Bu noktada, elbette yapılan düzenlemeler, hem kiracıyı hem de kiralayanı koruma üzerinedir ancak, eğer kiracı borcunu ödememekteyse, belirli süreçler dahilinde, işyeri kira sözleşmesi ve işyerinin tahliyesi davası, yasal bir haktır.

İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Kira sözleşmesi hakkında hususlar, Türk Borçlar Kanunu madde 299’da tanımlanmıştır. Buna göre, kira sözleşmesi, bir şahsın kullanmadığından bir mülkü bir başkasının kullanmasına izin vermesi fakat karşılığında bir ödeme talep etmesi hususunda hazırlanan resmi evraklardır.

Kiracı, işyerini kiralarken, konu ile alakalı kişinin işyerinin gerçek sahibi olup olmadığını araştırmalıdır. Aynı zamanda ödemenin nasıl yapılaacağına dair olan konu, sözleşmede açık bir şekilde beyan edilmelidir. Kişinin sözleşmede dikkat etmesi gerekenler şu şekildedir;

• Birden fazla malik olup olmadığı,
• Kira bedeli,
• Kira süresi,
• Depozito bilgileri,
• Kiralanan alanın ne amaçla kullanılacağı bilgileri

Kira kontratı sona erdiğinde, kiracı 15 gün içerisinde kontratı sona erdirmek istediğine dair bildiride bulunmuyorsa, kira sözleşmesi kendiliğinden 1 yıllığına yenilenmiş sayılır.

Kiralayanın Tahliye Hakları Nelerdir?

Kiralayan kişi kiracının tahliyesini farklı şekillerde isteyebilir. Bunlar;

• Bildirim yolu ile fesih,
• Dava yolu ile fesih

Şeklinde ikiye ayrılır. Bildirim yolu ile fesihte kiralayan kişi, herhangi bir zamanda fesih işlemini gerçekleştiremez.

10 yıllık uzama süresinin dolması gerekmektedir. Bu süreç sona erdiğinde, kira sözleşmesi yenilenmeden 3 ay önce, yazılı bildiride bulunmak koşulu ile, sebep göstermeksizin kira kontratı feshedilebilir.

Kiralayanın Kiracıyı Dava İle Tahliyesi Nasıl Gerçekleşir?

Kiralayanın kiracıyı dava yolu ile tahliye etmesinin farklı sebepleri bulunur. Kiracının tahliyesi sebepleri şu şekilde açıklanır;

• Gereksinim nedeniyle tahliye;

Kiraya veren kişi, kendisinin, alt soyunun, üst soyunun, eşinin, kanunen vasisi olduğu kişilerin bu konuta gereksinimi olduğunu öne sürerek kiracının tahliyesini isteyebilir.

• İşyeri gereksinimi ile tahliye;

Bu tahliye isteminde, kiralayan, söz konusu taşınmaza gerek duyduğunu gerçek ve samimi bir şekilde açıklamalıdır. Bu şekilde kiracının tahliyesi sağlanır.

• Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye;

Bu tahliye durumunda, gerçek gerekçeler nedeniyle, taşınmazın genişletilmesi ya da imarı durumları olacağına yönelik açıklama yapılarak kiracı tahliye edilebilir.

• Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye;

Kiralanan mülkün maliki değişmişse ve yeni malik bu taşınmazı kullanma ihtiyacı duyuyorsa, kiracının tahliyesini isteme hakkına sahiptir.

Söz konusu sebeplerden dolayı kiracının tahliye edilmesi sonrasında, malik taşınmazı 3 yıl boyunca bir başkasına kiralama hakkı elde edemez.

İşyerinin tahliyesi davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

İşyeri Kira Sözleşmesi Ve İşyeri Tahliye Davası

İşyeri Kira Sözleşmesi Ve İşyeri Tahliye Davası, Dava taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

Kiralayan veya kiralayan durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin ve çocuklarının işyeri ihtiyacı için kira sözleşmesinin bitiminde dava açabilir.

Davacının, ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlaması gerekir. İşyeri ihtiyacı nedeniyle açılan davalarda kiralananın, hali hazır durumu ile veya mimari projeyi gerektirmeksizin basit bir tadilatla ihtiyacı karşılaması gerekir.

İşyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir.

Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez.

Davanın kira akdinin hitamını takip eden bir ay içinde açılması gerekir. Daha önce veya bir aylık dava açma süresi içinde tahliye iradesi kiracıya bildirilmişse bu irade açıklaması süreyi koruyacağından bu bildirimi takip eden dönemin sonuna kadar dava açma hakkı saklı tutulmuş sayılır.

İşyeri Kira Sözleşmesi Örneği – İşyeri Kira Sözleşmesi Ve İşyeri Tahliye Davası

Madde 1 –

Sözleşmenin Tarafları;

Kiralayan                  :          

Kiracı                         :  

Kiralanan Yer          :  ……. …… …….. …….. üzerinde bulunan …… Alışveriş Merkezinde ekli krokide işaretlenmiş …… no.lu …… m²’lik işyeri.

Madde 2 – Kira Süresi; kira süresi kiralama şekli detaylı yazılacak  

Madde 3 – Kira Parası; Kira bedeli, ilk yıl için kira başlangıç tarihinden itibaren aylık peşin ….ABD doları/EURO olup, Merkez bankasının kira başlangıç tarihinde belirlediği kur karşılığı olan …… -TL olarak ödenecektir.   Detaylar yazılacak

Madde 4 – Depozito ve İadesi;  Kiracı ….. ………………………. faiz talebinde bulunmamayı kabul etmiştir. ……..Depozito ……………………… Ancak;…………………………

Madde 5 – Kullanım Şekli; Kiracı, kiralananı ………………… bulunamaz.

Madde 6 – Giderler ve Vergiler; Ortak alanlar ……………………………tahliye nedenidir.

Madde 7 – Sözleşmenin Feshi; Aşağıda belirtilen……………………………………………. hakkını sona erdirebilir…..

Madde 8 – Alışveriş Merkezinin Yönetimi; Alışveriş ………………………..ün kararlara uyacak ve giderlere de payı oranında iştirak edecektir.

Madde 9 – Kiralanan Yerin İadesi; Kira süresinin ……………………….kiralanana zarar vermeyecek olanları söküp alabilir.

Madde 10 – Yürürlük; İşbu sözleşme taraflarca bütünüyle okunmuş incelenmiş ve tamamen benimsenerek …… sayfa ve bir nüsha olarak imzalanmış ve asıl nüsha kiralayanda bırakılmış, tasdikli bir nüsha kiracıya verilmiştir. ../../……      

KİRALAYAN                                                 KİRACI  

AD SOYAD – İMZA                            AD SOYAD – İMZA

İşyeri Kira Sözleşmesi ve İşyeri Tahliye Davası | Sıkça Sorulan Sorular

İŞ YERİ KİRA ALACAĞI -TAHLİYE DAVASI – KİRA ALACAĞI NEDENİYLE İHTİYATİ TEDBİR KARAR.

Davacı alacaklı şirket ile davalı borçlu şirket arasında, işyeri niteliğindeki taşınmazın kiralanması nedeniyle kira sözleşmesi imzalandığını, davalı tarafın kira bedellerini ödemediği gerekçesi ile davalı aleyhine iflas talepli ..İcra Müdürlüğünün … sayılı dosyasında icra takibi başlatıldığı, davalı borçlunun yetkiye, borca, faiz ve ferilerine itiraz edildiği,

Bunun üzerine davacı alacaklının, yapılan itirazın haksız, dayanaksız ve kötü niyetli olması nedeniyle itirazın kaldırılarak iflasına karar verilmesi talebiyle  görülmekte olan davanın açıldığı, bu davada aynı zamanda dava dilekçesi ile beraber İİK.nun 159.maddesi gereğince davacının menfaatlerinin korunması için davalının üçüncü kişilerdeki hak ve alacakları ile menkul ve gayrimenkulleri üzerine ihtiyati haciz mahiyetinde ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Talep mahkemece reddedilmiş, red kararı üzerine davacı alacaklı vekili süresi içinde istinaf kanun yoluna başvurarak ve dava dilekçesini tekrarlayarak; ihtiyati tedbir kararı verilebilmesi için esas yönünden haklılığın yaklaşık olarak ispatlanması gerektiğini,

Somut olayda da bu şartın gerçekleştiğini, ihtiyati tedbir kararı verilmemesi halinde alacağın tahsilinin imkansız hale geleceğini, zira 17. İcra Hukuk mahkemesinin Dosyasında tahliye kararı verildiğini, davalı borçlunun borca batık durumda olduğunu, 2014 yılından beri kira ödemeksizin mecuru kullanan davalı borçlunun kira sözleşmesine itiraz etmeyip ödeme belgesi de sunamadığından ve dolayısıyla müvekkili şirketin haklılığı ispat edildiğinden, istinaf başvurularının kabulü ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinin kabulüne karar verilmelidir.

İşyeri Kiracının Tahliyesi Sebepleri Nelerdir

Öncelikle kira hukukundan bahsedebilmek için taraflar arasında bir kira sözleşmesinden bahsetmek gerekir. Kira sözleşmeleri, kiracı ile mülk sahibi arasında, süreli ya da belirsiz süreli olarak düzenlenebilen sözleşmelerdir.

Kira sözleşmelerinde kiracı ve mülk sahibinin kanuni sorumlulukları, hakları, taraflar arasındaki özel durumlar açıkça belirtilerek bir anlaşma haline getirilir. Yazılı olarak yapılmasının uyuşmazlıklarda kanuni açıdan ispat bakımından fayda olmasına rağmen, kanunlara göre işyeri kira sözleşmelerinin yazılı yapılması zorunlu değildir.

Sözlü işyeri kira sözleşmelerinde, herhangi bir dava konusu olduğunda kira sözleşmesinin ispat süreci oldukça uzun sürebilir.

İşyeri kiracısının tahliye sebepleri

Kira sözleşmelerinin hükümlerine uyulmadığı durumlarda işyeri kiracısının tahliyesi söz konusu olabilir. İşyeri kiracısı için tahliye davası açılabilecek durumlara örnek olarak kiranın zamanında ya da eksiksiz ödenmemesi, kiralanan işyerinin özenli kullanılmaması, sözleşmede belirtilen kira artış oranını kabul edilmemesi durumları sayılabilir.

Ayrıca işyeri sahibi ile işyeri kiracısı arasında kira sözleşmesine ek olarak işyerinin belirli bir tarihte boşaltılacağını dair yazılı taahhüt varsa, bu tarihte işyerini boşaltmayan kiracı için tahliye davası açılabilir.

İşyeri kiracısı tahliyesinde 10 yıllık sürenin önemi

Belirli ya da belirsiz kira sözleşmelerinde işyeri kiracısı, sözleşme hükümlerine ve kanunlara uygun hareket ettiği sürece, kiralayan tarafından sözleşme süresi bittiği gerekçesiyle kiracı tahliyesi istenemez. Kiralayanlar için süreye bağlı kiracı tahliyesi hakkı 10 yıllık sürenin dolduğu durumlarda söz konusudur. 10 yıl dolmadan işyeri kiracıları sözleşme süresi bittiği için tahliyesi istenemez.

10 yıllık sürenin dolduğu yıl ve sonraki yıllarda sözleşmenin bitil tarihine 3 ay kala, mülk sahibi, kiracısına sözleşme süresi kaynaklı tahliye talebinde bulunabilir.

İşyeri kiracısının tahliyesi sebepleri arasında kiralayandan kaynaklanan haklı gerekçeler olarak, ilgili İş yerine mülk sahibinin veya yakınlarının ihtiyaç duyması ile işyerinde yapılacak olan bakım tadilat, yeniden inşa gibi gerekçelerdir. Bu iki durumun kanuni olarak ispatlanması ile mülk sahibi işyeri kiracısının tahliye edilmesini talep edebilir.

İşyeri kiracısının tahliyesi sebeplerinin kanunlara uygunluğu durumunda kiralayanın sulh hukuk mahkemesine dilekçe ile başvurmasıyla hukuki süreç başlatılmış olur.

Makalede İşyeri Kiracının Tahliyesi Sebepleri konusuna yer verilmiştir. Diğer bilgilendirici makaleler için Ankara Avukat ve Kira hukuku Avukatı ve danışma konularında sayfaları ziyaret edebilirsiniz.