Yargıtay 13. Hukuk Dairesi tarafından emlakçıların alım ve satımlara yönelik aldıkları komisyonlarla ilgili emsal nitelik taşıyan bir karar verildi. Yüksek Mahkeme; taşınmazın satışının gerçekleştirilmesi için emlakçıyla karşılıklı olarak imzalanan sözleşmede, mülk sahibinin yerine bir yakının imzasının da yer almasının yeterli olduğuna hüküm verdi.

Emlakçı Sözleşmesinde Emsal karar: İmza Atılmasa da Ödeyecek

Mahkeme sunulan iddiaya göre, bir dairenin satışının gerçekleştirilmesi için mülk sahibi ile tellalık sözleşmesi altına imza atmak durumunda olan emlakçı, daireye alıcı buldu. Yine iddialara göre satış işleminin sonrasında emlakçı, sözleşmede yer alan satış miktarının %3’ü olan komisyonu tahsil edemedi.

Alacağını tahsil etme amacıyla sözleşmeyle birlikte İcra Müdürlüğü’ne başvuran emlakçı, daire sahibiyle ilgili icra takibi başlattı. Sözleşmede kendine ait imzanın olmadığını ifade eden daire sahibi, gelen icra takibine itirazda bulundu.

Davacı olan emlakçı, taşınmaz alım – satımı gerçekleştirildiği esnada davalı satıcıyla dava dışı alıcıyı bir araya getirdiğini, satış konusunda karşılıklı varılan anlaşmanın üzerine sözleşmeye konu alan taşınmazın dışı 3. Kişi adına tapuda devir gerçekleştirildiğini söyledi.

Tellalık ücretinin tarafına hiçbir şekilde ödemesinin yapılmadığını, alacağın tahsil edilmesi amacıyla başlatılan icra takibinin, davalı tarafından yapılan itiraz üzerine durduğunu; itirazın iptali ile icra takibinin devam etmesine, davalı aleyhine de icra inkar tazminatına hüküm verilmesi talep edildi.

Davalı ise ortaya atılan tüm iddialara ret yanıtı verdi. Mahkeme, davalının sözleşmeye konu olan taşınmazın herhangi bir şekilde maliki olmadığı, sözleşme imzalanmasıyla ilgili taşınmaz mailince davalıya verilen bir vekaletle yetkinin de olmadığı, alıcının taşınmazı, taşınmazın maliki olan davalının babasından aldığı, davalının rolünün bu anlamda yalnızca taşınmazı görecek kişiler yönünden anahtarı getirmekten yaşandığı gerekçesiyle ispatlanamayan davanın reddedilmesine karar verdi. Karar, emlakçı tarafından temyiz edilince devreye Yargıtay 13. Hukuk Dairesi girdi.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, emlakçı ile karşılıklı yapılan sözleşmelerde illaki mülk sahibinin imzasının bulunma zorunluluğu olmadığını hatırlattı. Davacı ile davalı ve dava dışı …. Kişisi arasında düzenlenen bir yazılı emlak sözleşmesinin mevcut olduğunu, söz konusu sözleşmeyi, davalının satıcı sıfatıyla imzaladığını, dava konusu evin satım işlemleri yapıldığında satış bedelinin %3’lük oranıyla KDV’sini emlakçıya ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğini belirtti.

Ayrıca tellalık sözleşmesi altına imza atan kişinin malik olma gibi bir zorunluluğunun bulunmadığı, sözleşmenin tek bir geçerlik şartı olduğunu onun da “yazılı olarak” yapılmış olması şeklinde öne çıktığı da ifade edildi.

Ev alacaklar dikkat! İmza atarken iki kere okuyun..

Yaşanan bu söz konusu somut olayda, sözleşmeye konu olan taşınmazın, yine sözleşmeyi alıcı sıfatı altında imzalayan dava dışı 3.kişiye satıldığı ve davalıyla davacı arasında geçerli – ayakta olan bir tellallık sözleşmesinin bulunduğu dikkat kapsamına alındığında; davacının tellallık ücretini alma konusunda tam hakka sahip olduğunun açıkça ortada olduğu; durum böyleyken, sözleşme içeriğinin değerlendirme altına alınarak sonucuna göre belirli bir karar verilmesi gerekliyken; yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olmasının hem usullere hem de yasaya aykırı olduğu; bozmayı gerektirdiği belirtildi. Temyiz olunan söz konusu hükmün davacı yararına bozulmasına oy birliği ile karar verildiği de söylenerek emsal karar çıkmış oldu.

Bu meşguliyetle doğru orantılı olarak da, kanuni düzenleme yapılması kaçınılmaz olmuştur. Fazlasıyla içtihat yapılmış ve yeni düzenlemelerle uyuşmazlık sorunlarına çözüm aranmıştır.

Bu alanda sözleşme yapılması, fayda sağlayan en önemli eylemlerden biridir. Sözleşme yapılacak taraflar için, sözleşme ile ilgili hazırlıkların oluşturulması ve sözleşmenin hazır hale getirilmesi için aracılık etmesi düşünülen kişi, emlak komisyoncusu olarak adlandırılmaktadır.

Bu bir meslek halini almıştır. Hatta bu meslek sahiplerine, “emlakçı” ifadesi de kullanılmaktadır.

Sözleşme imkânını sunan ve hazırlanmasında yardımcı olan bu kişiler, sözleşmenin gerçeklik kazanması halinde ücrete hak kazanır duruma gelmektedirler.

Eğer ücret belirlenmiş ise zaten belirlenen oran üzerinden ödeme yapılır. Fakat ücret belirli değilse, tarifeye göre hareket edilmektedir. Tarife de herhangi bir sebepten ötürü yoksa ücret, teamüle göre ödenmektedir.

Emlak Komisyonculuğu Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda Mı?

Emlak komisyonculuğu ile ilgili sözleşme Türk Borçlar Kanunu’nda yer almaktadır. Bu kanunda simsarlık sözleşmesi başlığının altında yer alır. Simsarlık sözleşmesi, taşınmazlar konusunda yapılıyorsa mutlaka yazılı olmalıdır. Aksi halde geçerli sayılmaz.

Buradan anlaşılması gereken şey, emlakçı ile yapılan sözlü anlaşmaların bir geçerlilik taşımadığıdır. Emlak komisyonculuğu sözleşmesi ancak yazılı şekilde olursa geçerli sayılmaktadır. Sözleşme gerçekleştiği an, emlakçı ücrete hak kazanmaktadır.

Ayrıca, emlakçının yapacağı gider ödemelerinin, emlakçıya ödenip ödenmeyeceği de sözleşmede yer almalıdır. Sözleşmede, emlakçının gider olarak yaptıklarının, emlakçıya ödeneceği yazıyorsa, işlem sonuçlanmasa bile giderlerin ödemesi emlakçıya yapılır. Evini satmak isteyen biri, emlakçıya gidip bu talebini sunsun.

Emlakçı satıcı ve alıcı tarafları bir araya getirsin. Fakat bu bir araya getirme durumuna rağmen, ev satılmasın. Bu tabloda emlakçı yapmış olduğu giderlerin ödemesini isteme hakkına sahiptir. Fakat burada en önemli olan şey, bu giderlerin ödeneceğinin sözleşmede yazılmış olmasıdır. Aksi halde emlakçı, giderlerin ödemesini talep edemez. Emlak Komisyonculuğu – Tellallık Sözleşmesi

Emlak Komisyonculuğu Ücret Tarifesi Nasıl Belirlenir?

Taşınmazlar için alıcı ve satıcı arasında sözleşme oluşma imkânı sağlayan ve gerekli hazırlıkları yapmak için aracı olan kişiye emlak komisyoncusu denir. Diğer bir ismi ile emlakçı olan bu kişiler, sözleşme kurulduğu anda ücret alamaya hak kazanırlar. Fakat emlak komisyonculuğu ile ilgili sözleşme mutlaka yazılı olmalıdır.

Aksi halde geçerli sayılmaz. Ücret, taraflar arası kararlaştırılmış bir oran varsa, bu şekilde yapılmaktadır. Kararlaştırılan ücret, sözleşmede yer almalıdır. Eğer kararlaştırılan bir ücret yoksa tarifede yer alan rakamlar geçerli olmaktadır. Emlak Komisyonculuğu – Tellallık Sözleşmesi

Diğer makalelerimize Ankara avukat sayfamızdan göz atabilirsiniz.

Emlak Komisyonculuğu, Tellallık Sözleşmesi  Sıkça Sorulan Sorular

İTİRAZIN İPTALİ DAVASI – SİMSARLIK TELLALLIK SÖZLEŞMELERİNDEN KAYNAKLANAN UYUŞMAZLIK – İŞ BÖLÜMÜ Uyuşmazlık, dava dilekçesi içeriği, dava konusu da dikkate alındığında Simsarlık & Tellallık sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.

Davacı, davalı ile …Plaza sahipleri arasında simsarlık yaptığını, bir takım büroların satın alınması veya kiralanması sırasında sözleşmenin kurulmasına aracılık ettiğini ancak kendisinin daha sonra devre dışı bırakılarak alımların gerçekleştirilmesi nedeniyle mahrum kaldığı komisyonu talep etmektedir.

Simsarlık & Tellallık sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sonucu verilen hükümlere ilişkin istinaf kanun yolu başvurusunu inceleme.