Bu mağduriyetin giderilmesi için hukuki usul ve esaslar dikkate alınarak “Teslim tarihinde teslim edilmeyen konut için ne yapılır?” sorusu gündeme getirilmektedir.

Teslim Tarihinde Teslim Edilmeyen Konut İçin Ne Yapılır?

Gayrimenkul hukuku kapsamında, hak sahipleri ile iş gören firma arasında hukuki ihtilaflar yaşanmasına sebep olan bu durumda yapılması gerekenler, yasal prosedürlere uygun bir şekilde uygulamaya konulmalıdır. Bu şartlar altında hak sahipleri mağduriyetlerinin giderilmesi konusunda olası hak kayıplarına uğramadan istedikleri sonuçlara ulaşabilmektedir.

Gayrimenkul piyasasında konut alım satım aşamalarının stresli olduğu aşikardır. Zira konut alımında oldukça stres yaşayan hak sahipleri, konutların teslim tarihinin gecikmesi akabinde pek çok maddi ve manevi sıkıntının içine düşebilmektedir. Böyle durumlarda gayrimenkulün zamanında kendilerine teslim edilmemesi sebebiyle mağduriyet yaşayan müşteri veya yatırımcıların hakkını araması gerekmektedir.

Konut Tamamlanmadan Yapılan Anlaşmalar

İçinde bulunduğumuz dönemde emlak sektöründe konut alım ve satım işleri farklı dinamikler üzerinden ilerlemektedir. Zira bazı durumlarda yatırımcı veya müşteriler, doğrudan tamamlanmış evleri tercih ederken bazı durumlarda da inşaat projelerini tercih edebilmekteler.

Bu tür inşaat projeleri gerçekleştiren firmalar, henüz gayrimenkullerin yapımı tamamlanmadan söz konusu taşınmazları müşterilere satabilmektedir. Bu uygulamanın hukuki açıdan bir sıkıntısı bulunmamaktadır. Dolayısıyla inşaat tamamlanmadan daire veya diğer konutların satışını gerçekleştirmek yasal bir yöntemdir.

Bu tür uygulamaları hayata geçiren inşaat firmaları müşterilere, inşaat halinde iken daire satışını gerçekleştirerek indirimli fiyatlardan yararlanma imkanı sunmaktadır.

Yatırımcılar, bu şekilde ev sahibi olmayı kabul ettiği durumda konutun teslim edileceği tarihi, inşaat firmasından öğrenmek durumundadır. Nitekim söz konusu şirket de konutun teslim edileceği tarihi açık ve net olarak yatırımcılarına belirtmekle yükümlüdür.

Bu tarihin gecikmesi halinde mağdur durumda olan yatırımcı, hukuki yollara başvurarak mağduriyetinin giderilmesi talebinde bulunabilmektedir.

İnşaatın zamanında teslim edilmemesi günümüzde emlak sektöründe sıklıkla karşılaşılan bir durum olması sebebiyle hak sahipleri olan yatırımcılar ile inşaat firmaları arasında meydana gelen hukuki ihtilaflar dava yoluyla çözüme kavuşturulmaya çalışılmaktadır.

Kira Bedeli Sözleşmede Bulunmak Zorunda Değil

Bu tür bir yöntemle yani konutu tamamlanmamış olan bir emlak projesinden satın alan yatırımcıların, olası bir durumda hak kayıpları yaşamamaları için öncelikle inşaat firması veya müteahhit ile imzalanan sözleşmenin detaylarını iyi bir şekilde göz önünde bulundurmaları gerekmektedir.

Sözleşmelerin içeriğinde eksikler olmadığına ve sözleşmede yer alan hükümlerin dikkatli bir şekilde hazırlandığına dikkat eden yatırımcılar, bu sözleşmeden doğan hakları da iyi kullanmak durumundalar. Nitekim bu sözleşmelerde yer alan hükümlere göre yatırımcı, konutunu teslim alana kadar kiraya çıkması gerekiyorsa bu kira bedelinin inşaat firması tarafından ödenmesi gerekmektedir. Ancak bu zorunluluğun illa ki sözleşmede bulunması şart koşulmamaktadır.

Müteahhidin inşaatı zamanında bitirmemesi gibi bir durum söz konusu olduğunda maddi zarar ile karşılaşan yatırımcılar, karşılaştıkları bu zararın ve mağduriyetlerinin giderilmesi için yasal işlem başlatabilme hakkına sahiptir. Bu noktada yapılması gerekenlerin hukuki usul ve esaslara uygun olmasına dikkat edilmesi gerekmektedir.

Teslim Tarihi Geciken Konutlarda Yatırımcının İzlemesi Gereken Yollar

İnşaat firmasının veya yüklenici firmanın konutları zamanında teslim etmemesi durumunda mağdur olan yatırımcıların öncelikle sözleşme ihlali yapan söz konusu firmaya noter yoluyla ihtarname çekmeleri şartı bulunmaktadır. Bu sayede mal teslimi ihtarname çekilerek mağduriyetin giderilmesi konusunda gündeme gelen zararın karşılanması sağlanabilmektedir.

Noter yoluyla konutu zamanında teslim etmeyen inşaat şirketi veya yüklenici firmaya yapılan talebin söz konusu şirket tarafında değerlendirilmeye alınmaması durumunda ise hak sahiplerinin doğrudan tüketici mahkemelerine başvurması gerekmektedir.

Tüketici Mahkemesine Başvuru

Sözleşmede yazdığı şekilde teslim tarihinde teslim edilmeyen konutlar sebebiyle mağdur olan yatırımcı veya müşteriler, haklarını tüketici mahkemelerine başvuruda bulunarak arayabilirler. Ancak bundan sonraki süreç, konutun teslim tarihinin gecikmesi sebebiyle açılacak olan bir davayı konu edinmektedir.

Bu dava esas itibarıyla mağduriyetin giderilmesi ve karşılaşılan zararın tazmini için açılan bir davadır. Dolayısıyla olası hak kayıpları yaşanmaması için bu tür taleplerde uzman gayrimenkul avukatı veya tazminat avukatına vekalet verilmesi faydalı olmaktadır.

Bu şekilde hukuki prosedürlere uygun olarak istenecek olan tazminat talepleri çok daha kısa sürede sonuçlanabilmektedir.

Bilindiği gibi, canlılar yaşadıkları, doğdukları gibi, ölümü de tatmaktadırlar. Bu sebeple, öncelikle bu yazıyı okuyan kişilerin bir kaybı varsa, kendilerine sabırlar diliyoruz.

Yazımızda, bir kimsenin ölümünün ardından, o kişinin yakınlarının gerçekleştirmekle yükümlü olduğu hukuki prosedürleri, bu prosedürlerin nasıl yaşama geçirileceğini, ölümün hukuki sonuçlarını ve tüm bu prosedürlerin detaylı olarak usulünü anlatacağız.

Ölümün Hukuki Niteliği Nedir?

Türk Medeni Kanunu’nun 28. Maddesine göre, hukuki anlamda “kişiliğin” başlaması için, kişinin anne karnından tam ve sağ olarak doğmuş olması gerekir. Ancak bundan sonradır ki, “kişi” olmasından ileri gelen hakları edinebilsin. Kişiliğin kazanıldığı ilk andan itibaren, hukukta “hak ehliyeti” olarak ifade ettiğimiz ehliyet de kişiye bahşedilir.

Şöyle ki, “hak ehliyeti” demek, hukuki anlamda haklara sahip olabilme yetkisi demektir.  Hak ehliyetine sahip olanlar, hukuki anlamda pek çok hakka sahip olabilirler. Örneğin, yeri geldiğinde bir “cenin” bile mirastan pay alma hakkına sahip olabilmektedir.

Peki, kişilik ve kişiliğin varlığından ileri gelen “hak ehliyeti” ne zaman yitirilir? Bu sorunun akla gelen ilk anlamı, “kişiliğin sona erişi”, yani “ölüm”dür.

Eğer ölüm meydana gelirse, ölen kişi hukuki varlığını ve hak ehliyetini yitirdiği gibi, “kişi” olmasından ileri gelen haklarını da kaybeder.  Bu yazının da konusu, ölen kişinin hukuki varlığının nasıl sona erdirileceği ve hangi kurumlarla nasıl bir ilişki içerisine girileceğidir.

Ölüm Gerçekleştiğinde İlk Olarak Ne Yapılmalıdır?

Ölüm, bazı durumlarda çok ani olarak meydana gelebileceği gibi, beklenen ve muhtemel bir sonuç da olabilmektedir.

Ölüm nasıl ve ne şekilde gerçekleşirse gerçekleşsin, yapılacak olan ilk şey, eğer ölünün bedeni üzerinde otopsi yapılma kararı bulunmuyorsa, DEFİN İŞLEMLERİNİN gerçekleştirilmesi olmalıdır.

Zira, ölünün bedeni fiziki olarak bekletilmek için uygun bir durumda değildir. Bu nedenle, ilk iş olarak kişinin usulüne uygun olarak gömülmesidir.

Gömülmeyle ilgili işlemlerde, kişinin bağlı bulunduğu il/ilçesinin belediyesi yardımcı olmaktadır. Ölünün yakınları, defin işlemleri ile ilgili olarak “188” kodlu numarayı arayarak, belediyenin kendilerine bir yol göstermelerini talep etmelidirler.

Definin Sonrasında Ne Yapılmalıdır?

Ölünün bedeninin, usulüne uygun olarak gömülmesinin akabinde, yapılacak ilk iş, merhumun bağlı bulunduğu aile sağlık ocağından bir VEFAT RAPORU temin edilmesidir.

Bu rapor, merhumun nüfus müdürlüğü ve diğer tüm kurumlarca  gerçekleştirilecek olan hukuki işlemlerinde talep edilen bir rapordur. Bu nedenle, çıkarılmasına özen gösterilmelidir.

Vefat Raporu Alındıktan Sonra Nereye Başvurulur?

Vefat raporu, alınması gereken ilk resmi belgedir. Daha sonra ise, merhumun bağlı bulunduğu ilin “İl Halk Sağlığı Müdürlüğü”ne başvurulması gerekmektedir.

İl Halk Sağlığı Müdürlüğüne yapılacak olan başvuruda, sağlık ocağından alınmış olan “vefat raporu” gösterilerek, merhum hakkında “ölüm belgesi” talep edilmelidir. Belirtelim ki, bu yazının konusunu oluşturan hukuki sürecin en önemli aşaması, İl Halk Sağlığı Müdürlüğünden alınacak olan bu ölüm belgesinin alınmasıdır.

Zira, resmi hukuki işlemler, ölüm belgesi alındıktan sonra başlar. Ölüm belgesinin alınması için, merhumun mutlaka nüfus  cüzdanının ya da kimliğini tespit edici bir belgenin bulundurulması gerekir.

Ölüm belgesi alındıktan sonra, merhumun sağlığında bağlı bulunduğu ilçenin nüfus müdürlüğüne başvurulmalıdır. Müdürlüğün yetkilileri, ölüm belgesini gördükten sonra, merhumun nüfus kaydını silerler. Böylece, ölen kişinin “hak ehliyeti” de, yani hukuki kişiliği sona erer.

Gayrimenkul ve Mülkiyet Hukuku | Mülkiyet hakkı, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası tarafından kabul edilmiş temel bireysel haklardan birini oluşturmaktadır. Türk Medeni Kanununun 683.maddesi uyarınca; kişinin, taşınır ya  da taşınmaz herhangi bir eşyayı kullanabilmesi, bu eşyadan yararlanabilmesi ve üzerinde tasarrufta bulunabilmesi yetkisi, mülkiyet hakkının varlığı ile doğabilir.

Mülkiyet hakkının sahibi (malik), mülkünü haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açarak mülkünü geri alabilir; her türlü haksız saldırıya karşı mülkünü koruyabilir, ya da bunun için mahkemeye başvurabilir. | Gayrimenkul ve Mülkiyet Hukuku

Bir Yabancı, Türkiye’de “Malik” Olabilir Mi?

Belirtelim ki, taşınır eşyaların satışları neticesinde gerçekleşen mülkiyet devrinde kural olarak herhangi bir pürüz yoktur. Yani, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan bir yabancı, Türkiye’de taşınır bir eşyanın mülkiyetini herhangi bir şarta bağlı tutulmaksızın elde edebilir. Ancak, bu konuda bazı istisnalar da (örneğin otomobil satışları) mevcuttur.

Peki, bir yabancı Türkiye’de taşınmaz maliki olabilir mi? Bu sorunun yanıtı, 1934 tarihli ve 2664 sayılı Kanun’daki düzenlemelere göre verilmelidir. Şöyle ki, Türkiye’de bir yabancının taşınmaz mülkiyeti edinmesi, o yabancının ülkesi ile Türkiye arasındaki KARŞILIKLILIK durumuna göre çözülür.

Yani, yabancının vatandaşı olduğu ülkede Türkler taşınmaz edine biliyorsa, o yabancı da Türkiye’de taşınmaz elde edebilir. Ancak önemle belirtelim ki, yabancıların Türkiye’deki taşınmaz edinimleri de, Türk Medeni Kanununun 705. maddesi ile 715. maddesi arasındaki hükümlere bağlıdır. Şekil şartları, tescil durumları, satış sözleşmesi gibi her tür hukuki işlem, Türk hukukuna uygun olarak yapılmalıdır.

Aksi durumda, söz konusu yabancı kişinin taşınmaz edinimi ile ilgili olarak doğacak sorunlar, eşya ve mülkiyet hukuku kurallarınca yetkili Türk mahkemesinde çözüme kavuşturulur. Bu konuda, taşınmaz satışının sadece adi (basit) sözleşmeden ibaret kalması ya da direkt olarak taşınmazın kullanımının malike terk edilmesi halinde devir işleminin geçerli olmayacağını önemle hatırlatmamız gerekir.

Çünkü Türk hukukunda bir taşınmaz satışının geçerliliği RESMİ ŞEKLE bağlı tutulmuştur. Buna göre, taşınmaz satışlarının geçerli olabilmesi, taşınmazın TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNDE (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) malik adına tescil edilmesine bağlıdır. Aksi durumda; satış, şekil kurallarına uymadığı için kesin hükümsüzlük (butlan) ile sakat olacak, bir geçerlilik ifade etmeyecektir. | Gayrimenkul ve Mülkiyet Hukuku

Mülkiyetin Göstergesi: Tapu Belgesi

Türk Medeni Kanununun ilgili hükümleri uyarınca, tapu sicil müdürlüğüne tescil ettirilmiş bir taşınmaz satışı, yeni malike bir belge verir.

Bu belgede, malikin kimlik bilgileri ile sahibi olduğu taşınmaza ilişkin bilgiler yer alır. “Tapu” adı verilen bu belge, kişinin ilgili taşınmaza “malik” olduğunun senedidir. Önemle belirtelim ki, bu belgeyi noterden temin etmek olanaksızdır; ancak yetkili tapu müdürlüğü aracılığıyla tapu edinilebilir. | Gayrimenkul ve Mülkiyet Hukuku

Taşınmazdan Doğan Kusursuz Sorumluluk

Türk hukukunda, istisnai karşımıza çıkan kusursuz sorumluluk türlerinden biri de, taşınmaz malikinin sorumluluğudur. Taşınmaz; bir bina ya da bir arsa/toprak olabilir.

Buna göre; bir yapının maliki, yapının inşaat aşamasında meydana gelmiş bir bozukluktan, ya da bakımının eksikliğinden kaynaklanan bir bozukluktan dolayı herhangi bir kişinin ya da sahipli bir eşyanın zarar görmesine yol açmışsa, bu zararı gidermekle yükümlüdür.

Burada, malik kusursuz olduğunu ispat etse de sorumluluktan kurtulamaz. Aynı şekilde, bir arsanın/toprağın taşkın kullanımından dolayı bir zarar doğarsa, kişi bu zararı da tazmin edecektir. Sorumluluktan kurtulması mümkün değildir. Diğer konumuz olan gayrimenkul hukuku hakkında bilgi almak için sayfamızı ziyaret edebilirsiniz. | Gayrimenkul ve Mülkiyet Hukuku