Bu noktada, elbette yapılan düzenlemeler, hem kiracıyı hem de kiralayanı koruma üzerinedir ancak, eğer kiracı borcunu ödememekteyse, belirli süreçler dahilinde, işyeri kira sözleşmesi ve işyerinin tahliyesi davası, yasal bir haktır.

İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Kira sözleşmesi hakkında hususlar, Türk Borçlar Kanunu madde 299’da tanımlanmıştır. Buna göre, kira sözleşmesi, bir şahsın kullanmadığından bir mülkü bir başkasının kullanmasına izin vermesi fakat karşılığında bir ödeme talep etmesi hususunda hazırlanan resmi evraklardır.

Kiracı, işyerini kiralarken, konu ile alakalı kişinin işyerinin gerçek sahibi olup olmadığını araştırmalıdır. Aynı zamanda ödemenin nasıl yapılaacağına dair olan konu, sözleşmede açık bir şekilde beyan edilmelidir. Kişinin sözleşmede dikkat etmesi gerekenler şu şekildedir;

• Birden fazla malik olup olmadığı,
• Kira bedeli,
• Kira süresi,
• Depozito bilgileri,
• Kiralanan alanın ne amaçla kullanılacağı bilgileri

Kira kontratı sona erdiğinde, kiracı 15 gün içerisinde kontratı sona erdirmek istediğine dair bildiride bulunmuyorsa, kira sözleşmesi kendiliğinden 1 yıllığına yenilenmiş sayılır.

Kiralayanın Tahliye Hakları Nelerdir?

Kiralayan kişi kiracının tahliyesini farklı şekillerde isteyebilir. Bunlar;

• Bildirim yolu ile fesih,
• Dava yolu ile fesih

Şeklinde ikiye ayrılır. Bildirim yolu ile fesihte kiralayan kişi, herhangi bir zamanda fesih işlemini gerçekleştiremez.

10 yıllık uzama süresinin dolması gerekmektedir. Bu süreç sona erdiğinde, kira sözleşmesi yenilenmeden 3 ay önce, yazılı bildiride bulunmak koşulu ile, sebep göstermeksizin kira kontratı feshedilebilir.

Kiralayanın Kiracıyı Dava İle Tahliyesi Nasıl Gerçekleşir?

Kiralayanın kiracıyı dava yolu ile tahliye etmesinin farklı sebepleri bulunur. Kiracının tahliyesi sebepleri şu şekilde açıklanır;

• Gereksinim nedeniyle tahliye;

Kiraya veren kişi, kendisinin, alt soyunun, üst soyunun, eşinin, kanunen vasisi olduğu kişilerin bu konuta gereksinimi olduğunu öne sürerek kiracının tahliyesini isteyebilir.

• İşyeri gereksinimi ile tahliye;

Bu tahliye isteminde, kiralayan, söz konusu taşınmaza gerek duyduğunu gerçek ve samimi bir şekilde açıklamalıdır. Bu şekilde kiracının tahliyesi sağlanır.

• Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye;

Bu tahliye durumunda, gerçek gerekçeler nedeniyle, taşınmazın genişletilmesi ya da imarı durumları olacağına yönelik açıklama yapılarak kiracı tahliye edilebilir.

• Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye;

Kiralanan mülkün maliki değişmişse ve yeni malik bu taşınmazı kullanma ihtiyacı duyuyorsa, kiracının tahliyesini isteme hakkına sahiptir.

Söz konusu sebeplerden dolayı kiracının tahliye edilmesi sonrasında, malik taşınmazı 3 yıl boyunca bir başkasına kiralama hakkı elde edemez.

İşyerinin tahliyesi davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

İşyeri Kira Sözleşmesi Ve İşyeri Tahliye Davası

İşyeri Kira Sözleşmesi Ve İşyeri Tahliye Davası, Dava taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

Kiralayan veya kiralayan durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin ve çocuklarının işyeri ihtiyacı için kira sözleşmesinin bitiminde dava açabilir.

Davacının, ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlaması gerekir. İşyeri ihtiyacı nedeniyle açılan davalarda kiralananın, hali hazır durumu ile veya mimari projeyi gerektirmeksizin basit bir tadilatla ihtiyacı karşılaması gerekir.

İşyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir.

Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez.

Davanın kira akdinin hitamını takip eden bir ay içinde açılması gerekir. Daha önce veya bir aylık dava açma süresi içinde tahliye iradesi kiracıya bildirilmişse bu irade açıklaması süreyi koruyacağından bu bildirimi takip eden dönemin sonuna kadar dava açma hakkı saklı tutulmuş sayılır.

İşyeri Kira Sözleşmesi Örneği – İşyeri Kira Sözleşmesi Ve İşyeri Tahliye Davası

Madde 1 –

Sözleşmenin Tarafları;

Kiralayan                  :          

Kiracı                         :  

Kiralanan Yer          :  ……. …… …….. …….. üzerinde bulunan …… Alışveriş Merkezinde ekli krokide işaretlenmiş …… no.lu …… m²’lik işyeri.

Madde 2 – Kira Süresi; kira süresi kiralama şekli detaylı yazılacak  

Madde 3 – Kira Parası; Kira bedeli, ilk yıl için kira başlangıç tarihinden itibaren aylık peşin ….ABD doları/EURO olup, Merkez bankasının kira başlangıç tarihinde belirlediği kur karşılığı olan …… -TL olarak ödenecektir.   Detaylar yazılacak

Madde 4 – Depozito ve İadesi;  Kiracı ….. ………………………. faiz talebinde bulunmamayı kabul etmiştir. ……..Depozito ……………………… Ancak;…………………………

Madde 5 – Kullanım Şekli; Kiracı, kiralananı ………………… bulunamaz.

Madde 6 – Giderler ve Vergiler; Ortak alanlar ……………………………tahliye nedenidir.

Madde 7 – Sözleşmenin Feshi; Aşağıda belirtilen……………………………………………. hakkını sona erdirebilir…..

Madde 8 – Alışveriş Merkezinin Yönetimi; Alışveriş ………………………..ün kararlara uyacak ve giderlere de payı oranında iştirak edecektir.

Madde 9 – Kiralanan Yerin İadesi; Kira süresinin ……………………….kiralanana zarar vermeyecek olanları söküp alabilir.

Madde 10 – Yürürlük; İşbu sözleşme taraflarca bütünüyle okunmuş incelenmiş ve tamamen benimsenerek …… sayfa ve bir nüsha olarak imzalanmış ve asıl nüsha kiralayanda bırakılmış, tasdikli bir nüsha kiracıya verilmiştir. ../../……      

KİRALAYAN                                                 KİRACI  

AD SOYAD – İMZA                            AD SOYAD – İMZA

İşyeri Kira Sözleşmesi ve İşyeri Tahliye Davası | Sıkça Sorulan Sorular

İŞ YERİ KİRA ALACAĞI -TAHLİYE DAVASI – KİRA ALACAĞI NEDENİYLE İHTİYATİ TEDBİR KARAR.

Davacı alacaklı şirket ile davalı borçlu şirket arasında, işyeri niteliğindeki taşınmazın kiralanması nedeniyle kira sözleşmesi imzalandığını, davalı tarafın kira bedellerini ödemediği gerekçesi ile davalı aleyhine iflas talepli ..İcra Müdürlüğünün … sayılı dosyasında icra takibi başlatıldığı, davalı borçlunun yetkiye, borca, faiz ve ferilerine itiraz edildiği,

Bunun üzerine davacı alacaklının, yapılan itirazın haksız, dayanaksız ve kötü niyetli olması nedeniyle itirazın kaldırılarak iflasına karar verilmesi talebiyle  görülmekte olan davanın açıldığı, bu davada aynı zamanda dava dilekçesi ile beraber İİK.nun 159.maddesi gereğince davacının menfaatlerinin korunması için davalının üçüncü kişilerdeki hak ve alacakları ile menkul ve gayrimenkulleri üzerine ihtiyati haciz mahiyetinde ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Talep mahkemece reddedilmiş, red kararı üzerine davacı alacaklı vekili süresi içinde istinaf kanun yoluna başvurarak ve dava dilekçesini tekrarlayarak; ihtiyati tedbir kararı verilebilmesi için esas yönünden haklılığın yaklaşık olarak ispatlanması gerektiğini,

Somut olayda da bu şartın gerçekleştiğini, ihtiyati tedbir kararı verilmemesi halinde alacağın tahsilinin imkansız hale geleceğini, zira 17. İcra Hukuk mahkemesinin Dosyasında tahliye kararı verildiğini, davalı borçlunun borca batık durumda olduğunu, 2014 yılından beri kira ödemeksizin mecuru kullanan davalı borçlunun kira sözleşmesine itiraz etmeyip ödeme belgesi de sunamadığından ve dolayısıyla müvekkili şirketin haklılığı ispat edildiğinden, istinaf başvurularının kabulü ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinin kabulüne karar verilmelidir.

İşyeri Tahliye Davası Nasıl Açılır? | Tahliye davası, bir kira ilişkisinin sonucunda, bu ilişkinin bitiminde görülen aşama olarak karşımıza çıkan bir dava türüdür. Kira ilişkisi ise, asıl olarak Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş; kişiler hukuki uyuşmazlıklarını bu kanunda yer alan hükümlere göre mahkemeye taşımıştır.

Kira ilişkisine ve sözleşmesine ilişkin detaylar, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamında düzenlenmiştir. Buna göre, “kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırıla kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”  Bu sözleşme, taraflar arasında belirli bir süreye bağlı kılınabileceği gibi, süresiz olarak da yürürlüğe konulabilir.

İş Yeri İçin Kurulan Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesinin mutlaka taşınmaz bir eşya üzerinde kurulmasına gerek yoktur. Herhangi bir taşınır ya da taşınmaz eşya üzerinde kira sözleşmesi kurulabilir.

Uygulamada, genellikle taşınmaz üzerinde kurulan kira sözleşmelerine rastlansa da taşınırlar üzerinde de kira sözleşmesi kurulabilir. Taşınmazlar için konuşacak olursak, üzerinde  en çok kira sözleşmesi kurulan taşınmazlar, iş yerleri ve aile konutlarıdır.

Bir iş yerinin üzerinde kira sözleşmesinin kurulabilmesi için, üzerinde kira sözleşmesi kurulacak olan taşınmazın, mutlaka bir ticari işin ya da bir mesleğin icra edildiği yer olması gerekir. Bu şartlar tamamsa, artık üzerinde kira sözleşmesi kurulan şey bir “iş yeri” olarak kabul edilir.

Normal koşullarda, Türk hukukunda sözleşmelerin bir şekil esasına bağlı tutulması söz konusu değildir, ancak iş yeri kira sözleşmelerinde bir “şekil şartı” vardır. Sözleşme, yazılı olarak kurulmak zorundadır. Sözleşme noter huzurunda kurulabilir. Keza, taraflar bunu yazılı bir şekilde kendi aralarında da düzenleyebilir; sözlü olarak iş yeri üzerinde kira sözleşmesi kurulamaz. Aksi durumda, sözleşme geçerlilik arz etmeyecektir. | İşyeri Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İş Yeri Tahliye Davası Hangi Durumlarda Açılır?

1. Kira bedelinin ödenmesinde kiracının gecikmeye düşmesi ya da kira bedelinin hiç ödenmemesi  durumunda, kiralayan kişi tahliye davası açabilir.

Bu durum, kiracının “kira sözleşmesi” gereğince doğan kira borcunu ödememesi/geç ödemesi hallerinde ortaya çıkan “temerrüt” durumudur. Bu durumda, İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı hükümleri kapsamında uygulanan tahliye talepli icra takibi söz konusu olacaktır.

Yani kiralayan; icra dairesine başvurarak, kiracıya tebliğ edilmesi üzere bir ödeme emri çıkarır. Bu emre göre, kiracının 30 gün içerisinde kira bedelini ödemesi istenir. Kiracının söz konusu emre 7 gün içerisinde itiraz etmeye hakkı vardır. Eğer itiraz etmez, ya da itirazı reddolunursa, 30 gün dolduğunda halen kira bedeli ödenmemişse, artık yetkili mahkemeye başvurularak tahliye davası açılır.

Eğer kiracının itirazı kabul edilirse, tahliye davası açılamaz. | İşyeri Tahliye Davası Nasıl Açılır?

30 gün içerisinde kiracının birikmiş kira bedellerini tüm gereklere uygun olarak ödemesi durumunda, kiralayan kişinin artık “kira bedelinin temerrüdü” sebebine dayanarak tahliye davası açması olanaksızdır. Ancak, aynı kira yılı içerisinde tekrar temerrüt hali gerçekleşirse o zaman tahliye davası açılabilir.

Belirtelim ki, bu davanın açılabilmesi için, yani yargılama aşamasına gelinebilmesi için, kiralayanın kiracıya en az iki defa ihtarname çekmiş olması gerekir.

2. Türk Borçlar Kanunu kapsamına alınan genel tahliye sebeplerine dayanılarak tahliye davası açılabilir.

Güncel hukuktaki gelişmelere göre, yukarıda yazdığımız sebebin dışında, öncelikle ev sahibinin kiracıyı tahliye etmek için, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili (md.299 ve devamı) maddelerince ortaya konan haklı sebeplere ihtiyacı vardır. Bunlar:

• Mal sahibinin veya ailesinden bir ferdin söz konusu taşınmaza olan haklı ihtiyacı,
• Taşınmazın yeniden inşa ya da imar edilmesi, tadilata sokulma zorunluluğu,
• Kiracının kiralayana bir “tahliye taahhüdü” vermiş olması
• Kiracının aynı ilçe/belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli başka bir konutunun/iş yerinin bulunduğunun öğrenilmesi neticesinde mal sahibinin iyi niyete dayanan bir tahliye talebinde bulunmasıdır.