Müteahhit ise arsa üzerinde bina inşa ederek, belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim eder. Ancak, bu sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesi için dikkat edilmesi gereken birçok nokta vardır.

Sözleşmenin Şekil Şartı Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun uyarınca, taşınmaz satışına ilişkin tüm işlemler noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Yargıtay, bu konuda birçok kararında noter onayı olmadan yapılan sözleşmeleri geçersiz saymıştır.

Örneğin, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2017/3565 E., 2018/1124 K. sayılı kararında, adi yazılı şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğuna hükmetmiştir.

Dolayısıyla tarafların hak kaybına uğramaması için sözleşmenin mutlaka noter huzurunda düzenlenmesi gerekir.

Tarafların Hak ve Borçları Nelerdir?

Bu sözleşmede iki temel taraf bulunur: arsa sahibi ve müteahhit.
Arsa sahibinin temel borcu, arsanın belirlenen kısmını müteahhide devretmektir.

Müteahhidin borcu ise inşaatı sözleşmede belirlenen sürede ve şartlarda tamamlayarak arsa sahibine teslim etmektir.

Yargıtay içtihatlarına göre, müteahhidin yükümlülüğü yalnızca binayı yapmak değil; aynı zamanda iskan ruhsatını alarak kullanılabilir şekilde teslim etmektir.

Sözleşmede Yer Alması Gereken Hususlar Nelerdir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileride ihtilaf çıkmaması için detaylı hazırlanması gerekir. Bu kapsamda:

İnşaatın bitiş tarihi ve teslim şartları,

Yapının özellikleri ve kullanılacak malzemeler,

Arsa sahibine verilecek bağımsız bölümlerin sayısı ve konumu,

Müteahhidin yükümlülükleri ve gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar,

Tarafların cezai şartlara ilişkin düzenlemeleri

sözleşmede açıkça yer almalıdır.

Yargıtay Kararları Işığında Önemli Noktalar Nelerdir?

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2015/1234 E., 2016/4567 K. kararında, müteahhidin inşaatı sözleşmede öngörülen şekilde yapmaması halinde arsa sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı olduğu belirtilmiştir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/3562 E., 2015/4258 K. kararında ise, sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa, müteahhidin gecikme halinde bu cezai şartı ödemekle yükümlü olduğu ifade edilmiştir.

Bu kararlar, uygulamada arsa sahipleri için önemli bir güvence oluşturmaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Avukat ve Danışmanlık

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, büyük maddi değerlerin el değiştirdiği bir hukuki işlem olduğundan titizlikle hazırlanmalıdır. Sözleşmenin eksik veya hatalı düzenlenmesi, taraflar açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Bu nedenle sözleşme düzenlenmeden önce mutlaka bir gayrimenkul hukuku avukatı ile görüşülmeli, tarafların menfaatlerini koruyacak şekilde detaylı hükümler içeren bir sözleşme hazırlanmalıdır.

İlkay Hukuk Bürosu olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri başta olmak üzere tüm gayrimenkul uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.

Yargıtay Kararı – Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

KONUSU: ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN DAVA – GECİKME TAZMİNATI CEZAİ ŞART EKSİK VE AYIPLI İŞLER BEDELİ İLE MUNZAM ZARAR ALACAKLARININ TAHSİLİ İSTEMİ – KAMU ZARARINA OLARAK AZ NİSBİ HARCA HÜKMEDİLMİŞ OLDUĞU 

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sıkça Sorulan Sorular

TAZMİNAT DAVASI – DAVAYA KONU BİNAYA İLİŞKİN BELGELERİN GETİRTİLMESİ GEREKTİĞİ – MAHALLİNDE KEŞİF YAPILIP BAĞIMSIZ BÖLÜM TESPİT EDİLEREK SONUCUNA GÖRE KARAR VERİLMESİ GEREKİR

ÖZET: Taraflar arasında ….Noterliği’nin ….tarih …. yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığı, sözleşmeye göre davacı arsa sahibine inşa edilecek binanın ana yol, ön cephede, üçüncü katta bulunan güney kısmına bakan bir bağımsız bölümün verilmesinin taahhüt edildiği, sözleşme ekinde davacıya verilecek daireyi gösterir bina krokisinin bulunduğu görülmüştür.

İlk derece mahkemesince, mevcut dosya kapsamı dikkate alındığında, davacının, inşa edilen binadaki tüm bağımsız bölümlere tedbir konulması yönündeki talebinin reddi doğru ise de, sözleşme gereği kendisine verilmesi taahhüt edilen bağımsız bölüme ilişkin tedbir talebi yönünden verilen red kararı dosya kapsamı ile uygunluk göstermemektedir.

Dosyadaki mevcut deliller dikkate alındığında, sözleşmede özellikleri belirtilen bağımsız bölüm yönünden yaklaşık ispat koşullarının mevcut olduğu, ayrıca bu bağımsız bölümün uyuşmazlık konusu olduğu, bu durumda mahkemece, davaya konu binaya ilişkin proje, yapı ruhsatı, kat mülkiyeti kurulmuş ise buna ilişkin belgeler getirtilerek, gerektiğinde mahallinde keşif yapılıp,

Sözleşmede davacıya verileceği belirtilen ve krokide gösterilen bağımsız bölüm tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken dosyada mevcut bilgilere göre sözleşmede belirtilen bağımsız bölümün tam olarak tespit edilemediğinden bahisle ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Bu nedenlerle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.