Ortak Tapularda Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?

Şufa hakkı, ortak tapulu taşınmazlarda paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Bir hissedar payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar aynı şartlarla bu payı satın alma hakkına sahiptir. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’ndan doğar ve taşınmaz mülkiyetine getirilen önemli bir sınırlamadır. Amaç, taşınmaza yabancı kişilerin ortak olmasını engellemektir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için satışın öğrenilmesinden sonra belirli süre içinde dava açılması gerekir. Aksi halde hak kaybı yaşanabilir. Şufa hakkı, özellikle miras kalan taşınmazlarda sıkça gündeme gelir.

Yargıtay Kararına Göre Şufa Hakkı Ne Zaman Kaybedilir?

Yargıtay’ın emsal kararına göre, paydaşın satış sırasında hak iddia etmemesi durumunda sonradan şufa hakkını kullanması mümkün olmayabilir. Özellikle satıştan haberdar olunduğu halde sessiz kalınması, dürüstlük kuralına aykırı kabul edilmektedir. Bu durumda mahkemeler, sonradan açılan önalım davalarını reddedebilir. Yargıtay, bu tür durumlarda paydaşın davranışlarını ve satış anındaki tutumunu dikkate almaktadır. Bu nedenle şufa hakkını kullanmak isteyen kişilerin satış işlemini öğrendikleri anda harekete geçmeleri gerekir. Aksi halde hak tamamen kaybedilebilir.

Fiili Taksim Nedir ve Şufa Hakkını Nasıl Etkiler?

Fiili taksim, ortak tapulu taşınmazın paydaşlar arasında resmi olmadan kullanım olarak bölünmesidir. Örneğin bir tarla üzerinde her paydaşın belirli bir kısmı kullanması fiili taksim olarak kabul edilir. Yargıtay kararına göre, eğer fiili taksim varsa ve herkes kendi bölümünü kullanıyorsa, bir paydaşın kendi kullandığı kısmı satması durumunda diğer paydaşların şufa hakkı sınırlanabilir. Özellikle satış sırasında itiraz edilmemesi halinde sonradan önalım talebi dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir. Bu nedenle fiili kullanım durumu şufa davalarında belirleyici rol oynar.

Ortak Tapulu Tarlalarda Satışta Nelere Dikkat Edilmeli?

Ortak tapulu tarlalarda satış yapılırken hem satıcı hem de diğer paydaşlar açısından dikkat edilmesi gereken önemli hususlar vardır. Öncelikle taşınmazda fiili taksim olup olmadığı belirlenmelidir. Eğer sınırlar belirli değilse, satış sonrası şufa davası açılması ihtimali yüksektir. Ayrıca diğer paydaşlara satışın bildirilmesi, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltır. Paydaşların satış sırasında itiraz haklarını kullanmaları da önemlidir. Aksi halde hak kaybı yaşanabilir. Bu tür işlemlerde hukuki danışmanlık alınması, olası risklerin önüne geçmek açısından büyük önem taşır.

Fiili Taksim Bulunan Taşınmazlarda Ön Alım Hakkı Neden Düşer?

Fiili taksim, paylı mülkiyete konu olan taşınmazın paydaşlar arasında bölüşülmesi ve her bir paydaşın hangi kısmı kullanacağının sınırlarla (çit, ağaç, yol vb.) belirlenmiş olmasıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, eğer paydaşlar taşınmazı kendi aralarında bölmüşlerse ve herkes kendi yerini kullanıyorsa, bir paydaşın yerini satmasına diğerinin “şufa hakkı” adı altında engel olmasını hukuka aykırı bulmaktadır. Kararın gerekçesinde, fiili taksime dayalı kullanımda paydaşın satıştan haberdar olup sessiz kalmasının, sonradan dava açmasıyla çeliştiği ifade edilmiştir.

Bilirkişi Raporundaki “Sınır Çizgisi” Tespiti Davayı Nasıl Etkiler?

İncelenen somut olayda, yerel mahkeme fiili taksim olduğu gerekçesiyle davayı reddetmişti. Ancak Yargıtay, bilirkişi raporundaki “tarla boş, ekilmemiş ve ayırt edici hat bulunmamaktadır” tespitine dikkat çekti. Eğer tarlada gözle görülür bir bölünme yoksa, yani kimin nereyi kullandığı fiziksel olarak belli değilse, fiili taksimden söz edilemez. Bu durumda ön alım hakkı geçerliliğini korur. Mahkemelerin artık sadece tanık beyanlarına değil, arazinin fiziksel durumunu gösteren teknik raporlara göre karar vermesi zorunlu hale getirilmiştir.

Satış Sırasında İtiraz Etmeyen Paydaş Hakkını Tamamen mi Kaybediyor?

Yargıtay’ın “dürüstlük kuralı” vurgusu, satış sürecindeki sessizliği bir onay olarak yorumlamaktadır. Eğer paydaşlar arasında taşınmazın taksim edildiği biliniyorsa ve bir paydaşın satışı sırasında diğerleri buna karşı çıkmamışsa, tapu devrinden sonra açılacak davalar “hakkın kötüye kullanılması” olarak görülecektir. “Bunu yapmayan hakkını kaybediyor” ifadesinin özü budur: Paydaşın, satış sürecinde rıza göstermesi veya sessiz kalması, ön alım davası açma hakkını elinden alabilmektedir.

Miras Yoluyla Geçen Tarlalarda Bu Karar Neyi Değiştirecek?

Türkiye’de en çok miras kalan ve bölünemeyen hisseli tarlalarda sorun yaşanmaktadır. Paydaşlar genellikle sözlü olarak “burası senin, burası benim” diyerek tarlayı ekerler. Yargıtay’ın bu emsal kararı, bu tür sözlü ve fiili taksimleri hukuki bir koruma altına almaktadır. Artık yıllarca tarlanın belli bir köşesini eken bir mirasçı, yan taraftaki hissesini satan diğer mirasçının satışını “ön alım” davasıyla iptal ettirmekte zorlanacaktır. Bu durum, hisseli taşınmazların satış kabiliyetini artırırken, gereksiz dava yükünü de azaltacaktır.

Ortak Tapulu Taşınmaz Satın Alacaklar Hangi Önlemleri Almalı?

Hisseli bir taşınmazdan pay satın alacak üçüncü kişilerin, mutlaka taşınmaz üzerinde fiili bir taksim olup olmadığını araştırması gerekmektedir. Eğer paydaşlar arasında bir bölünme yoksa, satın alınan payın diğer paydaşlar tarafından şufa davası ile geri alınma riski her zaman vardır. Alıcıların, satış noterden bildirildikten sonraki hak düşürücü süreleri takip etmesi ve mümkünse paydaşlardan “ön alım hakkımdan feragat ediyorum” yazılı beyanı alması, yatırımın güvenliği açısından kritiktir.

Yargıtay Kararının “Kanun Yararına Temyiz” ile Bozulması Ne Anlama Gelir?

Adalet Bakanlığı’nın başvurusu üzerine gerçekleşen bu bozma, usul hukuku açısından çok değerlidir. Yerel mahkemenin bilirkişi raporunu görmezden gelerek verdiği hatalı karar, yüksek mahkeme tarafından hukuk düzenini korumak adına düzeltilmiştir. Bu durum, benzer davalarda mahkemelerin bilirkişi raporlarını en ince ayrıntısına kadar incelemesi gerektiğini ve somut delil olmadan “fiili taksim vardır” denilemeyeceğini kesinleştirmiştir.

Taşınmaz Satışında Dürüstlük Kuralı Nasıl İşler?

Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı, herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstçe davranmasını emreder. Bir paydaşın, taşınmazın fiilen bölündüğünü bilmesine ve satışa rıza göstermesine rağmen, tapu satış bedelinin düşüklüğünden veya kişisel husumetlerden faydalanarak ön alım davası açması bu kuralın ihlalidir. Yargıtay, bu kararla hukukun kötü niyetli kişileri korumayacağını bir kez daha ilan etmiştir.

Arabuluculuk süreci Yaklaşık 3-4 hafta içerisinde sonuçlanan, tarafların anlaşma sağlayarak hem zaman hem de maliyet açısından avantaj elde etmesine imkan tanıyan önemli kurumdur. Ancak bu kısa süre doğru yönetilmediğinde, dava süreci ve sonuçları kaçınılmaz hale geliyor. Sürecin doğru yönetilmesi adına arabulucu avukatlar ve taraf vekilleri en kritik unsuru haline gelmiş durumda. Özellikle miras kalan evlerin satışı, paylaşımı veya aynen taksimi gibi konularda doğru hukuki adımlar atılarak strateji belirlemek büyük önem taşımaktadır.

İzale-i Şuyu Davası Nedir?

İzale-i şuyu, birden fazla kişinin ortak olduğu taşınmazlarda ortaklığın sona erdirilmesi ve arada ki husumetin çözülmesi amacıyla açılan davadır. Genellikle miras kalan ev, arsa veya tarla gibi taşınmazlarda paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında ortaklığın giderilmesi davaları gündeme gelir. Bu dava sonucunda taşınmaz ya aynen bölüştürülür ya da satış yoluyla paraya çevrilerek ortaklık giderilir. Uygulamada çoğu zaman hukuk mahkemesinde satış yöntemi ile ortaklığın giderilmesi tercih edilir.

Zorunlu Arabuluculuk Süreci Nasıl İşliyor?

1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe giren düzenleme ile birlikte, ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk zorunlu hale getirildi. Yani Taraflar dava açmadan önce arabulucuya başvurmak yapmak zorunda olup dava açma şartıdır. Arabuluculuk süreci genellikle 3-4 hafta içerisinde sonuçlanırken, tarafların uzlaşması için önemli bir fırsat sunar. Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar, taşınmazın nasıl paylaşılacağı veya satılacağı konusunda anlaşma sağlamaları imkanı sunar.

3 Haftalık Süre Neden Bu Kadar Kritik?

Arabuluculuk süreci sınırlı bir zaman dilimini kapsadığı için bu süre içinde uygun şartların doğru strateji ile belirlenmesi büyük önem taşır. Tarafların hak kaybı yaşamaması ve sürecin lehlerine sonuçlanması için profesyonel hukuki avukat desteği almaları gerekir. Bu süre içerisinde anlaşma sağlanamazsa, süreç davaya dönüşür ve mahkemeye taşınır.

Miras Kalan Ev Satılmak Zorunda mı?

En çok merak edilen konulardan biri de miras kalan evin mutlaka satılıp satılmayacağı ve ortaklığın nasıl sonlandırılacağıdır. Hukuken öncelik aynen taksim yani taşınmazın bölüştürülmesidir. Ancak çoğu taşınmaz fiziksel olarak bölünemediği için satış kaçınılmaz hale gelir. Bu durumda ortak taşınmaz için uzlaşma olmaması halinde genellikle açık artırma yoluyla mahkemece satılarak elde edilen gelir paydaşlara dağıtılır.

Arabulucu Avukatın Rolü Nedir?

Arabuluculuk sürecinde avukatın hukuki desteği büyük önem taşır. Arabulucu avukatlar, taraflar arasındaki dengeyi kurarak adil bir çözüm bulunmasına ve karşılık konuşarak uzlaşmalarına yardımcı olur. Aynı zamanda taraf vekilleri, müvekkillerinin taşınmzda ki haklarını koruyarak en uygun sonucu elde etmeye çalışır. Bu süreçte yapılan küçük bir hata bile dönülmez ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Anlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, taraflar izale-i şuyu davası açabilir. Bu durumda süreç mahkemeye taşınır ve genellikle daha uzun bir zaman dilimi gerektirir. Ayrıca dava süreci hem maliyetli hem de taraflar arasındaki ilişkileri daha da zorlayıcı hale getirebilir.

2026 Yılında Süreçte Neler Değişti?

2026 itibarıyla zorunlu arabuluculuk uygulaması daha etkin hale gelmiş durumda. Mahkemelerin iş yükünü azaltmak ve uyuşmazlıkları daha hızlı çözmek amacıyla bu sistem aktif şekilde uygulanıyor. Bu nedenle arabuluculuk sürecini doğru yönetmek, dava sürecine göre çok daha avantajlı hale gelmiş bulunuyor.

Müteahhit ise arsa üzerinde bina inşa ederek, belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim eder. Ancak, bu sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesi için dikkat edilmesi gereken birçok nokta vardır.

Sözleşmenin Şekil Şartı Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun uyarınca, taşınmaz satışına ilişkin tüm işlemler noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Yargıtay, bu konuda birçok kararında noter onayı olmadan yapılan sözleşmeleri geçersiz saymıştır.

Örneğin, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2017/3565 E., 2018/1124 K. sayılı kararında, adi yazılı şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğuna hükmetmiştir.

Dolayısıyla tarafların hak kaybına uğramaması için sözleşmenin mutlaka noter huzurunda düzenlenmesi gerekir.

Tarafların Hak ve Borçları Nelerdir?

Bu sözleşmede iki temel taraf bulunur: arsa sahibi ve müteahhit.
Arsa sahibinin temel borcu, arsanın belirlenen kısmını müteahhide devretmektir.

Müteahhidin borcu ise inşaatı sözleşmede belirlenen sürede ve şartlarda tamamlayarak arsa sahibine teslim etmektir.

Yargıtay içtihatlarına göre, müteahhidin yükümlülüğü yalnızca binayı yapmak değil; aynı zamanda iskan ruhsatını alarak kullanılabilir şekilde teslim etmektir.

Sözleşmede Yer Alması Gereken Hususlar Nelerdir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileride ihtilaf çıkmaması için detaylı hazırlanması gerekir. Bu kapsamda:

İnşaatın bitiş tarihi ve teslim şartları,

Yapının özellikleri ve kullanılacak malzemeler,

Arsa sahibine verilecek bağımsız bölümlerin sayısı ve konumu,

Müteahhidin yükümlülükleri ve gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar,

Tarafların cezai şartlara ilişkin düzenlemeleri

sözleşmede açıkça yer almalıdır.

Yargıtay Kararları Işığında Önemli Noktalar Nelerdir?

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2015/1234 E., 2016/4567 K. kararında, müteahhidin inşaatı sözleşmede öngörülen şekilde yapmaması halinde arsa sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı olduğu belirtilmiştir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/3562 E., 2015/4258 K. kararında ise, sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa, müteahhidin gecikme halinde bu cezai şartı ödemekle yükümlü olduğu ifade edilmiştir.

Bu kararlar, uygulamada arsa sahipleri için önemli bir güvence oluşturmaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Avukat ve Danışmanlık

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, büyük maddi değerlerin el değiştirdiği bir hukuki işlem olduğundan titizlikle hazırlanmalıdır. Sözleşmenin eksik veya hatalı düzenlenmesi, taraflar açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Bu nedenle sözleşme düzenlenmeden önce mutlaka bir gayrimenkul hukuku avukatı ile görüşülmeli, tarafların menfaatlerini koruyacak şekilde detaylı hükümler içeren bir sözleşme hazırlanmalıdır.

İlkay Hukuk Bürosu olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri başta olmak üzere tüm gayrimenkul uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.

Yargıtay Kararı – Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

KONUSU: ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN DAVA – GECİKME TAZMİNATI CEZAİ ŞART EKSİK VE AYIPLI İŞLER BEDELİ İLE MUNZAM ZARAR ALACAKLARININ TAHSİLİ İSTEMİ – KAMU ZARARINA OLARAK AZ NİSBİ HARCA HÜKMEDİLMİŞ OLDUĞU 

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sıkça Sorulan Sorular

TAZMİNAT DAVASI – DAVAYA KONU BİNAYA İLİŞKİN BELGELERİN GETİRTİLMESİ GEREKTİĞİ – MAHALLİNDE KEŞİF YAPILIP BAĞIMSIZ BÖLÜM TESPİT EDİLEREK SONUCUNA GÖRE KARAR VERİLMESİ GEREKİR

ÖZET: Taraflar arasında ….Noterliği’nin ….tarih …. yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığı, sözleşmeye göre davacı arsa sahibine inşa edilecek binanın ana yol, ön cephede, üçüncü katta bulunan güney kısmına bakan bir bağımsız bölümün verilmesinin taahhüt edildiği, sözleşme ekinde davacıya verilecek daireyi gösterir bina krokisinin bulunduğu görülmüştür.

İlk derece mahkemesince, mevcut dosya kapsamı dikkate alındığında, davacının, inşa edilen binadaki tüm bağımsız bölümlere tedbir konulması yönündeki talebinin reddi doğru ise de, sözleşme gereği kendisine verilmesi taahhüt edilen bağımsız bölüme ilişkin tedbir talebi yönünden verilen red kararı dosya kapsamı ile uygunluk göstermemektedir.

Dosyadaki mevcut deliller dikkate alındığında, sözleşmede özellikleri belirtilen bağımsız bölüm yönünden yaklaşık ispat koşullarının mevcut olduğu, ayrıca bu bağımsız bölümün uyuşmazlık konusu olduğu, bu durumda mahkemece, davaya konu binaya ilişkin proje, yapı ruhsatı, kat mülkiyeti kurulmuş ise buna ilişkin belgeler getirtilerek, gerektiğinde mahallinde keşif yapılıp,

Sözleşmede davacıya verileceği belirtilen ve krokide gösterilen bağımsız bölüm tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken dosyada mevcut bilgilere göre sözleşmede belirtilen bağımsız bölümün tam olarak tespit edilemediğinden bahisle ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Bu nedenlerle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Ortaklığın giderilmesi ve İcra takiplerinde borçluya ait gayrimenkul satış işlemi yapılırken belirlenen kıymet takdirine itiraz davası açmak mümkün olmakla birlikte kıymet takdirine itiraz hacizli malın satışından önce belirlenen fiyata karşı yapılmaktadır.

Kıymet Takdirine İtiraz Davası

Kıymet takdiri haczedilmiş mal hakkında deneyim sahibi ve ehil kimseler tarafından belirlenmekte bu bedelin altında hacizli malın satışı mümkün olmamaktadır.

Kıymet takdirine itiraz davası icra takibinin taraflarınca süresi içinde yapılmalıdır. Kıymet takdirinde bedele karşı itiraz davası açılabileceği gibi bilirkişi olarak belirlenen kişinin aleyhine de kıymet takdiri konusunda itiraz edilebilmektedir.

Kıymet Takdirine İtiraz Davası Nasıl Açılır?

Haczedilen taşınır ve taşınmaz mallar satılmadan önce bu mallar hakkında deneyim sahibi kimselere kıymet takdirinin yapılması zorunludur.

Bu kıymet takdirinin altında malların satışı icra satışlarında mümkün olmamaktadır. Kıymet takdirine ilişkin evraklar borçluya, alacaklıya ve icra takibinde ilgili kişilere tebliğ edilmektedir. Bu tebliğ işleminden 7 gün içinde kıymet takdirine veya taşınmazlarda bilirkişi aleyhine itiraz edilebilecektir.

Kıymet takdiri yapılmasında şayet bilirkişiye yönelik bir itiraz söz konusuysa kıymet takdirinin bildirilmesinden itibaren 3 gün içinde dava açılması gerekmektedir. Kıymet takdirine itiraz dilekçesi haciz işlemi yapan icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine yapılmaktadır.

Kıymet Takdirinde İtiraz Davası Yetkili ve Görevli Mahkeme

Dava açılacak olan mahkemelerin yetkili ve görevli olup olmadığı konusu yetki tartışması yapılabileceğinden dava açılacak olan mahkemenin bilinmesi önemlidir.

Kıymet takdirine itiraz yetkili mahkeme haciz işleminin yapıldığı icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesidir. İcra hukuk mahkemesine dava dilekçesinin sunulması ve dava açılış masraflarının yatırılmasıyla kıymet takdirine itiraz davası açılmış olur.

Kıymet Takdirine İtiraz Davası Satışı Durdurur Mu?

Kıymet takdirine itiraz satışı durdurur mu sorusu kıymet takdirine itiraz davalarında oldukça merak edilmektedir. Kıymet takdiri, haczedilen taşınır veya taşınmaz malların en az ne kadara satılabileceğinin belirlendiği bilirkişi raporlarıdır.

Bu sebeple satış işleminin devamının sağlanması haczedilen mallar üzerinde hakkı olanların hakkının ihlaline neden olacağından kıymet takdirine itiraz icra takibinde satışı durdurmaktadır. Kıymet takdirine itiraz halinde kararın kesinleşmesinden itibaren 2 yıl içinde aynı konuda kıymet takdirine itiraz davası açılamamaktadır.

Kıymet Takdirine İtiraz Davası

Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki tetkik merciinde şikayette bulunabilirler.

Sulh hukuk mahkemesince verilen ortaklığın giderilmesi kararına dayalı olarak yapılacak satışa ilişkin olarak yapılan kıymet takdirine itiraz ve şikayetler ortaklığın giderilmesi kararını veren sulh hukuk mahkemesine yapılmalıdır.

Şikayet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması halinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi halde başka bir işleme gerek olmaksızın şikayet kesin olarak reddedilir.

Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez.

Kıymet takdirine ilişkin şikayet yetkisiz tetkik merciine yapılırsa, tetkik mercii evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde yetkisizlik kararı verir.

İcra tetkik merciinin verdiği kararlar kesindir. Kıymet Takdirine İtiraz Davasında  verilen kararın temyiz kabiliyeti bulunmadığından bu kararın ihalenin feshi aşamasında değerlendirilmesi gerekir.

Kıymet takdirine itirazın incelenmeksizin reddedilmesi ihalenin feshi nedenidir. Kıymet takdiri ile satış tarihi arasında iki yıllık sürenin geçirilmiş olması halinde borçlu talep etmese dahi İcra Dairesince yöntemince bir kıymet takdiri yapılarak, bu değer esas alınıp, satışa gidilmesi gerekir.

Borçlunun evvelki kıymet takdirine itiraz etmemiş olması bu sonuca etkili değildir. İflas yoluyla takipte deftere geçirilen her malın kıymeti takdir olunur.  Kıymet Takdirine İtiraz Kıymet Takdirine İtiraz Süresi

Kıymet Takdirine İtiraz Davası – Yargıtay Kararı

ÖZET: Alacaklının mercie başvurusu İİK’nun maddesi doğrultusunda icra müdürlüğünce yapılan ihalenin feshine ilişkindir. Sonradan icra müdürlüğünce ihale bedelinin yatırılmaması sebebiyle ihalenin feshedilmesi yasa maddelerindeki fesihler ayrı sonuçlar doğuracağından,

İİK’nun maddesi doğrultusunda ileri sürülen ihalenin feshi nedenlerinin incelenmesine engel teşkil etmez. Mercice işin esasının incelenmesi gerekirken davanın konusu kalmadığından bahisle sonuca gidilmesi isabetsizdir.

Makalede Kıymet Takdirine İtiraz Davası konusuna yer verilmiştir. Diğer bilgilendirici makaleler için Ankara Avukat ve İcra Hukuku Avukatı ve danışma konularında sayfaları ziyaret edebilirsiniz.

Kıymet Takdirine Usulsüz Tebligat

ÖZET: İİK’nun maddesi gereğince satış ilanının bir suretinin ilgililere tebliği zorunludur. Tebligatlar Tebligat Kanunu hükümlerine uygun olarak yapılmadığından ve bu husus başlı başına ihalenin feshi sebebi olduğundan,

Mahkemece şikayetin kabulü ile ihalenin feshine karar vermek gerekirken reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.

Kıymet Takdirine İtiraz Davası – İstinaf Örnek Karar

Şikayetçi üçüncü kişi vekili mahkemeye sunduğu şikayet dilekçesinde; müvekkilininisimli kişiden alacaklı olması sebebiyle, İİK.’nın 120.maddesi uyarınca 13.04.2016 tarihinde yetki aldığını, yetki uyarınca İstanbul 6.İcra Müdürlüğündeki dosyaların takibine başlandığını, dosyaların tarafı ve alacaklısı olduğunu, bu dosyalarda alacaklı sıfatı ile işlemler yapıldığını,

Dosyalarda hacizli bulunan .. ili, Tepebaşı İlçesi, Aşağısöğütönü Mahallesi, 121 ada, 2 parselde yer alan 6 no.lu meskenin satışının istendiğini, kıymet takdirinin yapıldığını, kıymet takdir raporunun tebliğe çıkarıldığını, İİK.’nın 100.maddesi gereğince taşınmaz üzerinde haczi ve ipoteği bulunan dosyalardan ve ilgililerden bilgi istendiğini,

Bu arada söz konusu taşınmazın ihalesi yapılmak suretiylesatıldığını, ihaleden 13.10.2016 tarihinde haberdar olduklarını, taşınmazın kıymet takdiri ile satış ilanının taraflarına tebliğ edilmediğini, satışı yapılan gayrimenkulün piyasa değerinin2.000.000,00 TL olduğunu, değerinin altında bir bedelle satışı yapıldığını,

Müvekkiline ve icra dosyalarına ihale ile ilgili bilgi verilmesi halinde gayrimenkulün ihalede değerinde satılmasının mümkün olabileceğini belirterek ihalenin feshine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı alacaklı vekili cevap dilekçesinde; alacaklı S. G.’e kıymet takdir tutanakları ile satış ilanının usulüne uygun olarak gönderildiğini, davacı vekilinin kendilerine tebligat gönderilmediği yönündeki beyanlarının kabul edilemeyeceğini,

Taraflarınca gayrimenkule haciz uygulayan icra dosyasının vekillerine tebligatın yapıldığını, yetki belgesi ileilgili icra dosyasını takip eden diğer alacaklının dosyayı takip etmekle yükümlü olduğunu,

Satış ilanının yüksek trajlı ve Türkiye genelinde yayın yapan bir gazetede yayınlandığını, ihaleye iştirakin sağlanmaya çalışıldığını, ihalenin feshi davasında gayrimenkulün kıymeti ile ilgili itirazların incelenemeyeceğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece yapılan yargılama neticesinde; dava dilekçesinde ileri sürülen hususlara ilişkin davacı tarafça asıl icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesinde şikayet nitelikli bir dava açılmadığı, bu hususların daha sonra ihalenin feshi olarak ileri sürülemeyeceği,

Talimat icra dairesince yapılan ihalenin asıl icra dairesinin talimatlarına uygun olduğu gerekçesi ile “Davacının ihalenin feshi talebinin reddine, koşulları oluşmadığından davacı aleyhine ceza takdirine yer olmadığına” karar verilmiştir.

Şikayetçi üçüncü kişi vekili istinaf dilekçesinde; şikayet dilekçesini tekrarlamış, satış işlemlerine başlandığına dair kendilerineherhangi bir bildirim yapılmadığını,

Satışa ilişkin hiçbir tebligatın gönderilmediğini, herhangi bir bilgi verilmediğini belirterek mahkeme kararının kaldırılmasını ve ihalenin feshine karar verilmesini talep etmiştir.

İHALENİN FESHİ DAVASI – ŞİKAYETİN YASAL SÜRE İÇERİSİNDE YAPILDIĞI – ŞİKAYETİN KABULÜ İLE İHALENİN FESHİNE KARAR VERİLMESİ GEREKTİĞİ. ŞİKAYETÇİ ÜÇÜNCÜ KİŞİ VEKİLİNİN İSTİNAF BAŞVURUSUNUN ESASTAN KABULÜNE KARAR VERİLDİĞİ.

ÖZET: Şikayetçinin İİK.’nın …maddesi gereğince takip alacaklısının sahip olduğu takip ve tahsil haklarını kullanabileceği, İİK.’nın ….maddesinde belirtilen kişilerden olduğu, aktif husumet ehliyetinin bulunduğu, ihalenin feshini talep edebileceği, şikayetin yasal süre içerisinde yapıldığı, şikayetçiye satış ilanı tebliğ edilmemesinin İİK.’nın … maddesine aykırılık oluşturduğu,

Bu durumda mahkemece şikayetin kabulü ile ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesis edilmesinin usul ve yasaya aykırı bulunduğu anlaşıldığından şikayetçi üçüncü kişi vekilinin istinaf talebinin esastan kabulüne karar vermek gerekmiş, aşağıdaki hüküm kurulmuştur. Şikayetçi üçüncü kişi vekilinin istinaf başvurusunun esastan kabulüne karar verilmiştir.

BU KONULARDA FAYDALI OLABİLİR

• İcra Hukuku 
• İş Hukuku
• İcra Takibi Nasıl Yapılır
• İcra Takibine İtiraz

Ankara Avukat Buradan Anlaşmalı Boşanma ile ilgili konumuzu okuyabilirsiniz.

Kıymet Takdirine İtiraz Davası | Sıkça Sorulan Sorular

İHALENİN FESHİ DAVASI – HAZIRLANAN KIYMET TAKDİR RAPORUNA BORÇLUNUN İTİRAZLARININ MAHKEMECE DİKKATE ALINMADIĞI. TAŞINMAZIN VASFI DA GÖZETİLEREK İTİRAZLAR DENETLENEREK YENİDEN RAPOR ALINMASI LÜZUMU.

ÖZET: Hazırlanan kıymet takdir raporuna borçlu tarafından itiraz edilmiş ise de mahkemece itiraz dikkate alınmamıştır. Bu durumda mahkemece, taşınmazın vasfı da gözetilerek; gayrimenkul değerleme konusundan anlayan mahalli bilirkişi, ziraat mühendisi, inşaat mühendisi ve makine mühendisinden oluşacak bilirkişi heyeti marifetiyle mahallinde keşif yapılarak,

Taşınmazın değerine yönelik itirazlar denetlenerek, satışa esas alınan kıymet takdirinin yapıldığı tarih itibariyle tespit edilecek değerinin, ihalede esas alınan muhammen bedelin üzerinde olması halinde, ihalenin feshine, muhammen bedelin altında olması halinde ise, ihalenin feshi isteminin reddine karar verilmesi gerekirken,

Eksik inceleme ile şikayetin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsiz olup, Dairemizce, kararın belirtilen nedenlerle bozulması gerekirken maddi hataya müsteniden onandığı anlaşılmakla adı geçen borçlunun karar düzeltme isteminin kabulü gerekmiştir.

İHALENİN FESHİ DAVASI – İHALE BEDELİNİN MUHAMMEN BEDELİN YÜZDE ELLİSİ İLE PARAYA ÇEVİRME MASRAFLARINI KARŞILADIĞI. DAVACININ İDDİALARI YERİNDE GÖRÜLMEDİĞİNDEN MAHKEMECE DAVANIN REDDİNE KARAR VERİLMESİNDE BİR İSABETSİZLİK BULUNMADIĞI.

ÖZET: Taşınmazın satışı esnasında pey sürenlere ait tutanak dosyada mevcuttur. Tutanakta her ne kadar taşınmazın ada ve parsel numarası hatalı belirtilmiş ise de, icra dosya numarasının doğru olduğu ve icra dosyasından başka bir taşınmazın satışı yapılmadığı dikkate alındığında tutanağın ihale konusu taşınmaza ait olduğunun kabulü gerekir.

Davacıya kıymet takdiri raporu ve ek raporu tebliğ edilmiştir. Ayrıca satış ilamının tebliğ edilmediği yönünde bir iddiası bulunmamaktadır. Kıymet takdir raporu ve ek raporunun tebliğ edilmediği kabul edilse dahi satış ilanının tebliği ile kıymet takdiri raporundan haberdar olacağından bu işlemlere karşı süresinde şikayet yoluna başvurmamıştır.

Kıymet takdirine karşı süresinde şikayet yoluna başvurmayan ilgili bu hususu ihalenin feshi nedeni olarak ileri süremeyecektir. Satış ilanında taşınmazın tüm özellikleri belirtilmiştir. Davacının kendisi dışındaki ilgililere satış ilanının ve kıymet takdir raporunun tebliğ edilmediğini fesih nedeni olarak ileri sürme hakkı bulunmamaktadır.

Satış ilanı trajı 50.000 üzerinde bir gazetede yayınlanmıştır. Taşınmazın muhammen bedeli … TL olarak belirlenmiş olup, satışın … TL üzerinden yapıldığı dikkate alındığında İİK’nun ilgili maddesinde belirtilen şartların oluştuğu, ihale bedelinin muhammen bedelin %50’si ile paraya çevirme masraflarını karşıladığı açıktır.

Bu nedenlerle davacının iddiaları yerinde görülmediğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

Tasarrufun iptali durumu, dikkat edilmesi gereken en önemli unsurlardan biri de hak düşürücü olarak varlığını sürdürüyor . İşte “Tasarrufun İptali Davasında Hak Düşürücü Süre Nedir?” yazımızın detayları…

Tasarrufun İptali Davası Nedir?

Tasarrufun iptali davası, mal varlığının, borcunu ödemekten başka amaçla üçüncü kişilerin devredilmesi durumunda, alacaklıların bu devir işlemini iptal etmek için borçlu dava türüdür. Bu davanın amacı, borçlunun borcunu ödememek için gerçekleştirilen kötü niyetli tasarrufların geçersiz sayılmasını sağlamak ve alacaklının haklarını korumaktır.

Tasarrufun iptali davası, borçlunun taşınması ya da taşınmasız mallarını hileli bir şekilde elden çıkardığını düşünen alacaklılar tarafından açılır ve malvarlığının yeniden borçlunun mülkiyetine aktarılması veya alacaklının tahsil edileceği hedeflenir.

Tasarrufun İptali Davasında Hak Düşürücü Süre Kaç Yıl 2025 Nedir?

Hak düşürücü süre, belirli bir hakkın veya talebin belirli bir zaman aralığı dahilinde kullanılmasını ifade eder. Bu süre boyunca geçerken, hak sahibi artık hukuki yollardan bu bedel talep edemez ve mahkemeler, hak düşürücü süre boyunca bozulmalarla ilgili bozulmalar yaşanır.

Tasarrufun iptali davasında hak düşürücü süre Türk Borçlar Kanunu’na göre 5 yıldır. Bu süre zarfında tasarruf işleminizden itibaren işlemeye başlar. Yani borçlunun yaptığı devir veya diğer işlemler üzerinden 5 yıl geçtikten sonra artık alacaklı tasarruf iptali davası açılmaz. Bu süre boyunca borçlunun yaptığı işlemler kesin olarak geçerli hale gelir ve alacaklıların bu işlemi iptal etme hakkı sona erer.

Hak Düşürücü Süre ile Zamanaşımı Süresi Arasındaki Fark Nedir?

Tasarrufun iptali davasında hak düşürücü süre ile zamanaşımı süresi arasında önemli bir fark vardır. Zamanaşımı süresinin yapılması durumunda, talep edilmesi durumunda süre dikkate alınır; Ancak hak düşürmeyi süre yapmayı bırakmayı iptal edin, bu süreyi göz önünde bulundurun. Hak düşücü süre dolduktan sonra dava açılamaz ve borçlunun yaptığı işlemleri korur.

Tasarrufun İptali Davasında Hak Düşürücü Süre Kaç Yıl 2025 – Süreyi Durduran Sebepler Nelerdir?

Tasarrufun iptali davasında hak düşürücü süre, kesintiye uğramaz veya durmaz. Yani, sürekli işleme başlarsa herhangi bir sonuç durmaz ve kaydedilen sürenin sonunda hak düşer. Bu nedenle alacaklıların, tasarruf iptali davasını açarken 5 yıllık süreyi dikkate almaları büyük önem taşır.

Tasarrufun İptali Davasında Hak Düşürücü Süre Sonrası Ne Olur?

Tasarrufun iptali davası için hak düşürücü süre, borçlunun yaptığı işlem artık geçerli hale gelir ve alacaklı, bu işlemi iptal eden katılımcılar için dava açamaz. Hak, düşücü süre dolduktan sonra artık malvarlığı üzerinde alacaklının herhangi bir talep hakkı kalmaz ve borçlu, onun devir sürecini sorunsuz bir şekilde borçlu olarak korur.

Bu durumda alacaklının tahsil etmek için başka yollara başvurması mümkündür. Ancak borçlunun malvarlığı devretme veya saklama yoluyla azaltılmışsa ve hak düşürücü süre geçmişse, alacaklının bu malları borçtan dolayı haczettirmesi veya bunlar üzerinde bir hak iddiası mümkün olmayacaktır.

Tasarrufun İptali Davasında Alacaklıların Dikkat Etmesi Gerekenler Nelerdir?

Alacaklılar, tasarrufun iptali davasını açarken hak düşürücü süreye dikkat edilir. Aksi halde borçlunun hileli işlemlerinin geçerli hale gelmesi riskiyle karşı karşıya kalabilirler. İşte alacaklıların dikkat etmesi gereken bazı hususlar:

Davayı Zamanında Açmak: Alacaklının, borçlunun tasarruf yoluyla kazandığı ve davanın açılmasından itibaren kaydedilmesi gerekir. 5 yıllık sürenin dolmasından önce davayı açması, hak kaybının önlenmesi çok önemlidir.

Hukuki Destek Almak: Tasarrufun iptali davaları, hukuki bilgi ve sonuçları gerektirir. Profesyonel bir avukattan destek almak, dava sürecinin avantajını sağlar ve davanın daha kısa sürede sonuçlandırılması sağlanır.

Borçlu Malvarlığını Değerlendirmek: Borçlunun malvarlığında aboneliği takip edilmesi, tasarruf işlemlerinin hangi tarihteki çalışmalarını bilmesi ve buna göre dava açma alacaklıların haklarının korunması açısından gereklidir.