Kat Mülkiyeti Hukuku Nedir?

Kat mülkiyeti hukuku, aynı ana taşınmaz üzerinde bulunan bağımsız bölümler ile bunlara bağlı ortak alanların kullanımı ve yönetimini düzenleyen hukuk alanıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu yalnızca daire sahiplerini değil, yöneticileri, kiracıları ve bazı durumlarda bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişileri de ilgilendirir. Apartman aidatından asansör giderine, otopark paylaşımından yönetici seçimine kadar birçok günlük uyuşmazlığın hukuki sonucu Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve gerektiğinde Türk Medeni Kanunu ile genel hükümler birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Kat Mülkiyeti Avukatı Hangi Uyuşmazlıklara Bakar?

Kat mülkiyeti alanında en sık karşılaşılan sorunlar ödenmeyen aidat ve ortak giderler, işletme projesine itiraz, kat malikleri kurulu kararlarının iptali, yönetim planının değiştirilmesi veya iptali, ortak alanların bir malik tarafından işgal edilmesi, otopark ve bahçe kullanımının sınırlandırılması, yönetici seçimi ve görevden alınması, yönetimin gelir-gider hesabını açıklamaması, toplu yapı yönetiminde yetki uyuşmazlıkları ve komşular arasındaki rahatsız edici kullanımlardır. Her uyuşmazlıkta dava açılmadan önce ilgili kurul kararı, toplantı çağrısı, yönetim planı ve varsa ihtar veya aidat hesaplarının incelenmesi önem taşır.

Apartman veya Site Uyuşmazlığında İlk Olarak Ne Yapılmalı?

Bir apartman veya site uyuşmazlığında ilk olarak tapu kaydı, yönetim planı, kat malikleri kurulu karar defteri, toplantı çağrıları, hazirun listesi, işletme projesi ve uyuşmazlığa ilişkin ödeme veya yazışmalar incelenmelidir. Örneğin aidat borcuna itiraz ediliyorsa aidatın hangi kurul kararına veya işletme projesine dayandığı, kurul kararının iptali isteniyorsa toplantının nasıl çağrıldığı ve kararın hangi çoğunlukla alındığı, ortak alan uyuşmazlığında ise ilgili alanın gerçekten ortak yer olup olmadığı belirlenmelidir. Böylece hukuki yol, uyuşmazlığın gerçek nedenine göre seçilebilir.

Aidat ve Ortak Giderler Nasıl Paylaştırılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca kat malikleri, aralarında başka türlü geçerli bir düzenleme bulunmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avanslara eşit; ana taşınmazın sigorta primi, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payları oranında katılır. Yönetim planındaki farklı gider paylaşım düzenlemeleri kanunun emredici hükümlerine aykırı olmadığı ölçüde bağlayıcı olabilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli kararında da yönetim planındaki ortak gider düzenlemelerinin kanuna aykırı olmadığı sürece uygulanması gerektiği vurgulanmıştır.

Aidat Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat veya ortak gider payını ödemeyen kat malikine karşı yönetici veya diğer kat maliklerinden biri, yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanarak alacağın tahsilini isteyebilir ve şartları oluştuğunda icra takibi başlatabilir. KMK m.20’de gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatından sorumlu olacağı düzenlenmektedir. Ancak takip yapılmadan önce borcun geçerli bir işletme projesine veya kurul kararına dayanıp dayanmadığının ve tutarın doğru hesaplanıp hesaplanmadığının kontrol edilmesi gerekir.

Boş Daire İçin Aidat Ödenir mi?

Bir dairenin boş olması, kullanılmaması veya malikinin ortak alanlardan yararlanmadığını söylemesi kural olarak ortak gider borcunu ortadan kaldırmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’ye göre kat maliki ortak yer veya tesislerden yararlanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bu nedenle “dairede kimse yaşamıyor” veya “asansörü kullanmıyorum” gerekçesi tek başına aidat borcunun kalkmasını sağlamaz.

Kiracı Aidattan Sorumlu mu?

Kat malikinin ortak gider ve avans borcundan bağımsız bölümde kiracı veya başka bir hukuki sebeple sürekli olarak oturan kişi de belirli ölçüde sorumlu olabilir. KMK m.22’ye göre bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi, kat malikiyle birlikte ortak giderlerden müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu nedenle aidat uyuşmazlığında malik ile kiracının sorumluluğu birbirinden tamamen bağımsız değerlendirilmemelidir.

Aidat Miktarı Nasıl Belirlenir?

Aidat ve avans miktarı kural olarak apartman veya sitenin tahmini yıllık gelir ve giderleri esas alınarak oluşturulan işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararları üzerinden belirlenir. 2026 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu’nun işletme projesine ilişkin hükümlerinde de değişiklik yapılmış ve geçici işletme projesinin genel kurulda en geç üç ay içerisinde onaylanmasına yönelik ayrıntılar yeniden düzenlenmiştir. Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları icra takibinde önem taşıyan belgeler arasında yer almaktadır.

Yönetim Planı Nedir?

Yönetim planı, apartman veya sitenin yönetim tarzını, kullanım amacını, yöneticinin ve denetçinin görevlerini, ortak alanların kullanımını ve yönetimle ilgili diğer kuralları düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan temel belgedir. Yönetim planı kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de yönetim planının kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğinde olduğunu, ancak emredici kanun hükümlerine aykırı maddelerin korunamayacağını kabul etmektedir.

Yönetim Planı Kanundan Üstün müdür?

Hayır. Yönetim planı kat maliklerini bağlasa da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerini değiştiremez. Yönetim planında kanuna açıkça aykırı bir düzenleme varsa bu hükmün uygulanabilirliği tartışılabilir ve şartlarına göre hükümsüzlüğün tespiti veya iptal talebi gündeme gelebilir. Bu nedenle apartman yönetiminin yalnızca “yönetim planında böyle yazıyor” savunması, söz konusu hüküm emredici kanun kuralına aykırıysa tek başına yeterli değildir.

Yönetim Planının İptali Davası Nasıl Açılır?

Yönetim planının tamamı veya belirli hükümleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırıysa, uyuşmazlığın niteliğine göre mahkemeden ilgili hükmün iptali veya uygulanamayacağının tespiti talep edilebilir. Ancak yönetim planı hükmü ile sonradan alınmış kat malikleri kurulu kararının iptali aynı hukuki talep değildir. Yönetim planının bağlayıcılığı, değişiklik için gerekli çoğunluklar ve dava süreci hakkında ayrıntılı bilgi için Yönetim Planının İptali Davası Nasıl Açılır? başlıklı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

2026’da Yönetim Planı Değişikliği İçin Kaç Oy Gerekir?

2026 yılında özellikle toplu yapı yönetim planlarında önemli bir değişiklik yapılmıştır. 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kanunu m.70 değiştirilmiş ve toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi için daha önce aranan beşte dört çoğunluk, temsil edilen bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisine indirilmiştir. Geçici yönetime ilişkin yönetim planı hükümleri bakımından da üçte iki çoğunluk kabul edilmiş ve bu yeni düzenlemeye aykırı yönetim planı hükümlerinin uygulanmayacağı açıkça belirtilmiştir.

Apartman Yönetim Planı ile Toplu Yapı Yönetim Planı Aynı mı?

Hayır. Tek parsel üzerindeki klasik kat mülkiyeti yapısında KMK m.28’deki yönetim planı hükümleri uygulanırken, birden fazla blok veya parseli kapsayan toplu yapılarda KMK m.66 ve devamındaki özel düzenlemeler ile m.70 önem kazanır. Bu nedenle 2026’da toplu yapılar için üçte ikiye indirilen çoğunluğu, her apartman yönetim planı değişikliği için otomatik olarak uygulamak doğru değildir. Önce taşınmazın tek ana gayrimenkul mü yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında toplu yapı mı olduğu belirlenmelidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Edilebilir mi?

Kat malikleri kurulunun kanuna, yönetim planına veya hukuka aykırı kararlarına karşı iptal davası açılabilir. KMK m.33’e göre toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu durumlarda ise bu süre şartı uygulanmaz.

Toplantıya Katılmayan Malik Karara Dava Açabilir mi?

Toplantıya katılmayan kat maliki de kurul kararına karşı dava açabilir. Bu durumda bir aylık süre kararın öğrenildiği tarihten başlar; ancak kural olarak karar tarihinden itibaren altı aylık üst süre de dikkate alınmalıdır. Bu nedenle toplantıya çağrılmayan veya kurul kararını sonradan öğrenen malikin öğrendiği tarihi ve kararın kendisine ne zaman bildirildiğini gösteren belgeleri saklaması önemlidir. Yokluk veya mutlak butlan iddiası bulunan durumlarda ise süre değerlendirmesi farklıdır.

Usulsüz Toplantı Çağrısı Kararın İptaline Neden Olabilir mi?

Toplantı çağrısının yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun yapılmaması, gündemin usulüne uygun bildirilmemesi veya toplantının gerçekte yapılmadığı halde yapılmış gibi gösterilmesi kurul kararlarının geçerliliğini etkileyebilir. Yargıtay’a yansıyan güncel uyuşmazlıklarda toplantının çağrı şekli, karar defteri, hazirun listesi, yönetici seçimi ve işletme projesi gibi birçok unsur birlikte incelenmektedir. Bu nedenle kurul kararı iptali davasında yalnızca kararın içeriği değil, toplantının oluşum süreci de araştırılmalıdır.

Karar İçin Gerekli Oy Çoğunluğu Yanlış Hesaplandıysa Ne Olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu bazı kararlar için sayı ve arsa payı çoğunluğu, bazıları için daha yüksek nitelikli çoğunluklar öngörür. Yönetici seçimi, önemli ortak alan değişiklikleri veya yönetim planı değişikliği aynı çoğunluğa tabi değildir. Bu nedenle toplantıda “çoğunluk kabul etti” denilmesi kararın hukuka uygun olduğunu tek başına göstermez; ilgili karar türü için kanunun öngördüğü kişi ve arsa payı çoğunluğunun ayrıca sağlanıp sağlanmadığı incelenmelidir.

Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimi için kendi aralarından veya dışarıdan yönetici seçebilir. Kanunda belirli büyüklükteki yapılarda yönetici atanması zorunludur ve yönetici, yönetim planı ile kat malikleri kurulu kararlarında kendisine verilen görevleri yerine getirir. Yönetici seçiminin geçerli olabilmesi için toplantının usulüne uygun yapılması ve kanunun öngördüğü karar çoğunluğunun sağlanması gerekir; seçim usulsüzse kurul kararının iptali gündeme gelebilir.

Apartman Yöneticisi Hesap Vermek Zorunda mı?

Evet. Yönetici, apartman veya sitenin gelir ve giderlerini kat maliklerinden gizleyemez. KMK m.39 uyarınca yönetici, yönetim planında belirtilen tarihte veya böyle bir tarih yoksa her takvim yılının ilk ayında ana gayrimenkule ilişkin gelir ve gider hesabını kat malikleri kuruluna sunmak zorundadır. Kat maliklerinin yarısı isterse yönetim planında belirtilen olağan zamanların dışında da hesabın gösterilmesi istenebilir. Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur.

Yönetici Aidat Paralarını Usulsüz Kullanırsa Ne Yapılabilir?

Yöneticinin aidat ve ortak gider için toplanan paraları yönetim planına, kurul kararına veya apartmanın ihtiyaçlarına aykırı biçimde kullanması halinde yöneticinin hukuki sorumluluğu gündeme gelebilir. Öncelikle banka hareketleri, makbuzlar, faturalar, işletme defteri ve gelir-gider kayıtları incelenmeli, gerektiğinde yöneticiden hesap istenmelidir. Somut olayın özelliklerine göre kat malikleri kurulunun yöneticiyi değiştirmesi, hâkimin müdahalesinin istenmesi veya doğan zararın tazmini gündeme gelebilir.

Yönetici Görevden Alınabilir mi?

Kat malikleri kurulu yöneticinin görevdeki tutumunu denetleyebilir ve haklı sebep bulunduğunda yöneticiyi değiştirebilir. Yönetici seçimi ve görevden alma sırasında yönetim planındaki kurallar ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine uyulmalıdır. Yöneticinin hesap vermemesi, kurul kararlarını uygulamaması, giderleri belgesiz yürütmesi veya yönetim görevini ciddi biçimde ihmal etmesi somut olayın özelliklerine göre görevden alma tartışmasına neden olabilir.

Ortak Alan Nedir?

Merdiven, giriş, taşıyıcı sistemler, bahçe, çatı, sığınak ve ortak tesisler gibi bağımsız bölümlerin dışında kalan ve ortak kullanıma tahsis edilen alanlar Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından ortak yer niteliğinde olabilir. Bir alanın ortak yer olup olmadığı yalnızca fiilen kimin kullandığına bakılarak belirlenmez; tapu, mimari proje, yönetim planı ve kanuni ortak yer hükümleri birlikte incelenir. Bu nedenle bir kat malikinin uzun yıllardır kullandığı alanın sırf bu kullanım nedeniyle kişisel mülkiyetine geçtiği varsayılamaz.

Ortak Alan Bir Kat Malikine Özel Olarak Tahsis Edilebilir mi?

Ortak alanın yalnızca bir kat malikine kullandırılması yönetim planı, proje ve ilgili kurul kararlarının niteliğine göre değerlendirilmelidir. Ortak yer üzerindeki kullanım hakkını diğer maliklerin haklarını ortadan kaldıracak biçimde değiştirmek için sıradan yönetim kararından daha yüksek çoğunluk veya bütün maliklerin rızası gerektiren durumlar olabilir. Bu nedenle bahçe, teras veya otopark alanının “yönetim kararıyla bir daireye verildiği” yönündeki her düzenleme hukuken geçerli kabul edilmemelidir.

Otopark Yeri Kime Aittir?

Apartman veya sitedeki otopark yerinin hukuki niteliği mimari proje, tapu kayıtları, yönetim planı ve ortak alan düzenlemelerine göre belirlenir. Otopark ortak yer niteliğindeyse kat maliklerinden birinin diğerlerini tamamen dışlayacak şekilde burayı kendi özel mülkü gibi kullanması uyuşmazlığa yol açabilir. Buna karşılık projede veya yönetim planında belirli bağımsız bölümlere kullanım tahsisi yapılmışsa bu düzenlemenin geçerliliği ayrıca incelenmelidir.

Çatı veya Teras Bir Dairenin Özel Kullanımına Bırakılabilir mi?

Çatı ve teras uyuşmazlıklarında önce alanın ortak yer mi yoksa bağımsız bölümün eklentisi mi olduğu belirlenmelidir. Ortak yer niteliğindeki bir çatı veya terasın tek malik tarafından kapatılması, yapı yapılması veya diğer maliklerin kullanımının engellenmesi Kat Mülkiyeti Kanunu açısından müdahale oluşturabilir. Yönetim planında kullanım hakkına ilişkin hüküm bulunması dahi ortak alanda mülkiyet ve yapılaşma bakımından kanunun emredici hükümlerini ortadan kaldırmaz.

Ortak Alanı İşgal Eden Komşuya Karşı Ne Yapılabilir?

Kat maliklerinden biri ortak alanı diğer maliklerin kullanımını engelleyecek biçimde işgal ediyorsa öncelikle yönetim planı, proje ve alanın hukuki niteliği belirlenmelidir. Uyuşmazlık çözülemezse Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde hâkimin müdahalesi veya müdahalenin önlenmesine yönelik talepler gündeme gelebilir. Ancak KMK kaynaklı uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk hükümleri ayrıca dikkate alınmalıdır.

Sürekli Gürültü Yapan Komşuya Karşı Ne Yapılabilir?

Kat maliklerinin ve bağımsız bölümü kullanan kişilerin birbirini rahatsız etmemesi, diğer maliklerin haklarını ihlal etmemesi ve doğruluk kurallarına uygun davranması gerekir. Sürekli ve olağan sınırları aşan gürültü halinde olayın niteliğine göre yönetim nezdinde başvuru, idari yollar, arabuluculuk ve hâkimin müdahalesi gibi hukuki yollar gündeme gelebilir. Gürültünün zamanı, sıklığı, yoğunluğu ve delillendirilebilir olması önemlidir; günlük yaşamın doğal sesleri ile sürekli rahatsızlık oluşturan kullanım birbirinden ayrılmalıdır.

Site Yönetimi ile Apartman Yönetimi Aynı mı?

Tek parseldeki apartman yönetimi ile birden fazla blok veya parseli kapsayan toplu yapı yönetimi aynı kurallara tamamen tabi değildir. Toplu yapılarda blok kat malikleri kurulları, ada temsilciler kurulları ve toplu yapı temsilciler kurulunun yetkileri farklı olabilir. Hangi kurulun hangi ortak alan veya tesis hakkında karar verebileceği yönetim planı ile Kat Mülkiyeti Kanunu m.66 ve devamındaki toplu yapı hükümleri birlikte incelenerek belirlenmelidir.

Bir Parselde Alınan Karar Diğer Parseli Bağlar mı?

Her durumda bağlamaz. Özellikle farklı parsellerin birlikte yönetilmesine ilişkin geçerli bir toplu yapı sistemi veya ortak yönetim planı bulunmuyorsa bir parselin kat malikleri kurulunun diğer parseldeki maliklere yükümlülük getirmesi hukuken sorun yaratabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2025 tarihli kararında iki ayrı parselin ayrı yönetim planlarına sahip olduğu bir olayda parsellerin birlikte yönetilmesine yönelik kararların geçersizliği kabul edilmiştir.

Toplu Yapı Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?

Toplu yapılarda bütün yapıyı kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan bütün kat maliklerini bağlar. 7 Mayıs 2026 tarihli değişiklik sonrasında yönetim planının değiştirilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin oyu gerekir. Geçici yönetimle ilgili hükümler de toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir.

Kat Mülkiyeti Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ve ayrıca komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıkları açık biçimde dava şartı arabuluculuk kapsamına almaktadır. Bu nedenle kat malikleri kurulu kararının iptali, yönetim planı, ortak alan veya başka bir KMK uyuşmazlığında doğrudan dava açmadan önce arabuluculuk gerekip gerekmediği kontrol edilmelidir.

Arabuluculukta Anlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?

Dava şartı arabuluculukta anlaşma sağlanamaması uyuşmazlığın sona erdiği anlamına gelmez. Arabuluculuk süreci usulüne uygun biçimde tamamlandıktan ve son tutanak düzenlendikten sonra görevli mahkemede dava açılabilir. Arabuluculuğa başvurulması gereken bir uyuşmazlıkta bu aşamanın atlanması ise dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret sonucuna yol açabilir.

Kat Mülkiyeti Davalarına Hangi Mahkeme Bakar?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan çok sayıda uyuşmazlıkta görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. KMK m.33 de kat malikleri kurulu kararının iptali ve hâkimin müdahalesi taleplerinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulmasını düzenlemektedir. Ancak uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu dışındaki bağımsız bir hukuki sebebe dayanması halinde görev değerlendirmesi farklılaşabileceğinden dava türünün önce doğru belirlenmesi gerekir.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali İçin Süre Ne Kadardır?

Toplantıya katılıp karara karşı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde dava açabilir ve kural olarak karar tarihinden itibaren altı aylık üst süre bulunur. Ancak yokluk veya mutlak butlanla hükümsüzlük iddialarında bu süreler uygulanmaz. Bu nedenle kurul kararına karşı çıkılacaksa kararın niteliği ile öğrenme ve toplantı tarihleri birlikte değerlendirilmelidir.

2025–2026 Yargıtay Kararlarında Kat Mülkiyetinde Neler Öne Çıkıyor?

Güncel Yargıtay kararlarında yönetim planının bağlayıcılığı, kanunun emredici hükümlerine aykırı yönetim planı maddeleri, toplantı ve kurul kararlarının usulü, ortak gider paylaşımı ve farklı parsellerin tek bir yönetim altında toplanmasının şartları öne çıkmaktadır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 24.02.2025 tarihli kararında yönetim planındaki oy hakkı düzenlemesinin kanuna aykırı kısmı ile ortak gider paylaşımına ilişkin hükümler ayrı ayrı değerlendirilmiş, Hukuk Genel Kurulunun 14.05.2025 tarihli kararında ise ayrı yönetim planlarına sahip iki parselin birlikte yönetilmesi için alınan kararlar geçersiz kabul edilmiştir.

Kat Mülkiyeti Hukuku Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Aidat ödemeyen komşuya icra takibi yapılabilir mi?

Şartları varsa evet. Aidat veya ortak gider borcunun geçerli işletme projesi veya kurul kararına dayanması ve doğru hesaplanması halinde yönetici veya kanunun yetkilendirdiği kişiler tahsil yollarına başvurabilir.

Asansörü kullanmayan zemin kat aidat öder mi?

Kat maliki yalnızca ortak tesisten yararlanmadığını ileri sürerek ortak gider payından kaçınamaz. Ancak giderin nasıl paylaştırılacağı kanun ve geçerli yönetim planına göre ayrıca incelenmelidir.

Kiracı aidat borcundan sorumlu tutulabilir mi?

KMK m.22 kapsamında kiracı veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi ortak giderlerden malik ile birlikte sorumlu olabilir; kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır.

Yönetim planı değiştirilebilir mi?

Evet, ancak gerekli çoğunluk yapının türüne göre belirlenir. Toplu yapılarda 2026 değişikliğinden sonra KMK m.70 kapsamında üçte iki çoğunluk uygulanmaktadır.

Yönetim planındaki her madde geçerli midir?

Hayır. Yönetim planı kat maliklerini bağlasa da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler korunmaz.

Yönetici hesap vermek zorunda mı?

Evet. Yönetici gelir ve gider hesabını kanun ve yönetim planındaki esaslara göre kat maliklerine sunmak zorundadır.

Ortak alanı bir malik kapatabilir mi?

Ortak yerin kişisel kullanıma alınması veya yapı yapılması, alanın niteliği ve gerekli malik rızalarının bulunup bulunmadığına göre değerlendirilir. Yönetimin sıradan çoğunlukla aldığı her karar ortak alan üzerinde kalıcı özel hak doğurmaz.

Kat malikleri kurulu kararına karşı kaç gün içinde dava açılır?

Toplantıya katılarak karşı oy kullanan malik için karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik için öğrenme tarihinden itibaren bir aylık süre vardır; kural olarak karar tarihinden itibaren altı aylık üst süre de uygulanır. Yokluk ve mutlak butlan halleri istisnadır.

Kat mülkiyeti davasından önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Uyuşmazlığın gerçekten KMK kapsamına girip girmediği somut talebe göre belirlenmelidir.

Kat mülkiyeti davasında hangi mahkeme görevlidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Kurul kararının iptali ve hâkimin müdahalesinde de ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi önem taşır.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlığında Doğru Hukuki Yol Nasıl Belirlenir?

Kat mülkiyeti uyuşmazlığında doğru hukuki yolu belirlemek için önce sorunun kaynağı tespit edilmelidir. Sorun aidatsa borcun hangi işletme projesi veya kurul kararına dayandığı, yönetim planıysa ilgili hükmün kanuna uygunluğu, kurul kararıysa toplantı çağrısı ve oy çoğunluğu, ortak alan kullanımıysa tapu ve mimari proje, yönetici uyuşmazlığıysa hesap ve karar defterleri incelenmelidir. Ardından zorunlu arabuluculuk gerekip gerekmediği kontrol edilmeli ve çözüme ulaşılamıyorsa görevli mahkemede uygun talep ileri sürülmelidir. Yönetim planına ilişkin ayrıntılı dava şartları için Yönetim Planının İptali Davası Nasıl Açılır? başlıklı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Av. İlkay Uyar Kaba – Ankara

Son Güncelleme: 23 Eylül 2026

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yönetim planı, kurul kararları, tapu ve proje kayıtları ile somut kullanım biçimi birlikte değerlendirilmelidir.