Geçtiğimiz günlerde yaşanan bunun gibi bir olayda Yargıtay, tüm emlakçı ve gayrimenkul danışmanlarını ilgilendiren emsal bir karara imza atmıştır. Karara göre; mülk sahibi ile gayrimenkul danışmanı veya emlak acentesi arasında yapılan sözleşme, yalnız yazılı ise geçerlidir.

Bu kararla birlikte ikili arasında yapılan sözlü sözleşmeler de rafa kalkmıştır. Bu karar aynı zamanda emlak sözleşmesi geçerliliğinin de artması gerektiğinin de göstergesidir.

Sözlü Akdin Geçerliliği Bulunmuyor

Yaşanan olayda bir emlakçı, arsa sahibi ile arsanın satışı konusuyla ilgilenmek için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptı. Bu şartla dairelerin satışı için mutabakata varan emlakçı, arsa sahibinin vaat edilen katı reddettiğini, sözünde durmadığını gördü. Bunun karşılığında arsa sahibi ile defalarca konuşma talebinde bulunan ve her talebi reddedilen emlakçı, soluğu mahkemede aldı.

Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılan davada taşınmazın üzerine kat karşılığı daire yaptıran arsa sahibi davanın müteahhit firmaya firmaya yönlendirilmesi gerektiğini öne sürdü. Emlakçı, mülk sahibi ile aralarında yapılan anlaşma kapsamında kat karşılığı emlak işinin yapılmasının kararlaştırıldığını, arsa satışının gerçekleştirilmesi konusunda kendisine komisyon bedeli olarak bir daire verileceğinin söylendiğini mahkeme heyetine sundu.

Fazlaya dair hakları saklı kalmak koşuluyla vaadin yerine getirilmediği gerekçesiyle 10 bin TL kanuni faizi ile birlikte davalıdan kat bedelinin tahsilini talep eden emlakçıya karşılık davalı, husumet gerekçesi ile davanın reddi gerektiğini savundu. Davalı, ihtilafın ticari dava olmaması nedeniyle bu mahkemenin sorumlu olmadığını, taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçerlilik usullerine uygun olmadığını savunarak davanın reddini talep etti.

Mahkeme, TBK 520. Madde uyarınca taraflar arasında yazılı herhangi bir sözleşme olmadıkça yapılan konuşmaların sözleşme yerine geçmediğine dikkat çekerken, taraflar arasında sözleşmenin yazılı olarak yapılmaması sebebiyle mülk sahibinin, emlakçının talep ettiği bedeli ödemek zorunda olmadığına karar verdi.

Mahkeme, davacının söz verdiği emlak satışını gerçekleştirmiş olması halinde dahi, yazılı bir sözleşme yoksa mülk sahibinin sözlü vaadi yerine getirmemesinde sakınca olmadığına karar verdi. Bu kararla bağlantılı olarak herhangi bir ücret talep edilmesi söz konusu olmadığından, davaya konu durum ortadan kalktı. Bu şekilde davanın reddine karar verildi.

Yargıtay Mahkeme Kararını Onadı!

Kararın ardından davacı, temyiz talebinde bulundu. Davacı avukatının temyiz hamlesine karşılık Yargıtay’dan kararın onanması yanıtı geldi. Mahkeme kararını isabetli bulan Yargıtay, emlakçı ile mülk sahipleri arasındaki simsarlık anlaşmasının yazılı olmaması halinde hükümsüz olduğuna dikkat çekti.

Bu karar kapsamında emlakçı ile alıcı arasında sözleşme olmadan komisyon alabilir mi, sorusunun yanıtı da, olumsuz yönde verilmiş oldu.

Mal Sahibi ile Emlakçı Arasında Yapılan Sözleşme ve Sorumluluk

Emlakçı ile satış faaliyetine başlamadan önce alınacak komisyon ve şartların konuşulduğu ve resmileştirildiği simsarlık sözleşmesi, içerisinde yetkileri, vaatleri, komisyon miktarını bulundurmaktadır. Alınan karar ışığında hak talebi için zorunlu hale gelen sözleşme, içerisinde mal sahibinin ve emlaçının ad, adres gibi özlük bilgilerini bulundururken, satış detaylarını da belirlemektedir.

Gayrimenkul aracılık sözleşmesi olarak da geçen sözleşme, satılacak taşınmaza ait bilgileri de bulundurur. Emlakçı ile yapılan sizleşmenin geçerlilik süresi 5 yıl olarak öngörülmüştür. Sözleşme kapsamında yerine getirilen ya da getirilmeyen her vaadin belgelenmesi ve gerektiğinde mahkeme işlemlerinde kullanılması gereklidir. Sözleşme kapsamında belirtilen komisyon miktarı ödendi ise dekontu, kat karşılığı anlaşmalarda da gerekli belgeler temin edilmeli, olası bir davada mahkemeye sunulmalıdır.

Simsarlık Sözleşmesinin İçeriği ve Şartları

 Sözleşme dahilinde bulundurulması zorunlu bilgiler şunlardır:

• Emlakçı ve mülk sahibinin ad, soyad, telefon numarası,
• Mülkiyetin adresi, parseli, çeşidi, özellikleri, metrekaresi,
• İnşaat tarihi ve cephe bilgileri,
• Mülkiyetin asansör, kalorifer, yüzme havuzu gibi daire özellikleri,
• Satış bedeli ve ödeme şekli,
• Mülk gösterimi zamanı,
• Aracının mülk satışı için her türlü imkanı kullanacağına dair beyan,
• Mülkün satışının yapılabilmesi amacıyla kullanılacak her türlü reklam aracının yapı masraflarının aracıya ait olduğuna dair beyan,
• Mülk sahibinin satışın gerçekleştirileceği sürelerde mülke girişe izin vereceğine dair madde,
• Aracının satış bedelini arttırma ya da mülk sahibinin bilgisi dışında azaltma yetkisinin olmadığına dair madde,
• Aracının mülk sahibine bulunduğu vaade bağlı olarak hazırlanacak madde (satıştan %… komisyon aracıya ödenecektir gibi yazılı beyan)

Gayrimenkul satış sözleşmesi örneği göz önüne alınarak bireysel bir satış sözleşmesi hazırlanabilmektedir.