Yargıtay simsarlık sözleşmesi ile ilgili emlakçıları ve gayrimenkul danışmanlarını ilgilendiren; yapılan sözleşmenin ancak yazılı olması durumunda geçerli olabileceğini bildiren bir karar aldı.

Yargıtay’ın bu kararı almasının altında ise; bir arsa sahibi ile bir emlakçı arasında anlaşma yapılması sonucu, arsa sahibinin anlaşmamaya uymaması sonucu gelişen olaylar neden oldu.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan arsa sahibi ve emlakçı, dairenin satılmasında karar kıldı. Sözleşme gereği emlakçı üzerine düşeni yerine getirdi ve 10.000 TL gibi bir komisyon ücretini hak etti. Fakat arsa sahibi sözünde durmayarak bu parayı emlakçıya vermedi. Bunun üzerine emlakçı Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açtı.

Açtığı davada hem hak ettiği 10.000 TL’lik komisyon bedelinin hem de süreç boyunca kanuni olarak uygulanan faizin tahsil edilmesini istedi. Fakat arsa sahibi bu karara karşı çıkarak, karar için doğru tarafın kendisinin değil yetkili olan müteahhit firmanın olduğunu savundu.

Aynı zamanda arsa sahibi yapılan sözleşmenin adi sözleşme olduğunu ve bu davanın ticari bir dava niteliği taşımadığı için bu mahkemenin görevli mahkeme olmadığı gerekçelerini öne sürerek davanın reddini talep etti.

Mahkeme ise Türk Borçlar Kanunu’nun 520/3 maddesine göre simsarlık sözleşmesinin yazılı olarak yapılmamış olmasını gerekçe göstererek, arsa sahibinin davanın reddi isteğini onayladı.

Bu sebeple emlakçı herhangi bir şekilde arsa sahibinden ücret talep edemedi. Her ne kadar emlakçı bu kararı temyize taşısa da mahkeme aksi bir karar vermedi ve bu karar emsal niteliğinde bir karar oldu.

Simsarlık Nedir?

Simsarlık; iki tarafın sözleşme yapması konusunda aracılık eden kişilere verilen isimdir. İsterse direkt görüşmelere kendisi katılabilir, isterse de görüşmelere katılması için üçüncü bir kişiyi bulabilir.

Borçlar Kanunu’na göre simsarlık sözleşmesinin yazılı olarak yapılması gereklidir.

Bir Sözleşmede Birden Çok Simsar Olabilir Mi?

Bir sözleşmede birden çok simsar olabilmesi mümkündür. Farklı görevler verilebileceği gibi simsarların ortak çalışması da sağlanabilir. Vekaleti veren kişinin elindeki bir durumdur.

Simsarlık Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Simsarlık sözleşmesi hukuki olarak vekalet sözleşmesinden farklıdır. Simsarlık sözleşmesinin hukuki niteliği gereğince vekalet sözleşmesinden ayrıldığı noktalar şunlardır:

• Simsarlık sözleşmesinde ücret zorunluluğu vardır. Vekalet sözleşmelerinde ücret zorunluluğu olmamakla birlikte, isteğe bağlı olarak belirtilir.
• Simsarlık sözleşmesinde hukuki olarak iş sahibi adına bir sözleşme yapılmaz. Fakat vekalet sözleşmesinde kişi vekillik görevini üstlendiği için iş sahibi adına sözleşme yapar.
• Simsarlık sözleşmesinin yazılı olması zorunludur. Aksi takdirde simsarlık sözleşmesi geçersiz olur. Fakat vekalet sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Vekalet sözleşmesinin yazılı olması durumu sadece ispatı kolaylaştırır.
• Simsarlık sözleşmesinde emlakçının parasını alabilmesi için sözleşmenin şartı olan faaliyetin olumlu olarak sonuçlanması zorunludur. Aksi halde emlakçı parasını hak etmediği için alamaz. Fakat vekalet sözleşmelerinde durum böyle değildir. Kişi faaliyeti olumlu da olumsuz da sonuçlandırsa parasını alabilir.
• Simsar yaptığı masrafları talep edebilir. Ancak simsarlık sözleşmesinde buna dair bir madde var ise talep edebilir. Aksi halde talep edemez. Fakat vekalet sözleşmesine göre sözleşmede yer alsa da almasa da vekilin masrafları talep edebilme gibi bir hakkı vardır.
• Simsarlık edim külfettir hukuken, vekillik ise edim borçtur.

Simsarın Hak ve Yükümlülükleri

Simsarın sahip olduğu hak ve yükümlülükler şunlardır:

• Borçlar Kanunu’nun 522. maddesine göre; simsarlık sözleşmesinde herhangi bir ücret belirtilmemiş ise ücret tarifeye göre belirlenir. Eğer herhangi bir tarife yok ise bu durumda ücret teamüller dikkate alınarak belirlenir.
• Simsarın bu süreçte yapacağı masrafların ödeneceğine dair anlaşılmış ise; simsarın belgelendirdiği giderleri ödenir. Fakat simsarın bu giderleri yapmadan önce karşı taraftan önce bir ön izin alması gereklidir.
• Simsarlığı simsar kendisi yapmalıdır. Fakat eğer simsar bu görevi üçüncü bir kişiye yaptırmak istiyorsa da böyle bir hakkı vardır. Bu hakkı Borçlar Kanunu’nun 507. maddesi ile güvence altına alınmıştır.
• Simsarın kafasına göre iş yapabilmesi mümkün değildir. Attığı her adım ile ilgili vekalet veren kişiye bilgi vermesi gereklidir. Ayrıca kendisine vekalet veren kişinin bir talimatı olması durumunda bunu yerine getirmelidir. Aksi takdirde Borçlar Kanunu’nun 523. maddesinde de belirtildiği gibi alacağı ücreti alma hakkını kaybeder.