İş yeri için kira sözleşmesi yapılması gelişen inşaat sektörü ile birlikte yaygınlık kazanmıştır. Sektörün yaygınlaşması ile birlikte taşınmaz hukuk ve kira hukuku gibi alanlar başta olmak üzere, çeşitli hukuk dalları önem kazanmıştır.

Kira hukuku, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen bir hukuk dalı olup, son yıllarda ciddi önem kazanmıştır.

Kira Sözleşmesi Nedir? İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

İşyeri kira sözleşmesi nasıl yapılır sorusunun cevabı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesi çerçevesinde düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesi, kanunda “kiraya verenin bir şeyin kullanılması ile birlikte, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünü üzerine aldığı sözleşme” olarak ifade edilir.

Kira Sözleşmeleri Taşınmazlar ve Taşınırlar Üzerine Kurulabilir

Kira sözleşmelerinin yalnızca gayrimenkul ya da eşya üzerinden yapılması zorunlu değildir. Herhangi bir taşınır ya da taşınmaz üzerinden de kira sözleşmesi yapılabilir.

Uygulamaya bakıldığında bu sözleşmeler genellikle taşınmazlar üzerine kurulur. Üzerine sözleşme kurulan taşınmazlar arasında konutlar ve iş yerleri ilk sırada yer alır.

İş yeri için kurulan sözleşmelerde, söz konusu taşınmazın mutlaka ticari bir işe konu olması ve mesleğin icra edildiği yer olması gerekmektedir.

İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

İş Yeri Kira Sözleşmeleri Şekle Bağlı Oluşturulur

Türk hukukunda sözleşmelerin fesih edilmesine dair belli bir şekil esası bulunmaz. Bu nedenle, işyeri kira sözleşmesi nasıl feshedilir sorusu, tarafların arzusuna göre değişir.

Bu sözleşmeler sözlü ya da yazılı olarak hatta noter onayı ile yapılabilmektedir. Ne var ki, kira sözleşmesi şekle bağlı oluşturulur. Kira sözleşmeleri düzenlenirken noter huzurunda olması zorunluluğu bulunmasa da, sözleşmelerin yazılı olarak yapılması şarttır.

Bu sözleşmeler adi yazılı sözleşme olarak adlandırılmaktadır ve geçerliliğin sağlam olması açısından noter huzurunda yapılması önerilmektedir.

İş Yeri Sözleşmelerinde Paylı El Birliği Mülkiyeti Durumunun Söz Konusu Olması

İş yeri sözleşmelerinde kiraya veren kişinin, kiralanan taşınmaz ya da taşınır üzerinde sahip olduğu mülkiyet hakkı önem taşımaktadır. Bazı durumlarda kiralayan kişinin iş yeri üzerinde tek başına hakkı bulunmayabilir yani paylı el birliği mülkiyeti söz konusu olabilmektedir. Bu durumda söz konusu olan diğer maliklerin anlaşmada imzasının bulundurulması şarttır.

İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Bilindiği gibi, ülkemizde gelişmekte olan sektörlerden biri de inşaat sektörüdür. Bu sektör geliştikçe, doğal olarak “taşınmaz hukuku” ve “kira hukuku” gibi alanlar gittikçe değer ve güncellik kazanan hukuk dalları halini almaktadır.

Bunlardan biri olan kira hukuku, özellikle son yıllarda ciddi bir önem halini almış durumdadır. Kira hukuku, daha çok Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş bir hukuk dalıdır. Buna ilişkin hükümler, Türk Borçlar Kanunu’nun 299.maddesi ve devamında ele alınmıştır.

İş Yeri Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Unsurlar

Kira sözleşmesinin niteliğinin ve tanımının düzenlendiği 299.maddeye göre, “kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Yazımızda, iş yerinin kiraya verilmesine ilişkin ayrıntıları paylaşacağız.

“İş Yeri” Tanımının İçerisine Hangi Taşınmazlar Girer?

Kira sözleşmesinin mutlaka gayrimenkul bir eşya üzerinde kurulmasına gerek yoktur. Yani, kira sözleşmesi mutlaka bir taşınmazın kiralanmasıyla ilgili olmak zorunda değildir. Herhangi bir taşınır ya da taşınmaz üzerinde kira sözleşmesi kurulabilir.

Uygulamada genellikle taşınmaz üzerinde kurulan kira sözleşmelerine rastlansa da taşınırlar üzerinde de kira sözleşmesi kurulabilir. Üzerinde en çok kira sözleşmesi kurulan eşyalar, iş yerleri ve konutlardır.

Bir iş yerinin üzerinde kira sözleşmesinin kurulabilmesi için, üzerinde kira sözleşmesi kurulacak olan taşınmazın, mutlaka bir ticari işin ya da bir mesleğin icra edildiği yer olması gerekir.

Bu şartlar tamamsa, artık üzerinde kira sözleşmesi kurulan şey bir “iş yeri” olarak kabul edilir. (İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?)

İş Yeri Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Birtakım Detaylar

Normal koşullarda, Türk hukukunda sözleşmelerin bir şekil esasına bağlı tutulması söz konusu değildir.

Yani, sözleşmeler tarafların kendi arzularına göre kurulur; sözlü ya da yazılı olarak, veya noter onayıyla kurulması sözleşmenin geçerliliğini etkilemez.

Kira sözleşmesi de şekle bağlı olmayan bir sözleşme türüdür. Ancak, İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ ŞEKLE BAĞLIDIR. Şöyle ki, bir iş yeri kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, bu sözleşmenin mutlaka noter  huzurunda yapılmasına gerek yoktur ancak, tarafların bunu en azından kendi aralarında YAZILI olarak düzenlemeleri aranır.

Buna, “adi yazılı sözleşme” adı verilir. Ancak, her şeyin sağlama alınması için bu sözleşmenin bir noter huzurunda yapılması önerilir.

İşyeri Kira Sözleşmesi Maddeleri – İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

İş yerinin kiralanmasına ilişkin sözleşmede dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, kiraya veren kişinin kiralanan üzerinde ne tür bir mülkiyet hakkının olduğunun kontrol edilmesidir.

Yani, kiralayan kişi, söz konusu iş yeri üzerinde tek başına mülkiyet hakkı sahibi olmayabilir; paylı ya da elbirliği mülkiyeti söz konusu olabilir.

Bu gibi durumlarda, öteki maliklerin de mutlaka yazılı şekilde düzenlenmiş olan sözleşmede birer “imza” bulundurmaları gerekir. Aksi halde sözleşme geçerlilik arz etmeyecek, irade beyanı tam olarak kurulmamış sayılacağı için yokluk söz konusu olacaktır.

Bunların dışında, kiralanacak yer yapılacak işe uygun mudur değil midir, sözleşme öncesinde araştırılmalıdır. Eğer kiralanan iş yeri, kat mülkiyetine bağlı bir bağımsız bölüm ise, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince yapılacak olan işin icra edilmesini engelleyecek kat malikleri kurulu kararı var mı, araştırılmalıdır. Ek olarak,  işle ilgili olarak belediyeden ruhsat alınıp alınamayacağı öğrenilmeli, buna göre sözleşme kurulmalıdır.

Sözleşmede, gerekli her tür detayın yer aldığı iyice kontrol edilmelidir. Kira bedelinin Türk Lirası üzerinden ya da dövizle ödenmesi, miktarı, zam miktarı, süresi, taksitlendirme durumu, kira bedelinin hangi bankadan teslim edileceği, kiraya verenin temsilcisinin ya da vekilinin ödemeyi almaya yetkili olup olmadığı gibi…

İşyeri Sözleşmesi Hazırlanırken, Giriş kısmından başlayarak maddeler şeklinde,

Madde 1 – Sözleşmenin Tarafları; Kiralayan : Kiracı : Kiralanan Yer : ……. …… …….. …….. üzerinde bulunan …… Alışveriş Merkezinde ekli krokide işaretlenmiş …… no.lu …… m²’lik işyeri. şeklinde yazılır. Giriş kısmı tamamlandıktan sonra İşyeri Sözleşmesinin diğer önemli maddeleri olan,

Madde 2 – Kira Süresi,

Madde 3 – Kira Parası,

Madde 4 – Depozito ve İadesi,

Madde 5 – Kullanım Şekli,

Madde 6 – Giderler ve Vergiler,

Madde 7 – Sözleşmenin Feshi,

Madde 8 – Alışveriş Merkezinin Yönetimi,

Madde 9 – Kiralanan Yerin İadesi,

Madde 10 – Yürürlük (kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur) gibi maddeler yazılır.

Duruma göre eklenecek özel durumlar varsa bunlarda sözleşmeye eklenir. Sonuç kısmında ise imzalar atılılaral hazırlanan İşyeri Sözleşmesi tamamlanmış olur.

İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır sorusunu cevaplarken, Kira sözleşmesi  “Yazılı” veya “Sözlü” olarak yapılabilir. Sözleşmenin ispat açısından yazılı yapılması daha uygundur.

Önemli kira getirisi yüksek Kira sözleşmelerinin hazırlanmasında avukat ve hukuki destek alınmasında fayda vardır.

Sözleşmenin Avukat ile hazırlanması ve ilerde meydana çıkacak hukuki anlaşmazlıklar olan, Alacak davaları, Tahliye davaları ve diğer davalarda ispat, davanın kazanılması ve ilerlemesinde önemlidir.

Çünkü Tahliye davaları ve alacak davaları, dava bakımından hem zaman alan hemde masraflı olan davalardandır.

İş yeri kira sözleşmeleri on yıllık süre bitiminde en az üç ay önceden ihtarda bulunarak kira sözleşmesini sonlandırabilir.

Makalemizde İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? konusu yer almıştır. Diğer bilgilendirici makaleler için Ankara Avukat ve Kira Avukatı sayfalarını ziyaret edebilirsiniz.

İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? | Sıkça Sorulan Sorular

TAHLİYE DAVASI – ON YILLIK KİRA SÜRESİNİN DOLMADIĞI – KOŞULLARI GERÇEKLEŞMEDEN AÇILAN DAVANIN REDDİNE KARAR VERİLMESİ GEREĞİ – DAVANIN KABULÜNE KARAR VERİLMESİ.

ÖZET: Dava, TBK maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Taraflar arasında geçerli olan sözleşmenin son sözleşme olan … başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi olduğunun kabulü gerekir.

TBK ‘ nın yürürlüğe girdiği … tarihinde henüz on yıllık kira süresinin dolmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece koşulları gerçekleşmeden açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. Makalemizde İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır konusu örnekler ile bilgi amaçlı verilmiştir.

Bu noktada, elbette yapılan düzenlemeler, hem kiracıyı hem de kiralayanı koruma üzerinedir ancak, eğer kiracı borcunu ödememekteyse, belirli süreçler dahilinde, işyeri kira sözleşmesi ve işyerinin tahliyesi davası, yasal bir haktır.

İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Kira sözleşmesi hakkında hususlar, Türk Borçlar Kanunu madde 299’da tanımlanmıştır. Buna göre, kira sözleşmesi, bir şahsın kullanmadığından bir mülkü bir başkasının kullanmasına izin vermesi fakat karşılığında bir ödeme talep etmesi hususunda hazırlanan resmi evraklardır.

Kiracı, işyerini kiralarken, konu ile alakalı kişinin işyerinin gerçek sahibi olup olmadığını araştırmalıdır. Aynı zamanda ödemenin nasıl yapılaacağına dair olan konu, sözleşmede açık bir şekilde beyan edilmelidir. Kişinin sözleşmede dikkat etmesi gerekenler şu şekildedir;

• Birden fazla malik olup olmadığı,
• Kira bedeli,
• Kira süresi,
• Depozito bilgileri,
• Kiralanan alanın ne amaçla kullanılacağı bilgileri

Kira kontratı sona erdiğinde, kiracı 15 gün içerisinde kontratı sona erdirmek istediğine dair bildiride bulunmuyorsa, kira sözleşmesi kendiliğinden 1 yıllığına yenilenmiş sayılır.

Kiralayanın Tahliye Hakları Nelerdir?

Kiralayan kişi kiracının tahliyesini farklı şekillerde isteyebilir. Bunlar;

• Bildirim yolu ile fesih,
• Dava yolu ile fesih

Şeklinde ikiye ayrılır. Bildirim yolu ile fesihte kiralayan kişi, herhangi bir zamanda fesih işlemini gerçekleştiremez.

10 yıllık uzama süresinin dolması gerekmektedir. Bu süreç sona erdiğinde, kira sözleşmesi yenilenmeden 3 ay önce, yazılı bildiride bulunmak koşulu ile, sebep göstermeksizin kira kontratı feshedilebilir.

Kiralayanın Kiracıyı Dava İle Tahliyesi Nasıl Gerçekleşir?

Kiralayanın kiracıyı dava yolu ile tahliye etmesinin farklı sebepleri bulunur. Kiracının tahliyesi sebepleri şu şekilde açıklanır;

• Gereksinim nedeniyle tahliye;

Kiraya veren kişi, kendisinin, alt soyunun, üst soyunun, eşinin, kanunen vasisi olduğu kişilerin bu konuta gereksinimi olduğunu öne sürerek kiracının tahliyesini isteyebilir.

• İşyeri gereksinimi ile tahliye;

Bu tahliye isteminde, kiralayan, söz konusu taşınmaza gerek duyduğunu gerçek ve samimi bir şekilde açıklamalıdır. Bu şekilde kiracının tahliyesi sağlanır.

• Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye;

Bu tahliye durumunda, gerçek gerekçeler nedeniyle, taşınmazın genişletilmesi ya da imarı durumları olacağına yönelik açıklama yapılarak kiracı tahliye edilebilir.

• Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye;

Kiralanan mülkün maliki değişmişse ve yeni malik bu taşınmazı kullanma ihtiyacı duyuyorsa, kiracının tahliyesini isteme hakkına sahiptir.

Söz konusu sebeplerden dolayı kiracının tahliye edilmesi sonrasında, malik taşınmazı 3 yıl boyunca bir başkasına kiralama hakkı elde edemez.

İşyerinin tahliyesi davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

İşyeri Kira Sözleşmesi Ve İşyeri Tahliye Davası

İşyeri Kira Sözleşmesi Ve İşyeri Tahliye Davası, Dava taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

Kiralayan veya kiralayan durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin ve çocuklarının işyeri ihtiyacı için kira sözleşmesinin bitiminde dava açabilir.

Davacının, ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlaması gerekir. İşyeri ihtiyacı nedeniyle açılan davalarda kiralananın, hali hazır durumu ile veya mimari projeyi gerektirmeksizin basit bir tadilatla ihtiyacı karşılaması gerekir.

İşyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir.

Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez.

Davanın kira akdinin hitamını takip eden bir ay içinde açılması gerekir. Daha önce veya bir aylık dava açma süresi içinde tahliye iradesi kiracıya bildirilmişse bu irade açıklaması süreyi koruyacağından bu bildirimi takip eden dönemin sonuna kadar dava açma hakkı saklı tutulmuş sayılır.

İşyeri Kira Sözleşmesi Örneği – İşyeri Kira Sözleşmesi Ve İşyeri Tahliye Davası

Madde 1 –

Sözleşmenin Tarafları;

Kiralayan                  :          

Kiracı                         :  

Kiralanan Yer          :  ……. …… …….. …….. üzerinde bulunan …… Alışveriş Merkezinde ekli krokide işaretlenmiş …… no.lu …… m²’lik işyeri.

Madde 2 – Kira Süresi; kira süresi kiralama şekli detaylı yazılacak  

Madde 3 – Kira Parası; Kira bedeli, ilk yıl için kira başlangıç tarihinden itibaren aylık peşin ….ABD doları/EURO olup, Merkez bankasının kira başlangıç tarihinde belirlediği kur karşılığı olan …… -TL olarak ödenecektir.   Detaylar yazılacak

Madde 4 – Depozito ve İadesi;  Kiracı ….. ………………………. faiz talebinde bulunmamayı kabul etmiştir. ……..Depozito ……………………… Ancak;…………………………

Madde 5 – Kullanım Şekli; Kiracı, kiralananı ………………… bulunamaz.

Madde 6 – Giderler ve Vergiler; Ortak alanlar ……………………………tahliye nedenidir.

Madde 7 – Sözleşmenin Feshi; Aşağıda belirtilen……………………………………………. hakkını sona erdirebilir…..

Madde 8 – Alışveriş Merkezinin Yönetimi; Alışveriş ………………………..ün kararlara uyacak ve giderlere de payı oranında iştirak edecektir.

Madde 9 – Kiralanan Yerin İadesi; Kira süresinin ……………………….kiralanana zarar vermeyecek olanları söküp alabilir.

Madde 10 – Yürürlük; İşbu sözleşme taraflarca bütünüyle okunmuş incelenmiş ve tamamen benimsenerek …… sayfa ve bir nüsha olarak imzalanmış ve asıl nüsha kiralayanda bırakılmış, tasdikli bir nüsha kiracıya verilmiştir. ../../……      

KİRALAYAN                                                 KİRACI  

AD SOYAD – İMZA                            AD SOYAD – İMZA

İşyeri Kira Sözleşmesi ve İşyeri Tahliye Davası | Sıkça Sorulan Sorular

İŞ YERİ KİRA ALACAĞI -TAHLİYE DAVASI – KİRA ALACAĞI NEDENİYLE İHTİYATİ TEDBİR KARAR.

Davacı alacaklı şirket ile davalı borçlu şirket arasında, işyeri niteliğindeki taşınmazın kiralanması nedeniyle kira sözleşmesi imzalandığını, davalı tarafın kira bedellerini ödemediği gerekçesi ile davalı aleyhine iflas talepli ..İcra Müdürlüğünün … sayılı dosyasında icra takibi başlatıldığı, davalı borçlunun yetkiye, borca, faiz ve ferilerine itiraz edildiği,

Bunun üzerine davacı alacaklının, yapılan itirazın haksız, dayanaksız ve kötü niyetli olması nedeniyle itirazın kaldırılarak iflasına karar verilmesi talebiyle  görülmekte olan davanın açıldığı, bu davada aynı zamanda dava dilekçesi ile beraber İİK.nun 159.maddesi gereğince davacının menfaatlerinin korunması için davalının üçüncü kişilerdeki hak ve alacakları ile menkul ve gayrimenkulleri üzerine ihtiyati haciz mahiyetinde ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Talep mahkemece reddedilmiş, red kararı üzerine davacı alacaklı vekili süresi içinde istinaf kanun yoluna başvurarak ve dava dilekçesini tekrarlayarak; ihtiyati tedbir kararı verilebilmesi için esas yönünden haklılığın yaklaşık olarak ispatlanması gerektiğini,

Somut olayda da bu şartın gerçekleştiğini, ihtiyati tedbir kararı verilmemesi halinde alacağın tahsilinin imkansız hale geleceğini, zira 17. İcra Hukuk mahkemesinin Dosyasında tahliye kararı verildiğini, davalı borçlunun borca batık durumda olduğunu, 2014 yılından beri kira ödemeksizin mecuru kullanan davalı borçlunun kira sözleşmesine itiraz etmeyip ödeme belgesi de sunamadığından ve dolayısıyla müvekkili şirketin haklılığı ispat edildiğinden, istinaf başvurularının kabulü ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinin kabulüne karar verilmelidir.