Ev sahibi ve kiracı arasında kiraz sözleşmesi yapılır. Bu sözleşme uyarında taraflar yükümlülüklerini yerine getirmek durumundadır. Kiracının sorumluluğu da düzenli olarak kira bedelini ev sahibine göndermektir. Şayet kiracı kirayı yatırmıyorsa ev sahibi kendisine ihtar çekebilir.

Bir yıl içerinde de iki kez ihtar gönderilmişse de ev sahibi için iki haklı ihtar ile tahliye davası hakkı doğar.

Tahliye Davası Açmanın Şartları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde kiracı ile ev sahibi arasında bazı düzenlemeler yapılmıştır. İlgili kanunda ayrıca iki haklı ihtar şartları da belirtilmiştir. Bu davanın açılabilmesi için en temel şart bir yıl içerisinde iki ihtarda bulunulmuş olmasıdır.

Bu bir yıl da bir kira yılını ifade eder. Bu şartın yanı sıra ayrıca iki farklı ay için ihtar yapılmalıdır. Aynı ayın borcu için iki ihtar yapılması bu davayı açma şartlarından birisi değildir. Bu yapılan ihtarların da haklı olması şarttır.

İki Haklı İhtar İle Tahliye Davası Zamanaşımı Var Mı?

Kiranın zamanında ödenmemesi sonucunda kiracıya iki haklı ihtarın yapılması tahliye davası açabilme hakkını doğurur. Bu dava kira süresinin bitmesinin ardından bir ay içerisinde açılmalıdır.

Eğer bu süre zarfı içerisinde dava açılmamışsa aynı kira yılı şartı olmasından dolayı bir sonraki kira yılını beklemek gerekecektir.

Nasıl İki Haklı İhtar İle Tahliye Davası Açılır?

Bu davalar Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Dava açmak isteyen kişilerin kiracının oturduğu yerdeki ya da icra işleminin yapılacağı yerdeki mahkemeye gitmesi gerekir. Bu davalar için dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan birisi bu kira sözleşmesine konu olan konutun belediye sınırları içerisinde olup olmadığıdır.

Şayet bu konut ya da işyeri Borçlar Kanunu kapsamındaysa bu davanın açılabilmesi mümkün değildir. Eğer bu yer belediye sınırları içerisindeyse ve kira ödenmemesinden dolayı kiracıya iki haklı ihtar gönderilmişse bu durumda Sulh Hukuk mahkemesine başvurarak tahliye davası açılabilir.

İki Haklı İhtar İle Tahliye Nasıl Yapılır

Kiracı ile kira sahibi olan kişilerin arasındaki temel kuralların düzenlendiği kira sözleşmelerine göre kiracının hangi tarihlerde ne kadar bir kira bedelini ödemesi gerektiği açık bir şekilde ifade edilmiştir. İki Haklı İhtar İle Tahliye

Aylık periyotlar şeklinde kiraların alınması konusunda herhangi bir yasal düzenleme olmasa da bu uygulama herkes tarafından kabul edilerek sürdürülmektedir.

Kira sözleşmeleri üzerinde kiracı ile kira sahibi arasındaki haklar konusunda herhangi bir anlaşmazlık için düzenleme yapılmamışsa bu durumda Borçlar Kanunu’nda yer alan maddelere göre kişilerin haklarını talep etmesi söz konusu olabiliyor.

Ancak bu noktada sözleşmenin geçerliliğinin dayandırıldığı noktalar itibarıyla bazı önemli noktalar bulunmaktadır. Bu açıdan söz konusu anlaşmazlık konularının  avukat yardımıyla yönetilen bir süreç içinde sonlandırılması isabetli olacaktır.

Kira sahibi kira sözleşmesinde belirtildiği şekilde kirasını ödemeyen kişiler hakkında yasal olarak maddi zararının karşılanması ve haklarının kendisine iade edilmesini sağlamak üzere haklarını kullanabilmektedir.

Kira sözleşmesinin feshedilmesi ve kiracının tahliye edilmesi gibi aşamaları içinde bulunduran süreçten önce kiracıya ihtarname ile durumun belirtilmesi de gerekmektedir. İhtarnamede kira sözleşmesinin feshinin neye dayandırıldığı belirtilirken aynı zamanda tahliye işleminin yapılmasına yönelik gerekli işlemlerin başlatılabileceği de vurgulanmaktadır.

İhtarnameler söz konusu olduğunda pek çok kişi sadece noter aracılığı ile ihtar yoluna gidebileceğini biliyor.

Ancak kira sahibi olan kişilerin özellikle ödenmeyen kiralardan dolayı sözleşmenin feshi ve hak taleplerinin iletilmesi ortaya çıktığı durumlarda icra takibi yoluna başvurarak hak talebinde bulunması daha isabetli bir tercih olacaktır.

İcra takibi ile hak talebinde bulunmak kiracı için ekstradan harcama anlamına gelen noter masraflarından da kurtulmasını sağlayacak ve en kısa sürede davadan sonuç elde edilmesine olanak sağlayacaktır.

Kişilerin ihtar işlemini yaparken zamanaşımı süresi olarak belirlenmiş 30 günlük süre sınırına uyarak hareket etmesi gerekmektedir. Buna dikkat edilmeyen durumlarda tahliye davasının açılması hakkı kaybedilebilmektedir.

Tahliye davalarının iki haklı ihtar ile gerçekleşeceği durumlarda dikkat edilmesi gereken noktaların başında kira sözleşmelerinin üzerinde yer alan muacceliyet şartının bulunması zorunluluğu gelmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kişilerin uyması gereken bu şart yine aynı kanunda ifade edilen kiracı aleyhine düzenleme yasağına göre geçersiz olarak sayılmaktadır. Kiracının Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir olarak değerlendirildiği ve davaya konu olan yerin bir işyeri olduğu durumlarda ise muacceliyet şartının sözleşme serbestisi olarak kanunda yer alan ifade kapsamında değerlendirilerek geçerli olması sağlanacaktır.

Bu noktadan hareketle tacir sıfatına sahip olarak değerlendirilen kiracıların iki haklı ihtar gerekçesi ile haklarında tahliye işlemi başlayacağı zaman söz konusu şartı kira sözleşmelerine dahil etmemelerine dikkat edilmelidir. İki Haklı İhtar İle Tahliye

İki Haklı İhtarla Tahliye Davalarında Zamanaşımı Süresi

Kiracıların tahliyesini haklı gerekçelerle yasal olarak gerçekleştirmek isteyen kişilerin tahliye davalarını açabilmesi için ihtar yoluna aynı kira yılı içerisinde başvurmuş olması gerekiyor.

Sulh hukuk mahkemeleri tarafından görülen bu davalarda kişilerin haklarını kaybetmemeleri adına mutlaka zamanaşımı sürelerine uygun bir şekilde hareket etmesi gerekmektedir.

Dava açmak isteyen kişilerin kira sürelerinin bitmesini takip eden bir aylık süre içinde davalarını açmış olması gerekiyor. Kişiler bu süre içinde yasal haklarını kullanmazlarsa aynı kira yılı şartı sebebiyle bir sonraki yılı beklemek zorunda kalacaklardır. İki Haklı İhtar İle Tahliye

İki Haklı İhtarla Tahliye Davası Açma Süreci

Tahliye davalarının iki haklı ihtar ile açılacağı durumlarda davalı olan kiracının ikamet etmekte olduğu yerde ya da icra işleminin yapılacağı yerde bulunan mahkemede açılması gerekmektedir.

Kamu düzenini ilgilendirmeyen davalardan sayıldığı için kira sözleşmesinin konusu olan tarafların yetki sözleşmeleri ile genel yetkinin ortadan kalkmasına yönelik bir eğilimle karşılaşmaları söz konusu değildir.

Buna göre tarafın talebi doğrultusunda yer mahkemelerinde ya da genel yetkili mahkemelerde davaların açılması mümkün olabiliyor. Bundan dolayı yetki itirazlarının ancak ilk itiraz olarak ileri sürülmesi söz konusu olmaktadır.

İki haklı ihtarla tahliye davasını açmak için kira sözleşmelerine konu olan işyeri ya da konutun belediye sınırlarına dahil olması ve musakkaf olarak bilinen üstü örtülü kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.

Eğer bu yerler Borçlar Kanunu kapsamında değerlendirilen yerlerdense bu durumda iki haklı ihtarla tahliye davalarının açılması mümkün olmuyor.

Dava açmak isteyen kişilerin mahkemeye kira sözleşmelerinin bitişini takip eden bir aylık sürede başvuru yapması gerekmektedir. Bu süre kısıtlamasının yanı sıra bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep verecek eylemlerin meydana gelmesine de ayrıca dikkat edilmelidir.

Eğer kiracı ihtarların tebliğ edilmesinin ardından ödeme yapmışsa bu durum kiracının haklarını talep etmek üzere iki haklı ihtarla tahliye talebini yinelemesinin önüne de geçmemektedir. İki Haklı İhtar İle Tahliye

Tahliyeye İlişkin İhtarname Nasıl Hazırlanır?

Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerine göre kira sözleşmelerinde belirtilen şartlara uyulmadığı takdirde kiracılara karşı kira sahibi olan kişiler ihtar vasıtasıyla hak taleplerinde bulunabiliyorlar.

İhtarnameler hazırlanırken kişiler kendileri ve vekilleri hakkındaki bilgilerle birlikte kime ihtarın gönderildiğine ilişkin belgelere de yer vermesi gerekiyor.

Buna ek olarak ihtarname konusunun da açık bir şekilde ifade edilmesi gerekmektedir. İhtarda kiracının yükümlülüklerini yerine getirmediği takdirde hakkında tahliye ve alacak davası açılacağını da bilmesi gerekmektedir.

Makalemizde İki Haklı İhtar İle Tahliye konusu bilgi amaçlı hazırlanmıştır. Diğer makaleleri Tahliye davaları konusundan okuyabilirsiniz.

İhtar göndermenin bir başka hukuki boyutu ise alacak var ise, faiz başlangıcını belirler.

Haklı İhtar Nedir İhtarname Nasıl Çekilir

Kira Sözleşmesinin Feshi İhtarnamesi

Kira sözleşmesinin feshi edilecek ve bu fesih kira sözleşmesinde belirtilen önce ve belli sürede ihbar edileceği belirtilmiş ise Kira sözleşmesinin feshe edildiği ihtar ile bildirilir.

Kira Sözleşmesinin Uzatılmayacağına Dair İhtarname

Kira sözleşmesinin süresinin dolması sebebiyle 1 ay önceden sözleşmenin uzatılmayacağına dair noterden gönderilen ihtardır.

Kiranın Ödenmesi Hakkında Haklı İhtarname

Kiracı 1 yıl içerisinde kira bedelini, vaktinde ödememesi halinde, mal sahibine kirayı ödemesi ihtarı verir. Bu ihtar 1 kira yılı içinde 2 defa yapılmış ise 2 Haklı İhtara dayanılarak tahliye davası açma hakkına sahiptir.

2 haklı ihtar bulunması durumunda kira sözleşmesinin bitim tarihini takip eden 1 ay içinde Sulh mahkemesine dava açabilir.

İhtarname Nasıl Çekilir

Kiracı kontratın başladığı gün itibari ile en geç 5 gün içinde kiralanan yerin parasını yatırmazsa, konut sahibi ödenmeyen kiraların 30 gün içinde ödemesi için noterden olması tavsiye edilir,  bir ihtarname gönderilir.

Eğer ödenmemiş kira fazla ise icra müdürlüğünden ödenmeyen kiralar için icra takibi yapılır.

Kiraların ödenmemesi, bu konuda kendisine iki kez ihtar edilmesine rağmen ödemede ısrar etmesi, yada icra takibi yapılıp kira bedeli olan miktarları 30 gün içerisinde yatırmaz ise, ödememe haklı bir sebebe dayandığı için “Haklı İhtar” sayılır.

Bu durumda da konut sahibi haklı ihtar gerekçesiyle tahliye davası açabilir. Kira hukuku avukat ve danışmanlık konuları hakkında diğer sayfaları ziyaret edebilirsiniz.

Haklı İhtar Nedir İhtarname Nasıl Çekilir – İstinaf Kararları

TAHLİYE DAVASI – KİRA BEDELLERİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE İKİ HAKLI İHTAR. SÖZLEŞMEDE KİRA BEDELİNİN ÖDENECEĞİ TARİH ARALIĞININ KARARLAŞTIRILDIĞI.KİRA BEDELİNİN AYIN ONUNCU GÜNÜ ÖDENECEĞİNE DAİR TEAMÜL OLUŞMADIĞI.

ÖZET: Sözleşmede aylık kira bedelinin ayın beşinden onsekizine kadar ödeneceği kararlaştırılmıştır. Dosyada mevcut ödeme dekontlarından kira bedellerinin ayın onundan sonra da ödenmiş olduğu görülmektedir.

Bu durumda taraflar arasında kira bedelinin ayın onuncu günü ödeneceğine dair teamül oluştuğu söylenemez. Bu nedenle davacı tarafından iki haklı ihtara konu edilen kira alacağı muaccel hale gelmeden başlatılan icra takipleri ile talep edilmiş olduğundan mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Haklı İhtar Nedir İhtarname Nasıl Çekilir Yargıtay Kararı

KİRALANANIN TAHLİYESİ DAVASI – İKİ HAKLI İHTAR VE SÜRE BİTİMİ SEBEBİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ – BİR AYLIK SÜRE GEÇİRİLDİKTEN SONRA AÇILAN DAVA SÜRESİNDE AÇILMADIĞI – SÜRESİNDE AÇILMAYAN DAVANIN REDDİ GEREĞİ.

ÖZET: Dava, iki haklı ihtar ve süre bitimi sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Bir kira yılı içerisinde tebliğ tarihli ihtarnameler ile ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi istenilmiş ve ödemeler ihtar tebliğinden sonra gecikmeli olarak yapıldığı anlaşılmış ise de,

Davacının yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasını, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açması zorunludur.

Dava, bir aylık süre geçirildikten sonra  tarihinde açılmış olduğundan, dava süresinde değildir. Bu durumda mahkemece, süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi tahliye kararı verilmesi doğru değildir.