Yargıtay simsarlık sözleşmesi ile ilgili emlakçıları ve gayrimenkul danışmanlarını ilgilendiren; yapılan sözleşmenin ancak yazılı olması durumunda geçerli olabileceğini bildiren bir karar aldı.

Yargıtay’ın bu kararı almasının altında ise; bir arsa sahibi ile bir emlakçı arasında anlaşma yapılması sonucu, arsa sahibinin anlaşmamaya uymaması sonucu gelişen olaylar neden oldu.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan arsa sahibi ve emlakçı, dairenin satılmasında karar kıldı. Sözleşme gereği emlakçı üzerine düşeni yerine getirdi ve 10.000 TL gibi bir komisyon ücretini hak etti. Fakat arsa sahibi sözünde durmayarak bu parayı emlakçıya vermedi. Bunun üzerine emlakçı Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açtı.

Açtığı davada hem hak ettiği 10.000 TL’lik komisyon bedelinin hem de süreç boyunca kanuni olarak uygulanan faizin tahsil edilmesini istedi. Fakat arsa sahibi bu karara karşı çıkarak, karar için doğru tarafın kendisinin değil yetkili olan müteahhit firmanın olduğunu savundu.

Aynı zamanda arsa sahibi yapılan sözleşmenin adi sözleşme olduğunu ve bu davanın ticari bir dava niteliği taşımadığı için bu mahkemenin görevli mahkeme olmadığı gerekçelerini öne sürerek davanın reddini talep etti.

Mahkeme ise Türk Borçlar Kanunu’nun 520/3 maddesine göre simsarlık sözleşmesinin yazılı olarak yapılmamış olmasını gerekçe göstererek, arsa sahibinin davanın reddi isteğini onayladı.

Bu sebeple emlakçı herhangi bir şekilde arsa sahibinden ücret talep edemedi. Her ne kadar emlakçı bu kararı temyize taşısa da mahkeme aksi bir karar vermedi ve bu karar emsal niteliğinde bir karar oldu.

Simsarlık Nedir?

Simsarlık; iki tarafın sözleşme yapması konusunda aracılık eden kişilere verilen isimdir. İsterse direkt görüşmelere kendisi katılabilir, isterse de görüşmelere katılması için üçüncü bir kişiyi bulabilir.

Borçlar Kanunu’na göre simsarlık sözleşmesinin yazılı olarak yapılması gereklidir.

Bir Sözleşmede Birden Çok Simsar Olabilir Mi?

Bir sözleşmede birden çok simsar olabilmesi mümkündür. Farklı görevler verilebileceği gibi simsarların ortak çalışması da sağlanabilir. Vekaleti veren kişinin elindeki bir durumdur.

Simsarlık Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Simsarlık sözleşmesi hukuki olarak vekalet sözleşmesinden farklıdır. Simsarlık sözleşmesinin hukuki niteliği gereğince vekalet sözleşmesinden ayrıldığı noktalar şunlardır:

• Simsarlık sözleşmesinde ücret zorunluluğu vardır. Vekalet sözleşmelerinde ücret zorunluluğu olmamakla birlikte, isteğe bağlı olarak belirtilir.
• Simsarlık sözleşmesinde hukuki olarak iş sahibi adına bir sözleşme yapılmaz. Fakat vekalet sözleşmesinde kişi vekillik görevini üstlendiği için iş sahibi adına sözleşme yapar.
• Simsarlık sözleşmesinin yazılı olması zorunludur. Aksi takdirde simsarlık sözleşmesi geçersiz olur. Fakat vekalet sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Vekalet sözleşmesinin yazılı olması durumu sadece ispatı kolaylaştırır.
• Simsarlık sözleşmesinde emlakçının parasını alabilmesi için sözleşmenin şartı olan faaliyetin olumlu olarak sonuçlanması zorunludur. Aksi halde emlakçı parasını hak etmediği için alamaz. Fakat vekalet sözleşmelerinde durum böyle değildir. Kişi faaliyeti olumlu da olumsuz da sonuçlandırsa parasını alabilir.
• Simsar yaptığı masrafları talep edebilir. Ancak simsarlık sözleşmesinde buna dair bir madde var ise talep edebilir. Aksi halde talep edemez. Fakat vekalet sözleşmesine göre sözleşmede yer alsa da almasa da vekilin masrafları talep edebilme gibi bir hakkı vardır.
• Simsarlık edim külfettir hukuken, vekillik ise edim borçtur.

Simsarın Hak ve Yükümlülükleri

Simsarın sahip olduğu hak ve yükümlülükler şunlardır:

• Borçlar Kanunu’nun 522. maddesine göre; simsarlık sözleşmesinde herhangi bir ücret belirtilmemiş ise ücret tarifeye göre belirlenir. Eğer herhangi bir tarife yok ise bu durumda ücret teamüller dikkate alınarak belirlenir.
• Simsarın bu süreçte yapacağı masrafların ödeneceğine dair anlaşılmış ise; simsarın belgelendirdiği giderleri ödenir. Fakat simsarın bu giderleri yapmadan önce karşı taraftan önce bir ön izin alması gereklidir.
• Simsarlığı simsar kendisi yapmalıdır. Fakat eğer simsar bu görevi üçüncü bir kişiye yaptırmak istiyorsa da böyle bir hakkı vardır. Bu hakkı Borçlar Kanunu’nun 507. maddesi ile güvence altına alınmıştır.
• Simsarın kafasına göre iş yapabilmesi mümkün değildir. Attığı her adım ile ilgili vekalet veren kişiye bilgi vermesi gereklidir. Ayrıca kendisine vekalet veren kişinin bir talimatı olması durumunda bunu yerine getirmelidir. Aksi takdirde Borçlar Kanunu’nun 523. maddesinde de belirtildiği gibi alacağı ücreti alma hakkını kaybeder.

Kentsel dönüşüm projeleri, kullanıma elverişsiz bir hale gelen doğal yaşam alanlarının belli bir onarımdan geçirilmesinden sonra yeniden kullanım için aktif hale getirilmesi olarak adlandırılır.

Kentsel Dönüşüm Projesi Nedeniyle Alacak Davası

Yapılacak alanların sahiplerinin kararıyla birlikte hasarlı ve kullanımı imkânsız bir hale gelen bölgelerin belirlenmesinden sonra sözleşme yapılarak gerekli çalışmalara başlanılır.

Bu çalışmaların bitiminde vatandaşlar yaşam alanlarını daha elverişli bir şekilde kullanabilme şansına sahip olur.

Hangi Tür Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Dava Açılabilir?

Eskimiş ve yıpranmış binanın veya alanların yeniden kullanıma açılması için kentsel dönüşüm projelerinin yapılması gerekir.

Bu projenin gerçekleşmesini istemeyen bölge ve bina sahipleri yetkili mahkemelere giderek geçerli sebepler sunup kentsel dönüşüm davası açabilir. Bina sahipleri veya bölgenin sahipleri risk raporunda yer alan yeniden onarılacak ve restorasyon işlemlerinin yapılacağı alanların itirazını yapmak için yetkili mahkemelere giderek 30 gün içerisinde yeniden yapılandırılma işleminin gerçekleşmesine itiraz etme hakkını kullanabilir.

Bölge ve bina sahiplerinin bu itirazları üzerine mahkeme bir karar verir ve binaların ve bölgelerin yeniden yapılması ve onarılması gerekiyorsa kararı bu doğrultuda olur.

Kentsel Dönüşüm Kira İçin Yardım Talebi

Kira yardımı, kentsel dönüşüm projelerinin yapım aşamasında kiracı ve bina veya bölge sahiplerinin devletten talep ettikleri yardım parasıdır. Bu para sayesinde projenin yapımı sırasında meydana gelen bütün masrafların karşılanması sağlanılır.

Bunun için kiracı ve bölge veya bina sahipleri kira yardım parasını devletten talep etmek için başvuru formunu eksiksiz bir şekilde doldurmalıdır. Bununla birlikte neden kira yardım parasını talep ettiklerini açıklayıcı deliller sunarak yapacakları kentsel dönüşüm projelerini sunmaları gerekir.

Yapılacak projenin konusunun mantıklı olması durumunda ve kullanıma elverişli bir şekilde yapılacağının kanıtlanmasının ardından devlet belli bir miktarda kira yardımı yapabilir.

Kentsel dönüşüm, şehirlerdeki yaşam kalitesini artırmak, riskli yapıları yenilemek ve depreme dayanıklı, güvenli yaşam alanları oluşturmak amacıyla gerçekleştirilen bir süreçtir.

Bu süreç içinde, hem vatandaşların hem de devletin hakları ve yükümlülükleri belirlenen yasal çerçevede düzenlenir. Kentsel dönüşümle ilgili dava süreçleri, itirazlar, yıkım kararları, hasar tespitine itirazlar ve finansal destekler gibi konular, bu sürecin önemli parçalarıdır. Bu yazıda, kentsel dönüşüm süreciyle ilgili sıkça sorulan sorulara ve bu soruların cevaplarına değinilecektir.

1. Kentsel Dönüşüm Davaları Hangi Mahkemede Açılır?

Kentsel dönüşümle ilgili davalarda, Cumhurbaşkanı tarafından riskli alan ilan edilmesi sonucunda gerçekleştirilen idari işlemlere karşı dava açılacaksa, bu davalara bakmakla görevli olan mahkeme idare mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, davanın konusu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu, dava süreçlerinin yerel özellikleri dikkate alınarak yürütülmesini sağlar.

2. Kentsel Dönüşüme İtiraz Edilirse Ne Olur?

Kentsel dönüşüme itiraz edilmesi durumunda, itirazlar Bakanlık bünyesindeki İtiraz Komisyonu tarafından değerlendirilir. Komisyon, yapılan itirazı kabul veya red edebilir. İtiraz kabul edilirse, söz konusu binanın kentsel dönüşüm süreci durdurulur. Red kararı çıkarsa, bina riskli yapı olarak tespit edilmiş olur.

3. 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapıdır Şerhi Nasıl Kaldırılır?

Riskli yapı tespitine ilişkin idari kararın iptali için idare mahkemesinde dava açılması gerekmektedir. 6306 sayılı Kanun’un ilgili maddesi gereğince, idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir. Bu, riskli yapı tespitine itiraz etmek ve şerhin kaldırılması için resmi bir yol sunar.

4. Kentsel Dönüşüm Davaları Nelerdir?

Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşılan başlıca dava türleri iptal davası ve tam yargı davasıdır. İptal davası, yapı risk tespit raporuna veya kentsel dönüşüm kararına itiraz amacıyla açılır ve 6306 sayılı kanun kapsamında 30 gün içinde başlatılmalıdır.

5. Belediyenin Yıkım Kararına Karşı Ne Yapılabilir?

Belediye encümen kararlarına karşı itiraz için, kararın tebliğinden itibaren 60 günlük süre içinde idari yargıda iptal davası açılabilir. Bu süre içinde itiraz edilmemesi halinde, itiraz hakkı kaybedilir ve karar kesinleşir.

6. Hasar Tespitine İtiraz Davası Kime Karşı Açılır?

Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazlar, tespiti yapan Bakanlık veya diğer ilgili idareye yöneliktir. Malikler, mirasçılar veya kanuni temsilciler tarafından yapılan itirazlar, belirlenen süre içerisinde ilgili idareye sunulmalıdır.

7. Kentsel Dönüşüm Parası Ne Kadar?

Kentsel dönüşüm kapsamında sağlanan kira yardımı, İstanbul için 5 bin 500 lira, Ankara ve İzmir için ise 4 bin 500 lira olarak belirlenmiştir. Bu miktarlar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açıklanan 2024 yılı kira yardımlarına göre düzenlenmiştir.

8. Kentsel Dönüşümde Hak Sahiplerine Ne Verilecek?

Kentsel dönüşüm sürecinde, gayrimenkul sahiplerine dairenin bedeli nakit olarak ödenebilir. Ayrıca, devlet destekleri, anlaşmalı bankalar aracılığıyla kentsel dönüşüm konut kredisi şeklinde sağlanır. Bu destekler, sürecin finansal yükünü hafifletmek ve dönüşüm projelerinin hayata geçirilmesine yardımcı olmak için tasarlanmıştır.

Kentsel Dönüşüm Neleri İçerir?

Kullanıma son derece kapalı ve yıkık binaların yeniden yapılandırılarak vatandaşlar tarafından kullanıma aktif hale getirilmesi için belirlenen risk raporundaki yerlerin inşaatına başlanılması durumunda ilk önce bina sahiplerinin de düşünceleri ve görüşleri alınmalıdır.

 Bina ve bölge sahipleri, riskli alanların yeniden yapılandırılması için onay verirse gereken işlemlere kısa sürede başlanılır. Bölge ve bina sahipleri yeniden yapılandırma işlemlerini kabul etmedikleri zaman belli bir süre içerisinde bu işleme itiraz etme hakları vardır.

Bina ve bölge sahiplerinin yeniden yapılandırmaya itiraz etme süreleri toplamda 30 gün olarak belirlenir. Bu süre zarfında sahipler, itiraz dilekçelerini yetkili mahkemelere vererek itiraz taleplerinin değerlendirilmesi için başvuru işlemlerini tamamlar.

Kentsel dönüşüm projelerinin yapılmasını kabul edenler ise müteahhitlerle bir sözleşme imzalayarak yıkıma uğramış binaların veya zarar görmüş yaşam alanlarının yeniden düzene sokularak vatandaşların kullanabileceği şekilde yapılması için yapılandırma işlemlerini başlatır.

Kentsel dönüşüm sonucunda doğal alanlar ve halka açık olarak kullanılan alanlar artık daha düzenli ve temiz bir hale gelerek insanların beğenisini kazanır.