahliye davaları, kiranın ödenmemesi durumları, kira artışları, kira bedelinin belirlenmesi gibi çok önemli detayları barındırır. Bunlardan bir tanesi de kira tespit davalarıdır. Bu yazımızda kira tespit davalarının konusu, kira tespit davaları nasıl açılır, kira tespit davaları hangi durumlarda açılır gibi soruları yanıtlamaya çalışacağız.

Kira Tespit Davası İçin Kira Sözleşmesi Zorunludur

Kira tespit davası açılabilmesi için en önemli husus, kiracı ile mülk sahibi arasında bir kira sözleşmesinin varlığıdır. Yazılı ya da sözlü olarak yapılabilen kira sözleşmeleri, kira bedelinin tespiti için dava açılması için gereklidir.

Yazılı olan kira sözleşmeleri, ispat yükümlülüğü bakımından tarafların elini daha da güçlendireceğini da hatırlatmakta fayda var.

Kiracılar da Ev Sahipleri de Kira Tespit Davası Açabilir

Hem kiracılar hem de ev sahipleri, hukuki yararının bulunduğu durumlarda kira tespit davası açabilirler. Kira sözleşmelerinin süresi, kira bedelinin ödendiği para cinsi gibi hususlar kira tespit davalarında ayrı ayrı yorumlanacaktır.

Örneğin, kira sözleşmesinin 5 yılın altında ya da üzerinde olduğu durumlarda, kira artış oranın önceden belirlenip belirlenmediği Kira Bedelinin Tespiti Davası da çok kritik noktalardır. Öte yandan kira tespit davaları kira süresi içerisindeki herhangi bir zamanda açılabilir.

Kira Tespit Davalarında Kira Süresinin Önemi

Dikkat çekilecek en önemli detay ise kira sözleşmelerinin 5 yılı geçtiği ve yenilendiği durumlarda belirlenen kira artış oranlarına bakılmaksızın kira tespit davası açılabilir. Bir diğer kritik nokta ise kira bedelinin Türk Lirası yerine dövizle ödendiği kira sözleşmeleridir.

Kiranın dövizle ödendiği kira sözleşmelerinde de 5 yıllık kira süreleri esas alınarak hukuki olarak farklı değerlendirmeler yapılabilir.

Kira Tespit Davasında Görevli Mahkeme Neresidir?

Kira Bedelinin Tespiti Davası taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemeleri kira artış oranının belirlenmesinde yetkili ve görevli kılınmış mahkemelerdendir.

Makalede Kira Bedelinin Tespiti Davası konusuna yer verilmiştir. Diğer bilgilendirici makaleler için Ankara Avukat ve Kira Hukuku Avukatı ve danışma konularında sayfaları ziyaret edebilirsiniz.

Yargıtay Kararı – Kira Bedelinin Tespiti Davası

ÖZET: Dava konusu olayda tarihinde başlayan dönemin kira parasının tespiti istenilmektedir. Taraflarca, şartların değiştiği veya özel gelişmelerin meydana geldiği ispat edilmemiştir. Şu durumda mahkemece, kira parasının hak ve nefaset ilkesine göre tespit tarihinden itibaren üç yıl geçmediği ve davanın süresinde açıldığı gözetilerek; isteme konu dönemin kira parasının endeks uygulamasına göre tespitine karar verilmesi gerekir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarına göre, şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe; hak ve nefaset ilkesine göre kira parasının tespit edilmesinden sonraki üç yıl için art arda (her yıl için ayrı ayrı) endeks uygulanarak kira parası tespit edilmelidir. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilecektir.

Sözünü ettiğim ev sahibi ile oturmakta olduğum apartmanın diğer sakinleri arasında bazı sorunlar var. Ev sahibim apartman aidatını ödemiyor. Bu sebeple, apartmandaki su sorununun benim oturduğum daire ile ilişkili olan kısmı onarılmadı. Daireme su akıyor.

Yıl sonunda daireden ayrılmayı düşünüyorum. Girerken verdiğim teminatı geri alabilir miyim? Son ayın kirasına mahsup etmem mümkün mü? Çıkış yapacağımı duyurmam gerekli midir?

Burada, ilk belirtmemiz gereken nokta, kiracının “kira sözleşmesini imzaladığı kişi hakkındaki sorundur.

Kiracımız, sözleşmeyi ev sahibinin oğlu ile imzalamıştır. Bu anlamda, aslında malik olmasa bile ev sahibinin oğlunun yapmış olduğu sözleşme geçerlidir.

Ancak, kira bedellerinin, “kiralayan” sıfatlı kişiye, yani oğul verilmesi gerekirdi. Bu bir soruna yol açamamış bile olsa, yol açma potansiyeline sahiptir. Bu nedenle, kira bedelleri kiralayana verilmelidir.

Ek olarak belirtelim ki, bir kira sözleşmesinin kiracı tarafından feshedilmesi için, fesih iradesinin feshin gerçekleşeceği tarihten en az 15 gün önce belirtilmesi gerekir. Yıl sonunda evden çıkılacağı varsayımında, sözleşme bitim tarihinden önce bildirim mutlaka yapılmalıdır. Eğer teminat verilmişse, bu son kira bedelinden mahsup edilebilir.

Yargıtay Kararı – Kira Alacağının Tahsili Davası

ÖZET: Tahliye istekli olarak yapılan icra takibi üzerine icra müdürlüğünce düzenlenen ödeme emri borçluya tebliğ edilmiştir. Davacı otuz günlük ödeme süresi dolmadan dava açmıştır.

Takip talepnamesinde ve ödeme emrinde borçluya otuz günlük ödeme süresi tanındığından bu sürenin dolması beklenmeden mahkemeden tahliye isteğinde bulunulamaz. Bu husus temerrüt olgusunu gerçekleşip gerçekleşmediği ile ilgili olup davacının alacağını talep etmesine engel değildir.

Mahkemece alacak konusunda işin esasının incelenip sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

Takip talepnamesinde ve ödeme emrinde borçluya İİK. unun 269. ve Borçlar Kanununun 260. maddesi uyarınca otuz günlük ödeme süresi tanındığından bu sürenin dolması beklenmeden mahkemeden tahliye isteğinde bulunulamaz.

Bu husus temerrüt olgusunu gerçekleşip gerçekleşmediği ile ilgili olup davacının alacağını talep etmesine engel değildir. Mahkemece alacak konusunda işin esasının incelenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.