Ortaklığın giderilmesine; Sulh Hukuk Mahkemesi bakar. Ortaklar herhangi bir şehirdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuruda bulunamazlar.

Bahsi geçen ve ortaklığının giderilmesi istenen taşınmaz malın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde davanın açılması zorunludur. Ayrıca dava süresince herhangi bir durum oluştuğunda yapılabilecek olan başvuruların hepsi bahsi geçen taşınmaz malın bulunduğu ve davanın açıldığı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde gerçekleştirilir.

Eğer tapuda herhangi bir kaydı bulunmayan bir mal söz konusu ise buna mahkeme bakmaz.

İzale-i Şuyu Davasını Kimler Açabilir?

İzale-i Şuyu Davası’nı, söz konusu olan mal varlığının hissedarlarından biri açabilir. Bu kişinin o taşınmaz malın tapusunda isminin olması gerekmektedir.

Resmi olarak hissedarı olmayıp da o yerin sahibinin malı kendisine verdiğinin sözünü verdiğini söyleyen biri bu davayı açamaz. Ayrıca tek bir paydaş Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak ortaklığın giderilmesini talep edebileceği gibi birden fazla paydaş da tek bir başvuru dilekçesi vererek bu talepte bulunabilir.

Bu durumda birden fazla hissedar davacı olurken, diğer hissedarlar davalı konumunda olurlar.

Ortaklığın Giderilmesi Ne Demek?

Ortaklığın giderilmesi; ortaklığın bulunduğu bir malda ortaklığa son verilmesi ve herkesin kişisel mülkiyete geçmesi durumudur. Diğer adı İzale-i Şuyu’dur.

Taşınır veya taşınmaz olan  bir malın ortaklarından bir kişi; ortaklığın bitmesini ve kendi payına düşen kısmını alabilmeyi talep etme hakkına sahiptir. Bu noktada bu paylaşım iki şekilde yapılabilir. Bütün ortaklar ortak bir karara varıp, aralarında anlaşarak malı pay edebilirler veya İzale-i Şuyu Davası açılabilir.

Bazı durumlarda ortaklığın giderilmesi için malın satılması gerekir. Bu gibi durumlarda açılan davanın sonuçlanması ve ortaklığın giderilmesi uzayabilir. Satış açık arttırma ile yapılır ve ortakların tercihleri doğrultusunda satışın yalnızca ortaklar arasında yapılması da mümkündür.

İzale-i Şuyu Davası Nedir?

İzale-i Şuyu Davası; herhangi bir maldaki ortaklığın giderilmesi için ortaklardan birinin açtığı bir davadır.

Bu davada bahsi geçen malın bütün ortaklarının yer alması zorunludur. Eğer ortaklardan biri vefat etmiş ise, vefat eden ortağın mirasçıları davaya dahil olur. Tek bir hak sahibinin olmaması, davanın sonuçlanmasına engeldir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, aynı mal üzerinde birden fazla kişinin sahip olduğu birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek paydaşların ferdi mülkiyete veya satış bedelindeki paylarına kavuşmasını sağlayan davadır. Taşınmaz hukuken ve fiilen bölünebiliyorsa aynen taksim, aynen bölünme mümkün değilse veya bölünme malın önemli ölçüde değer kaybetmesine yol açacaksa satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli kararlarında da bilirkişi incelemesiyle aynen taksimin mümkün olmadığı belirlenen taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin kararların onandığı görülmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Paydaşların ortak taşınmazı nasıl kullanacakları veya paylaşacakları konusunda anlaşamaması, miras kalan evin kardeşler arasında paylaştırılamaması, hissedarlardan birinin taşınmazın satışına yanaşmaması, bir paydaşın taşınmazın tamamını kullanması veya paylı mülkiyet ilişkisinin artık sürdürülememesi halinde ortaklığın giderilmesi istenebilir. Dava yalnızca miras kalan mallar için açılmaz; satış, bağış veya başka bir nedenle birden fazla kişinin birlikte malik olduğu taşınır veya taşınmazlar bakımından da şartları varsa ortaklığın giderilmesi mümkündür.

Ortaklığın Giderilmesi Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Taraflar arabuluculukta taşınmazın bir paydaşa bırakılması, pay bedellerinin ödenmesi, satış yapılması veya başka bir paylaşım yöntemi üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla mahkemeye başvurulabilir; zorunlu arabuluculuk tamamlanmadan doğrudan dava açılması dava şartı bakımından sorun doğurabilir.

Arabuluculukta Taşınmaz Bir Ortağa Bırakılabilir mi?

Tarafların tamamı anlaşırsa ortak taşınmazın belirli bir paydaşa bırakılması ve diğer paydaşlara paylarının karşılığının ödenmesi arabuluculukta kararlaştırılabilir. Taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin anlaşmalarda kanunun aradığı şekil, sınırlamalar ve icra edilebilirlik hükümlerine uyulması gerekir. Arabuluculukta anlaşma sağlanması, mahkeme yoluyla satışa göre tarafların taşınmazın kimde kalacağı ve bedelin nasıl ödeneceği konusunda daha fazla kontrol sahibi olmasını sağlayabilir. 6325 sayılı Kanun m.18/B, taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde Sulh Hukuk Mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınmasını öngörmektedir.

Bir Paydaş Tek Başına Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir mi?

Evet. Bir paydaşın ortaklığın devamını istememesi halinde diğer ortakların tamamının dava açmaya razı olması şart değildir ve paydaşlardan biri tek başına ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Ancak dava bütün paydaşların hukuki durumunu etkileyeceği için tüm paydaşların davada taraf olarak yer alması gerekir. Paydaşlardan biri ölmüşse onun mirasçılarının belirlenmesi ve taraf teşkilinin buna göre tamamlanması önemlidir.

Bütün Ortakların Davada Yer Alması Gerekir mi?

Ortaklığın giderilmesi davasında verilecek karar mal üzerindeki bütün ortakların hakkını etkilediğinden tüm paydaşların davada taraf olması gerekir. Davayı bir paydaş açabilir ancak diğer paydaşların da davalı olarak gösterilmesi gerekir; bir paydaşın dava sırasında ölmesi halinde mirasçılarının davaya dahil edilmesi gündeme gelebilir. Tapu ve mirasçılık kayıtlarının güncel olmaması, özellikle çok sayıda mirasçının bulunduğu eski tereke taşınmazlarında davanın uzamasına neden olabilir.

Ortaklardan Biri Satış İstemiyorsa Ne Olur?

Bir paydaşın veya mirasçının “taşınmaz satılmasın” demesi ortaklığın giderilmesini tek başına engellemez. Paydaşlardan biri aynen taksim isterken diğerinin satış istemesi halinde mahkeme taşınmazın hukuken ve fiziken bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; aynen taksim mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 14 Mayıs 2026 tarihli 2026/2038 E., 2026/2733 K. sayılı kararında da bazı mirasçıların satışa karşı çıkıp aynen taksim istemesine rağmen şartları oluşan taşınmazlarda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine ilişkin karar onanmıştır.

Mirasçılardan Biri Evde Oturuyorsa Satışı Engelleyebilir mi?

Mirasçılardan birinin ortak taşınmazda uzun süredir oturuyor olması veya taşınmazı tek başına kullanması kural olarak diğer mirasçıların ortaklığın giderilmesini talep etmesini ortadan kaldırmaz. Kullanımın dayandığı özel bir sözleşme, intifa hakkı veya başka ayni ya da şahsi hak bulunup bulunmadığı ayrıca incelenir; yalnızca “ben burada oturuyorum, satılmasını istemiyorum” şeklindeki beyan ortaklığın devamını zorunlu hale getirmez. Mirasın genel paylaşımı ve mirasçıların hakları için Miras Hukuku Avukatları Ankara başlıklı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Aynen Taksim Nedir?

Aynen taksim, ortak malın satılmadan fiilen ve hukuken paydaşlar arasında bölünerek her paydaşa ayrı bir bölüm verilmesi suretiyle ortaklığın sona erdirilmesidir. Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, paydaş sayısı, ifraz şartları, bağımsız kullanıma uygunluğu ve bölünmenin önemli değer kaybına neden olup olmayacağı bu değerlendirmede önemlidir. Mahkeme gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak aynen taksimin mümkün olup olmadığını belirler; Yargıtay da aynen taksim imkanının yeterli araştırma yapılmadan dışlanmasını bozma nedeni sayabilmektedir.

Aynen Taksim Mümkün Değilse Ne Olur?

Taşınmazın imar mevzuatı, yüzölçümü, paydaş sayısı veya fiziki yapısı nedeniyle bölünmesi mümkün değilse ya da bölünme taşınmazın değerini ciddi biçimde düşürecekse ortaklık satış yoluyla sona erdirilebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026/509 E., 2026/1114 K. sayılı kararında da paydaş sayısı ve imar koşulları nedeniyle aynen taksimin mümkün olmadığı belirlenen taşınmazlarda satış yoluyla ortaklığın giderilmesi kararı uygun bulunmuştur.

Denkleştirme Bedeliyle Aynen Taksim Yapılabilir mi?

Bazı taşınmazlarda paydaşlara verilecek bölümlerin değerleri birbirine tam olarak eşit olmayabilir ve aynen taksimin gerçekleştirilebilmesi için aradaki değer farkının denkleştirme bedeliyle kapatılması gündeme gelebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026/664 E., 2026/1135 K. sayılı kararında aynen taksim için belirlenen denkleştirme bedelinin verilen süre içinde ödenmemesi üzerine taşınmazların satış yoluyla ortaklığının giderilmesine ilişkin hüküm onanmıştır.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Yapılır?

Mahkeme taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığı sonucuna varırsa ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verebilir. Kararın kesinleşmesinden sonra satış süreci yürütülür ve taşınmazın satışından elde edilen bedel kural olarak paydaşların tapudaki veya mirasçılık durumundaki hakları oranında dağıtılır. Taşınmaz üzerinde belirli bir paydaşa ait muhdesat bulunuyorsa bedelin dağılımı farklılaşabilir ve muhdesatın taşınmazın toplam değerine katkısı ayrıca hesaplanabilir.

Satış Sadece Ortaklar Arasında Yapılabilir mi?

Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması için paydaşların tamamının bu yönteme rıza göstermesi önemlidir. Bütün paydaşların ortak iradesi bulunmadığında satışın yalnızca mevcut ortaklarla sınırlı tutulması kural olarak mümkün değildir ve satış açık artırma sistemi içerisinde üçüncü kişilerin de katılımına açık şekilde yürütülebilir. Bu nedenle taşınmazın aile dışına çıkmasının istenmediği miras uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk aşamasında paylardan birinin diğer mirasçı tarafından satın alınması seçeneğinin değerlendirilmesi pratik önem taşıyabilir.

Davayı Açan Paydaş Taşınmazı Almada Öncelikli midir?

Hayır. Davayı açan kişinin yalnızca davacı olması ona taşınmazı daha düşük bedelle veya diğer paydaşlardan önce satın alma hakkı vermez. Davacı ve davalı paydaşların mülkiyet hakları tapudaki paylarına göre değerlendirilir ve satışta uygulanacak usul bütün taraflar bakımından geçerlidir. Taşınmazın belirli bir paydaşta kalması isteniyorsa bunun arabuluculuk veya paydaşların tamamının anlaşması yoluyla çözülmesi çoğu zaman daha öngörülebilir olabilir.

Miras Kalan Ev İçin Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir mi?

Miras bırakanın ölümünden sonra ev, arsa veya tarla birden fazla mirasçıya geçmiş ve mirasçılar paylaşım konusunda anlaşamamışsa ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Bir kardeşin evde oturması, diğerinin satmak istemesi veya başka bir mirasçının yıllardır taşınmazla ilgilenmemesi ortaklığın giderilmesi hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Mirasçılık belgesi, tapu kayıtları ve taşınmaz üzerindeki mülkiyet türü öncelikle incelenmeli, uyuşmazlığın ortaklığın giderilmesi dışında muris muvazaası veya tapu iptali gibi başka bir hukuki sorundan kaynaklanıp kaynaklanmadığı da belirlenmelidir. Miras kaynaklı tapu uyuşmazlıkları için Miras Tapu İptal Davası başlıklı içeriğimizi inceleyebilirsiniz.

Miras Kalan Evde Bir Kardeşin Payı Diğerlerinden Fazlaysa Ne Olur?

Payların eşit olmaması ortaklığın giderilmesine engel değildir. Aynen taksim mümkünse bölümlerin değerleri pay oranlarına göre dengelenebilir, satış halinde ise elde edilen bedel ortakların veya mirasçıların hukuki paylarına göre dağıtılır. Bu nedenle dört kardeşin mutlaka satış bedelinden eşit miktar alacağı söylenemez; tapu kaydı, veraset ilamı ve varsa sonraki pay devirleri esas alınmalıdır.

Arsa Ortak Ama Üzerindeki Ev Bir Ortağa Aitse Ne Olur?

Ortak arsa üzerindeki bina, ağaç, tesis veya benzeri muhdesatın belirli bir paydaş tarafından meydana getirildiği iddia ediliyorsa muhdesatın kime ait olduğu satış bedelinin paylaşımını etkileyebilir. Muhdesatın belirli bir paydaşa ait olduğu konusunda anlaşmazlık varsa bu hususun tespiti gerekebilir ve satış bedelinin ne kadarının arsa değerine, ne kadarının muhdesata karşılık geldiği bilirkişi marifetiyle belirlenebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2025/4337 E., 2025/4601 K. sayılı kararında da muhdesata ilişkin değerin doğru oranlandırılmamasının satış bedelinin dağıtımında sorun yaratacağı belirtilmiştir.

Muhdesat Nedir?

Muhdesat, bir arazi üzerinde bulunan ve araziye sonradan meydana getirilen bina, yapı, ağaç veya benzeri ekonomik değere sahip unsurları ifade eder. Ortaklığın giderilmesi davasında arazi bütün paydaşlara ait olmasına rağmen üzerindeki binanın yalnızca bir paydaş tarafından yaptırıldığı ileri sürülebilir. Muhdesatın aidiyeti konusunda tarafların anlaşması veya kesinleşmiş bir tespit bulunması satış bedelinin paylaştırılmasını etkileyebilir; ancak muhdesat iddiası tek başına arazi mülkiyetindeki pay oranlarını değiştirmez.

Apartman Varsa Taşınmaz Satılmadan Paylaştırılabilir mi?

Üzerinde birden fazla bağımsız kullanıma elverişli bölüm bulunan bina mevcutsa, somut olayın şartlarına göre kat mülkiyeti kurulması suretiyle paylaşımın mümkün olup olmadığı araştırılabilir. Bunun için binanın hukuki ve teknik olarak kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli olması, bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenebilmesi ve gerekli proje ile imar şartlarının karşılanması önemlidir. Kat mülkiyeti ve bağımsız bölümlere ilişkin uyuşmazlıklar için Kat Mülkiyeti Hukuku Avukatı başlıklı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi Her Zaman İstenebilir mi?

Kural olarak paydaşlardan her biri ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir; ancak paylaşmayı isteme hakkının geçerli bir hukuki işlemle belirli süre sınırlandırıldığı veya malın sürekli bir amaca özgülendiği durumlarda istisnalar ortaya çıkabilir. Ayrıca paylaşmanın uygun olmayan bir zamanda talep edilmesi de değerlendirme konusu olabilir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi hakkı güçlü olmakla birlikte her somut olayda hiçbir istisna bulunmadığı söylenemez.

Paydaşlar Arasında Kullanım Anlaşması Davayı Engeller mi?

Paydaşların taşınmazın hangi bölümlerini kullanacaklarına ilişkin anlaşma yapmış olmaları her zaman ortaklığı sona erdirmez. Kullanım anlaşması ortak mülkiyet devam ederken kullanım biçimini düzenleyebilir; ortaklığın giderilmesini isteme hakkının ayrıca ve geçerli şekilde sınırlandırılıp sınırlandırılmadığı değerlendirilmelidir. Bu nedenle “herkes yıllardır kendi kısmını kullanıyor” şeklindeki fiili durum tek başına tapudaki ortaklığı ortadan kaldırmaz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Taşınır veya taşınmaz malların ortaklığının giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi davasında yetkili yer belirlenirken taşınmazın bulunduğu yer dikkate alınır. Bu nedenle davanın paydaşlardan birinin istediği şehirde veya “en yakın Sulh Hukuk Mahkemesinde” açılacağı şeklindeki ifade doğru değildir. Miras ve diğer davalarda görev-yetki ayrımları için Miras Davalarına Hangi Mahkeme Bakar? başlıklı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Taşınmaz Başka Şehirdeyse Dava Nerede Açılır?

Paydaşların Ankara’da veya başka şehirlerde oturması taşınmazın bulunduğu yer bakımından uygulanan yetki kuralını kendiliğinden değiştirmez. Ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz hangi yerde bulunuyorsa dava bakımından o yer mahkemesi önem taşır. Birden fazla şehirde çok sayıda taşınmaz bulunması halinde ise dava konusu taşınmazların konumu ve taleplerin birlikte görülüp görülemeyeceği ayrıca değerlendirilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Keşif ve Bilirkişi Yapılır mı?

Özellikle aynen taksim talebi bulunan davalarda taşınmazın bölünebilir olup olmadığının değerlendirilmesi için keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması önemlidir. Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, geometrik yapısı, üzerindeki binalar, paydaş sayısı ve ifraz imkanları bilirkişi tarafından incelenebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli kararlarında aynen taksim imkanının yeterince araştırılmaması veya aynı taşınmaz hakkında çelişkili bilirkişi raporlarının giderilmemesi bozma nedeni olarak değerlendirilmiştir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Masrafları Kim Öder?

Dava açılırken gerekli harç ve gider avansı başlangıçta davacı tarafından yatırılır; ancak ortaklığın giderilmesi davalarının niteliği gereği yargılama giderlerinin ve vekâlet ücretinin nihai olarak hangi oranlarda taraflara yükletileceği paylar ve kararın içeriği dikkate alınarak belirlenir. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi halinde satış giderleri ile bedelin dağıtımı da ayrıca önem taşır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli kararında satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde harç, yargılama gideri ve vekâlet ücretinin satış bedelinin dağıtımındaki oranlarla ilişkilendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davası için bütün dosyalarda geçerli kesin bir süre vermek mümkün değildir. Paydaş sayısı, tebligatların tamamlanması, mirasçıların tespit edilmesi, bilirkişi ve keşif işlemleri, aynen taksim araştırması, muhdesat uyuşmazlığı, istinaf ve satış aşaması toplam süreyi etkileyebilir. Özellikle çok eski miraslardan kalan ve çok sayıda mirasçısı bulunan taşınmazlarda taraf teşkilinin tamamlanması dahi süreci uzatabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Payımı Başka Birine Satabilir miyim?

Paydaşın kendi payı üzerinde tasarruf imkanı bulunabilir; ancak üçüncü kişiye yapılan pay satışlarında diğer paydaşların önalım hakkı gibi farklı hukuki sonuçlar gündeme gelebilir. Dava devam ederken gerçekleşen pay devirlerinin taraf sıfatı ve tapu kaydı bakımından davaya etkisi de ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası sürerken yapılan satışların mahkemeye bildirilmesi önemlidir.

Ortaklığın Giderilmesi ile Önalım Davası Aynı mı?

Hayır. Ortaklığın giderilmesi, birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi amaçlarken önalım hakkı, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşa belirli şartlarda bu payı edinme imkanı tanır. Mahkeme kararı sonucunda gerçekleştirilen cebri satış ile bir paydaşın kendi payını üçüncü kişiye iradi olarak satması aynı hukuki rejime tabi değildir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası ile şufa davası birbirinin alternatifi olarak düşünülmemelidir.

2026 Yargıtay Kararlarında Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Değerlendiriliyor?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli kararlarında taşınmazın aynen taksiminin gerçekten mümkün olup olmadığının araştırılması, paydaş sayısı ve imar koşullarının dikkate alınması, gerektiğinde denkleştirme bedeli kullanılması ve aynen taksim mümkün değilse satış yoluna gidilmesi yaklaşımı devam etmektedir. 14 Mayıs 2026 tarihli 2026/2038 E., 2026/2733 K. sayılı kararda bazı mirasçıların satışa karşı çıkması ortaklığın giderilmesini engellememiş; 2 Mart 2026 tarihli 2026/664 E., 2026/1135 K. sayılı kararda ise denkleştirme bedelinin ödenmemesi üzerine satış yoluyla giderim uygun bulunmuştur.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Mirasçılardan biri evi satmak istemezse satış yapılabilir mi?

Evet. Bir mirasçının satışı istememesi ortaklığın giderilmesi hakkını tek başına ortadan kaldırmaz. Aynen taksim mümkün değilse mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

Bir kardeş tek başına izale-i şuyu davası açabilir mi?

Evet. Paydaşlardan biri tek başına ortaklığın giderilmesini talep edebilir ancak bütün paydaşların davada taraf olması gerekir.

Miras kalan evde oturan kardeş satışı durdurabilir mi?

Sırf evde oturması nedeniyle kural olarak durduramaz. Taşınmaz üzerindeki özel bir ayni veya şahsi hak varsa bunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.

Mahkeme doğrudan satış kararı verir mi?

Aynen taksim talebi veya imkanı varsa bu husus araştırılmalıdır. Taşınmazın hukuken veya fiilen bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

Satış yalnızca kardeşler arasında yapılabilir mi?

Bütün paydaşların rızası bulunursa satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması değerlendirilebilir; ortak irade yoksa satışın genel usule göre yapılması gündeme gelir.

Ortaklığın giderilmesi davasında evin değeri nasıl belirlenir?

Keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın özellikleri, piyasa değeri, üzerindeki yapılar ve gerektiğinde muhdesatın katkısı belirlenebilir. Satış aşamasında uygulanacak değerleme ve ihale hükümleri ayrıca dikkate alınır.

Arsa ortak, üzerindeki ev bana aitse paramı nasıl alırım?

Evin veya başka muhdesatın size ait olduğu hukuken kabul edilirse satış bedelinin dağıtımında muhdesatın taşınmazın toplam değerine katkısı ayrıca hesaplanabilir. Muhdesata düşen değer ile arsa değeri birbirinden ayrılarak dağıtım yapılması gerekebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasını kaybetmek mümkün mü?

Davanın temel şartları mevcutsa ortaklığın sona erdirilmesi güçlü bir haktır; ancak davanın reddedilebileceği, belirli taşınmazların dava dışında kalabileceği veya aynen taksim yerine satış gibi farklı bir sonuç çıkabileceği durumlar bulunabilir. Ayrıca taraf teşkili ve dava şartı arabuluculuk gibi usuli eksiklikler de önemlidir.

Ortaklığın Giderilmesi İçin İlk Olarak Ne Yapılmalı?

Ortaklığın giderilmesi düşünülüyorsa önce güncel tapu kaydı, pay oranları ve tüm paydaşlar belirlenmeli, miras kaynaklı taşınmazlarda güncel mirasçılık belgesi incelenmeli ve taşınmazın aynen taksime uygun olup olmadığı değerlendirilmelidir. Taşınmaz üzerinde bir paydaşa ait bina veya başka muhdesat bulunuyorsa bunun aidiyeti de başlangıçta netleştirilmelidir. Daha sonra dava şartı arabuluculuğa başvurulmalı; anlaşma sağlanamazsa taşınmazın bulunduğu yerde görevli Sulh Hukuk Mahkemesinde aynen taksim veya bunun mümkün olmaması halinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesi talep edilmelidir.

Miras kalan taşınmazların genel hukuki durumu için Miras Hukuku Avukatları Ankara, miras kaynaklı tapu uyuşmazlıkları için Miras Tapu İptal Davası, görevli ve yetkili mahkeme ayrıntıları için Miras Davalarına Hangi Mahkeme Bakar? ve taşınmazın kat mülkiyeti yoluyla değerlendirilmesi gereken durumlarda Kat Mülkiyeti Hukuku Avukatı başlıklı içeriklerimizi inceleyebilirsiniz.

Av. İlkay Uyar Kaba – Ankara

Son Güncelleme: 23 Eylül 2026

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Ortaklığın aynen taksim veya satış yoluyla giderilip giderilemeyeceği taşınmazın imar, tapu ve fiziki özellikleri ile paydaşların hukuki durumuna göre ayrıca değerlendirilmelidir.

İzaleyi Şuyu davası tüm hissedarlar karşı açılır. Bu tür davada kazanan ya da kaybeden olmaz. Bundan dolayı tüm mahkeme masrafları da tüm ortaklar tarafından paylaşılır.

Neden İzaleyi Şuyu Davası Açılır?

Bir malda ortak paydaşlar varsa ve bu ortaklık giderilmek isteniyorsa bu durumda tüm hisse sahipleri malı nasıl taksim edeceklerine karar verir. Ancak bazı durumlarda bu paydaşlar kendi aralarında bir anlaşmaya varamazlar.

Böyle bir anlaşma yapılamadığı durumda da malların taksim edilebilmesi için izaleyi şuyu davası açılmalıdır.

İzaleyi Şuyu Dava Açmak İçin Ne Yapılmalı?

İzaleyi şuyu davası nasıl açılır sorusuna verilebilecek yanıt, paydaşlardan birisinin yetkili mahkemeye mahkeme harç ve giderlerini yatırarak dava sürecini başlatmasıdır.

Herhangi bir ortak bu süreci başlatabilir. Bu dava tüm paydaşlara karşı açılır. Bundan dolayı davalı ve davacıdan söz etmek pek mümkün değildir. Dava sürecinin başlatılmasının ardından da tüm paydaşların mahkemede bulunması şarttır.

Bir ortağın ölmesi durumunda da mirasçı duruşmadaki yerini almalıdır.

İzaleyi Şuyu Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Ortak malların paydaşlar arasında taksim edilemediği durumda izaleyi şuyu yani ortaklığın giderilmesi davası açılır. Bu dava için yetkili olan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

İzaleyi şuyu davası malın bulunduğu yerdeki mahkemede açılmalıdır. Bu davada tüm paydaşlar aynı konumda olacağı için izaleyi şuyu davası masrafları tüm ortaklara yüklenecektir.

Ortaklık Nasıl Giderilebilir?

İzaleyi Şuyu davasına konu olan bir malın ortaklığı iki şekilde giderilebilir. Bunlardan ilki taksim suretiyle ortaklığın bitirilmesidir.

Mahkeme hangi paydaşın ne kadar hisse alacağına karar verir ve malı o şekilde taksim eder. Bir diğer yöntem ise satış suretiyle ortaklığın giderilmesidir.

Taksim edilmesi mümkün olmayan mallar için mahkeme satış kararı verir. Bu satışın gerçekleşmesinin ardından hangi hissedar ne kadar paya sahipse ona göre satışın geliri dağıtılır ve ortaklık bu şekilde sonlandırılır.

İzaleyi Şuyu Davası Nedir?

İzaleyi Şuyu Davası, hukuki bir işlem gereğince ortak olunan mallar için paydaşlar paylaşılmasını isteyebilirler. Günlük hayatımızda sıklıkla karşılaştığımız taşınmazların paylaşılamaması olayı üzerine oluşan anlaşmızlıkları çözmek adına başvurulan hukuki kanallar vardır.

Türkiye de bir hukuk devleti olduğundan ötürü bu gibi durumlarda en iyi çözüm hukuk yoluna başvurmaktır. Burada İzaleyi Şuyu Davası yani ortaklığın giderilmesi davası, diğer bir anlamı ile izale-i şüyu davası devreye girmektedir.

Örnek vermek gerekirse anne veya babanızın ölümü üzerine kalan malların çocuklar arasında paylaşılması sorununda hukuk yolu ile İzaleyi Şuyu Davası yani ortaklığın giderilmesi davası açılır.

Burada çocuklar arasında bir anlaşmazlık var ise, yani bir kısmı malları satmak isterken bir kısmı istemiyor ise bu durumda mahkeme kararına başvurularak, bu sorunun giderilmesi yolu seçilir. Seçilen bu yol kapsamında hakimler satışına karar vererek gelirin bölüşülmesini karara bağlayabileceği gibi, satışı yapılmaksızın değeri hesaplanarak paylaşıma gitme kararı da alabilirler.

İzaleyi Şuyu Davası Nasıl Açılır?

Diğer bir deyişle birden fazla kişi fiziki olarak bölünmemiş  bir bütünün tamamı  üzerinde ve belirli paylarda malik olursa buna paylı mülkiyet bir diğer adıyla müşterek halinde mülkiyet denir.

Paydaşlar kimi zaman bu paydaşlığın bitmesini isteyebilirler. Bu durumda paydaşlara dava açma hakkı doğar.  Türk Medeni Kanunu 698/I’de de bu durum açık bir şekilde belirtilmiştir. Buna göre ortaklığın giderilmesi davası paydaş olan kişilerce açılma durumu  ortaya çıkar. Doğal olarak uzlaşamama sonucu açılan bu davada iki tarafın olması gerekmektedir.

Burada üzerinde durulması gereken diğer bir husus ise ortaklığın giderilmesi davasının hangi şart ve koşullarda mahkeme yolunun kapalı olmasıdır. Eğer miras yolu ile kalan mallar kayıt altında değilse taşınmaz malların üzerinde paydaşların dava açması mümkün değildir. Öncelikle taşınmazların tapuda kayıtlı olmaları gerekmektedir.

İzaleyi Şuyu Davası Nasıl Görülür?

Dava açıldıktan sonra dava konusu taşınmazın mevcut durumu8na bakılır. Burada önemli olan kayıtlı olup olmadığı, miktar ve değeridir. Eğer mahkeme tarafından malın bölünmesi konusunda bir problem yok ise, bölme işlemi gerçekleştirilir.

Yine mahkeme tarafından satılması uygun görülürse satılır ve elde edilen miktar paydaşlar arasında bölüştürülür. Aynı şekilde açılmak istenen dava taşınmazın bir kısmı için söz konusu olamaz. Eğer bir dava açılıyor ise burada bütün taşınmaz için açılması zorunludur.

Yani taşınmazın bir kısmının üzerinde bu davanın açılması olanaksızdır. Aynı zamanda eğer söz konusu bina ise Kooperatif Tüzüğü’dne devri  kesinlikle başkasına yapılması yasaklanmışsa bu durumda da bu davanın açılması mümkün olmamaktadır.

Sonuç olarak, ister miras yolu ile olsun, ister ortaklığın bozulması durumunda olsun, oluşan anlaşmazlıkların çözümleri hukuk yolu ile halledilebilinmektedir.

Özellikle eski dönemlerden günümüze, üzerinde anlaşmazlık yaşanan en çok olaylardan biri olan mülkün paylaşılamaması durumu belirtilen hukuki çerçeve içerisinde daha kolay sonuca ulaşabilmektedir.

Önemli olan bu durumda paydaşların mülkün paylaşılması üzerine doğan haklarını bilmesi gerekmekle beraber hangi koşullarda bu davanın açılmasının mümkün olmadığının bilincinde olmalarıdır. Hukuk her zaman anlaşmazlıkların giderilmesi durumunda başvulabilecek en iyi ve en güvenli yoldur.

Dava Nerede Açılır – İzaleyi Şuyu Davası

İzalei Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası, Sulh hukuk mahkemelerinde açılır. Dava taşınmazın olduğu yer mahkemesinde görülür.

Diğer makalelerimize Ankara Avukat sayfamızdan göz atabilirsiniz.