Özellikle arsa sahipleri tarafından kat karşılığı olarak yapılan inşaat sözleşmeleri, çeşitli nedenler öne sürülerek feshedilmek istenmektedir. Bu noktada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi usulü dikkate alınmadan yapılan fesih işlemleri arsa sahibi ile yüklenici arasında hukuki ihtilaf yaratabilir. Bu sebeple söz konusu inşaat sözleşmesinin feshinin tamamen kanunlara uygun bir şekilde nizami olarak gerçekleştirilmesi önem teşkil etmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi aynı zamanda tarafların anlaşmasıyla ya da mahkemenin yetkisini kullanarak konuya el atmasıyla da gerçekleşebilmektedir.

Bu gibi durumlarda anlaşmaya dayalı sözleşme fesih işlemleri uygulamaya konulduğundan söz konusu taraflar açısından hukuki ihtilaf durumu oluşmamaktadır.

Ancak bahsedilen bu durumların dışındaki bütün kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talepleriyle başlatılan davalarda mahkeme kararı önemli rol oynamaktadır. Nitekim mahkemeden verilecek olan kararlar inşaat sözleşmesiyle alakalı olarak geriye dönük ya da ileriye dönük olabilmektedir.

Geriye dönük oluşan inşaat sözleşmesinin fesih kararları, Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre inşaatın tamamlanma oranının %90’ı bulmadığı durumlarda söz konusu olabilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Fesih Nedenleri

İnşaat sözleşmesinin taraflarından arsa sahibi, birtakım nedenleri öne sürerek hukuki yollar aracılığıyla inşaat sözleşmesinin feshi talebinde bulunabilir.

Bu talebin kanunen geçerlilik kazanması için önem teşkil eden nedenleri olması gerekmektedir. Söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kanunlarla belirtilen fesih nedenleri olarak şunlar gösterilebilir:

• İnşaatın tamamlanması konusunda yaşanan gecikme nedeniyle fesih
• İnşaatın tamamlanması aşamasında ya da tamamlandıktan sonra yasalara göre “önemli ölçüde” kusurlu yapılması nedeniyle fesih
• İnşaatın sözleşmede belirtilen maddelere ve açıklamalara aykırı olarak tamamlanması ya da tamamlanıyor olması nedeniyle fesih
• İnşaat sözleşmesinde belirtilen ortalama bedelin aşılması sebebiyle fesih

Tüm bu sebeplerin yanında inşaatın sözleşmeye aykırı olarak yapılmasının bir sonucu olarak ücrette indirim talep edilmesi, ayıplı işlerin ortaya çıkardığı maddi sonucun bedelinin yükleniciden alınması ve inşaat sözleşmesinde belirtildiği halde yapılmayıp eksik olarak bırakılan işlerin bedelinin ödetilmesi için de dava açılabilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi, ilgili açıklamalara ve yargıtay kararlarına yer verilmiştir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Avukat ile takip edilmesi meydana çıkacak hukuki anlaşmazlıklar olan, Alacak davası, İcra takibi, icra takibine itiraz, itirazın iptali veya itirazın kaldırılması davalarında ispat, davanın kazanılması ve ilerlemesinde önemlidir.

Çünkü icra takibi, itirazın iptali veya kaldırılması, dava bakımından hem zaman alan hemde masraflı olan davalardandır. 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan bazı özellikler taşıyan bir sayılmaktadır.

Bu tür sözleşmelerde yüklenicinin borcu, inşaatı yapıp teslim etmek; arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak arsa payının veya arsanın mülkiyetini kayden yükleniciye geçirmektir.

Yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi, inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır.

Sözleşmeden sonra ve inşaat sürecinde yükleniciye bir kısım payların devri, avans niteliğindedir.

Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde, bu arsa payları, talep halinde arsa sahiplerine geri döner. Henüz inşaat halindeki bir binadan arsa payını satın alanların, bu kuralı bilmedikleri ve iyi niyetli oldukları kabul edilemez.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Tapu İptal ve Tescil

İDDİA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında Trabzon ili, Ortahisar ilçesi, Erdoğdu Mahallesi, 949 ada, 50 nolu parsel üzerinde inşaat yapılmak üzere Trabzon 1. Noterliğinin 0019274 yevmiye nolu düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını,

Sözleşme hükümleri uyarınca davalının toplam 3 adet daire ve 1 adet işyerinin %60 payını müvekkiline devretmesi gerekirken edimini yerine getirmediğini belirterek, B Blok, 2. kat, 7 nolu (tapuda 8.nolu), C Blok, 1. bodrum kat, 1 (tapuda 2 nolu) ve 3 (tapuda 10) nolu bağımsız bölümler ile C Blok, 2. bodrum kat işyeri dükkanın %60 payının davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI – SORUŞTURMANIN EKSİKSİZ TAMAMLANIP ONDAN SONRA MEYDANA GELECEK SONUCA GÖRE BİR KARAR VERİLMESİ GEREKTİĞİ.

EKSİK ARAŞTIRMA VE İNCELEMEYLE SONUCA GİDİLMESİ İSABETLİ OLMADIĞI – İSTİNAF BAŞVURUSUNUN KABULÜ.

ÖZET: Yapılan imalatın yasal hale getirilemeyeceğinin anlaşılması ve bunda da davalıya atfı kabil bir kusur bulunmadığının saptanması halinde, şimdiki gibi davanın reddine, yasal hale getirilmesinin mümkün olması halinde ise aykırılıkların giderilmesi ve iskan ruhsatı alınması için davacı yükleniciye makul bir süre verilmeli,

Bu şekilde soruşturmanın eksiksiz tamamlanıp, ondan sonra meydana gelecek sonuca göre bir karar verilmesi gerekmektedir. Eksik araştırma ve incelemeyle sonuca gidilmesi isabetli olmamıştır. Davacı vekilinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanununun ilgili maddesi gereğince kabulü ile kararın kaldırılmasına karar verilmiştir.

İhtarname – Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Her türlü hukuki işlemlere ait ihtarname ve ihbarname: İstemde bulunan ve diğer tarafın ad ve soyadları ile açık adreslerini, İhtar ve ihbar konusunu, İstemde bulunanın imzasını, Tebliğ şerhini, noterin imza ve mühürünü ve tarihi (Yazı ve rakam ile), kapsar …

… NOTERLİĞİ’ NE İHTARNAME

İHTAR EDEN :

TC KİMLİK NUMARASI :

ADRES :

VEKİLİ : AV. İLKAY UYAR KABA ADRES : (Varsa tarafların kanuni temsilcilerinin)

İHTAR EDİLEN :

ADRES :

KONU : … Noterliği’nin …/…/… tarihli … yevmiye numaralı Kat  Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye doğru feshi ile menfi zararlarımızın tazmini istemini içerir.

AÇIKLAMALAR :

EKLER: 1-) Alınan ve iade edilen paralara ilişkin dekontlara dair ….. adet örnek İHTAR EDEN VEKİLİ AV. İLKAY UYAR KABA SAYIN NOTER, İşbu ihtarnamenin üç nüsha olarak düzenlenmesini, bir nüshasının karşı taraf tebliğini, bir nüshasının dairenizde muhafaza edilmesini, tebliğ şerhli bir nüshasının ise tarafımıza verilmesini rica ederiz.

…/…/…

İHTAR EDEN VEKİLİ AV. İLKAY UYAR KABA

Makalemizde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi konusu yer almıştır. Diğer bilgilendirici makaleler için Ankara Avukat ve Gayrimenkul Avukatı sayfalarını ziyaret edebilirsiniz.

Kanunlarda ne kadar arsaya kaç adet daire verileceğine dair açık hükümler bulunmaz.  Bunun sebebi ise arsaların büyüklüğünün yanı sıra bulunduğu konum, sahip olduğu potansiyel gibi durumların somut olarak açıklanmamasıdır. Yani belirli bir metrekaredeki arsa karşılığında mülkiyet sahibine müteahhitler tarafından verilecek daire sayısına dair net rakamlardan bahsetmek mümkün değildir.

Kat Karşılığı İnşaat Davaları

Ancak yapılan sözleşme sonrası tarafların hak iddia etmesi söz konusu olabilir.  Bu durumda kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davalar açılabilir.

Genellikle arsa sahibi ile müteahhit ile yapılan pazarlıklar sonucu varılan anlaşma ve yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile taraflar arasında bir hukuki ilişki kurulmuş olur. Sözleşme imzalanana kadar olan pazarlık süreci tamamen serbest piyasa kuralları ışığında değerlendirmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?

Her geçen gün azalan arsa stoğu düşünüldüğünde, kat karşılığı yapılan inşaat sözleşmelerinin önemi giderek artmaktadır. Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi boş arsaların sayısının giderek azaldığı günümüzde mülk sahiplerinin yapacağı kat karşılığı inşaat sözleşmesi için mağduriyet yaşamaması için avukat desteği ve teknik destek alması, sözleşme hükümlerinin belirlenmesi aşamasında çok önemlidir.

Müteahhitlerin, arsa üzerinde yapacağı inşaatın detayları pazarlık aşamasında net olarak belirlenmesi ve sözleşmeye eklenmesi gerekir. Ayrıca müteahhidin arsa karşılığı vereceği dairelerin bulunduğu katlar, metrekaresi, inşaat detayları önceden konuşularak sözleşmeye eklenmedir. Bu gibi temel detaylara dikkat edilerek yapılan ve taraflarca imzalanan sözleşmelerde sonradan doğan uyuşmazlıklarda hak aranması çok daha kolay olacaktır.

Sözleşme öncesinde pazarlık yaparken aceleci davranmamak, mülkiyetindeki arsanın değerini doğru tayin etme ve bilincinde olmak, dairelerin niteliği hakkında bilgi sahibi olmak gerekir. Bazı durumlarda müteahhitlerin sonradan para talebinde bulunmaması için sözleşme öncesinde bu tür detayların üzerinde etraflıca durulmasında fayda vardır.

Sözleşme yapmadan önce avukat desteği neden önemlidir?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalarda, müteahhit ile arsa mülkiyeti sahibi arasında yapılan sözleşmenin hukuki sürecin temelini oluşturduğunu unutmamak gerekir. O nedenle, öncesinde mutlaka hukuki destek alınmalı ve sözleşmelerin avukat huzurunda imzalanması her iki tarafında lehine olacaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Davaları gecikme tazminatı ve kira kaybının tazmini için dava açabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalar da Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı ve kira kaybı bu davalarda en çok rastlanan ve açılan davaların başında gelmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir

Müteahhidin arsa sahibine ait taşınmaz üzerinde yapacağı inşaat karşılığında, arsa sahibinin, müteahhide taşınmaz genellikle de bazı bağımsız bölümlerin arsa payı devrini yükümlendiği sözleşmeye; “Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi” denir.

Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi eser sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden oluşan çift tipli karma bir sözleşmedir. Müteahhit, inşaatı sözleşmeye uygun yapmak, inşaatı sadakat ve özenle, özellikle de imar mevzuatına uygun yapma, malzemeleri seçme, inşaatı belirlenen sürede yapma, tamamlama gibi yükümlülükleri vardır.

Müteahhit teslimden sonra da ayıp ile eksikliklerden sorumlu olmaktadır. Arsa sahibi ise, arsayı teslim, inşaatın yapımı konusunda vekalet verme ve en önemlisi de arsayı veya arsa payını devir borcu altındadır. Taraflar arasında kararlaştırılan teslim süresinde, bir başka anlatımla vadede ifanın gerçekleşmemesi üzerine, seçimlik hakların mehil tanınmaksızın kullanılabileceği kabul edilmelidir.

Müteahhit, yapılacak işlerde vekalete uygun davranmak zorundadır. Yapacağı işte, iş sahibine göre daha deneyimli olduğu için sadakat ve özen borcu bulunmaktadır. İş sahibi aleyhine olan tüm davranışlardan kaçınmak zorundadır.

Yüklenici kullandığı inşaat malzemelerini sözleşmede belirtilen şekilde tutmalıdır. Eğer sözleşmede belli bir kalitedeki ürün seçilmemişse, kanun gereği orta kalite, makul bir kalite tercih edilerek iş tamamlanmalıdır.

Makalede Kat Karşılığı İnşaat Davaları Nedir konusuna yer verilmiştir. Makalede İş Hukuku Avukatı Ankara konusuna yer verilmiştir. Diğer bilgilendirici makaleler için Ankara Avukat ve Gayrimenkul hukuku Avukatı ve Danışma ve danışma konularında sayfaları ziyaret edebilirsiniz.