Apartman Ve Site Yönetim Davaları

BURADASINIZ : ANASAYFA > > Apartman Ve Site Yönetim Davaları

APARTMAN - SİTE YÖNETİM DAVALARI

GENEL BİLGİLER

 

A. Site Yönetim Davaları

B. Apartman Yönetim Davaları

 

        KAT MÜLKİYET KANUNU DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

  • Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları

        A) Kat Maliklerinin borçları:

         I - Genel kural:

  • Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

  • Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

  • (Mülga son fıkra: 14/11/2007-5711/24 md.)

       II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:

  • Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

  • 4139 (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

  • Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

  • III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :

  • Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

            a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

 

  • b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; (1)Katılmakla yükümlüdür.

  • c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. (1) Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

         IV - Sigorta anlaşması:

  • Madde 21 – Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.

  • Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler.

  • Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.

  • Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır.

  • Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.

  • Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.

  • (1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle; birinci fıkranın (b) bendinde yer alan "koruma" ibaresinden sonra gelmek üzere ", güçlendirme" ibaresi eklenmiş ve ikinci fıkrasında yer alan "yüzde on" ibaresi "yüzde beş" olarak değiştirilmiş ve metne işlenmiştir.

        Site Müteahhidinin Eksik Ve Hatalı İnşaat Yapması Dolayısıyla Müteahhide Karşı Açılacak Davalarda Ehliyet

  • Ortak alanlarda hatalı ve eksik imalatlar yeni yerleşime açılan site genel kurullarında hararetli tartışmalara konu olur. Ancak bu tür konularda, alınmış bir genel kurul kararı olsa dahi, yönetici müteahhide karşı dava açılması konusunda aktif dava ehliyetine sahip değildir.

  • Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 29.04.2008 tarihli kararında konuyla alakalı olarak; “634 s. Kat Mülkiyet Yasası'nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri gösterilmiş ve bu maddenin (1.) fıkrasında kat malikleri kurulu kararının yerine getirilmesi yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Ancak, apartman yöneticisi ya da yönetim kurulu 634 s. Kanunun tanıdığı yetkiler dâhilinde dava açma hakkını kullanabilirler. Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici yalnızca 634 s. Kanun hükmünden kaynaklanan davaları açabilir. Yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin giderilmesi için yüklenici hakkında dava açılmasını sağlamak amacıyla görevlendirilen yönetici ya da yönetim kuruluna kat maliklerinin temsil yetkisi vermiş sayılacaklarının kabulüne hukuksal olanak yoktur. Çünkü temsil edilen kimse, hukuksal işlemden doğan temsil yetkisini her zaman daraltabilir veya kaldırabilir (BK. m.34/1). Sair yandan, az yukarda açıklandığı üzere; açılan bu dava apartman yönetim kuruluna 634 s. Yasayla verilen görev ve tanınan yetkiler dâhilinde değildir. Bu kanuni nedenlerle, apartman yönetiminin bu davada aktif husumet ehliyeti bulunmamaktadır. Davada husumet ehliyeti, dava şartı olup; mahkemece, yargılamanın her aşamasında doğrudan gözetilir.” diyerek hüküm kurmuş ve yerel mahkeme kararını bu gerekçelerle bozmuştur.

       ******* ÖRNEK DAVALAR**************

       1- Ortak Alanlarla İlgili Olarak Bina  Sahibinin Kusursuz Sorumluluğuna ilişkin Davalarda Ehliyet

  • Bir başka özellik arz eden durum ise site ve apartman kat maliklerinin Borçlar Kanunu m. 58’den kaynaklanan kusursuz sorumluluk hallerinde otaya çıkmaktadır. Borçlar Kanununun 58. maddesi uyarınca bina malikinin binanın gereği gibi yapılmamasından ve binanın bakım eksikliğinden kaynaklanan zararlardan kusursuz sorumluluğu vardır. Bir apartman ya da sitenin gereği gibi yapılmamasından ya da binanın bakım eksikliğinden meydana gelecek zararlardan dolayı; gerek zarar gören gerekse zarar gören sigortalı ise zararı tazmin eden sigorta şirketi zarar görenin yerine geçerek açacağı rücu davasında tüm kat malikleri davalı olarak gösterilmelidir. Site veya apartman yönetimi davalı olarak gösterilemez. Zira site veya apartman yönetimin pasif dava ehliyeti yoktur. Her kat maliki arsa payı oranında zararın tazmininden sorumludur.

 

2- APARTMAN - SİTE YÖNETİMİ APARTMAN GÖREVLİSİ (KAPICI) KIDEM İHBAR TAZMİNATI VE İŞÇİ ALACAKLARI DAVASI

 

  • YARGITAY KARARI: Hukuk Genel Kurulu Esas:  2011/21-130 Karar: 2011/256 Karar Tarihi: 29.04.2011

  • HİZMET TESPİTİ DAVASI - DAVALI APARTMAN İŞYERİNDE KAPICI OLARAK ÇALIŞTIĞININ TESPİTİ - ÇALIŞMANIN PART-TİME OLUP OLMADIĞI - KOMŞU APARTMAN KAPICILARI VE APARTMANA YAKIN BAKKALIN TANIK OLARAK DİNLENİLMESİ - HAFTALIK VE AYLIK ÇALIŞMA SÜRELERİN SAPTANMASI

  • ÖZET: Dava, davacının 01.01.1998-21.07.2006 tarihleri arasında davalı apartman işyerinde kapıcı olarak çalıştığının tespiti istemine ilişkindir. Mahkemenin davacının çalıştığını kabul ettiği dönemde komşu apartman kapıcıları ve dava konusu apartmana yakın bakkal ve apartman yöneticilerini şahit olarak dinleyerek, davacının tüm mesaisini davalı apartmana hasredip etmediği, davacının davalı apartmanın kapıcı dairesinde oturup oturmadığı, keza, davacının davalı apartman dışında başka bir apartmana hizmet verip vermediği, davalı apartmanın büyüklüğü, daire sayısı, bahçesi olup olmadığı, varsa büyüklüğü, ısınma sistemi araştırılıp, gerektiğinde mahallinde keşif yapılarak çalışmanın part-time olup olmadığı saptanarak sonucuna göre karar vermek, part-time çalıştığının kabulü halinde ise, davacının sürekli olarak bir günde kaç saat çalıştığı, giderek haftalık ve aylık çalışma süreleri belirlenerek, 7.5 saat çalışma bir günlük çalışma hesabı ile kaç işgücüne karşılık olduğu hususunda bir uzman bilirkişinin görüşü alınmak suretiyle açıkça saptaması gerekir.Yapılacak iş, mahkemenin davacının çalıştığını kabul ettiği dönemde komşu apartman kapıcıları ve dava konusu apartmana yakın bakkal ve apartman yöneticilerini şahit olarak dinleyerek, davacının tüm mesaisini davalı apartmana hasredip etmediği, davacının davalı apartmanın kapıcı dairesinde oturup oturmadığı, keza, davacının davalı apartman dışında başka bir apartmana hizmet verip vermediği, davalı apartmanın büyüklüğü, daire sayısı, bahçesi olup olmadığı, varsa büyüklüğü, ısınma sistemi araştırılıp, gerektiğinde mahallinde keşif yapılarak çalışmanın part-time olup olmadığı saptanarak sonucuna göre karar vermek, part-time çalıştığının kabulü halinde ise, davacının sürekli olarak bir günde kaç saat çalıştığı, giderek haftalık ve aylık çalışma süreleri belirlenerek, 4857 sayılı İş Kanunu'nun 63. maddesi gereğince 7.5 saat çalışma bir günlük çalışma hesabı ile kaç işgücüne karşılık olduğu hususunda bir uzman bilirkişinin görüşü alınmak suretiyle açıkça saptamaktan ibarettir. 

 

         3- KAT MÜLKİYETİNDEN KAYNAKLANAN DAVALAR

  • YARGITAY KARARI: 18.Hukuk Dairesi Esas:  2010/8504 Karar: 2010/14506 Karar Tarihi: 04.11.2010

  • KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDAN KAYNAKLANAN DAVA - GENEL KURUL KARARININ İPTALİ İSTEMİ - HUKUKİ SONUÇ DOĞURMAYAN YÖNETİCİNİN İBRASINA İLİŞKİN KARARIN İPTALİNE KARAR VERİLMİŞ OLMASININ İSABETSİZLİĞİ - HÜKMÜN BOZULDUĞU

  • ÖZET: Mahkemece yöneticinin sorumluluğunu gerektiren bir hususun ortaya çıkması halinde kat malikleri ya da yeni yönetim tarafından açılabilecek bir davada inceleme konusu yapılacak bir konuda bilirkişi raporu alınıp yönetimin zimmetinde para bulundurduğu gerekçesi ile yukarıdaki açıklamalarda gözardı edilerek hukuki bir sonuç doğurmayan yöneticinin ibrasına ilişkin kararın iptaline karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

  • Kat Mülkiyeti Yasasının 38. maddesine göre yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, aynı yasanın 39. maddesine göre de kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür. Yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olması onu, yöneticilik yaptığı dönemde usulsüz yaptığı harcamalar ve zimmetine geçirdiği paralar nedeniyle kat maliklerine verdiği zararlardan dolayı sorumluluktan kurtarmaz. Buna göre mahkemece yöneticinin sorumluluğunu gerektiren bir hususun ortaya çıkması halinde kat malikleri ya da yeni yönetim tarafından açılabilecek bir davada inceleme konusu yapılacak bir konuda bilirkişi raporu alınıp yönetimin zimmetinde para bulundurduğu gerekçesi ile yukarıdaki açıklamalarda gözardı edilerek hukuki bir sonuç doğurmayan yöneticinin ibrasına ilişkin kararın iptaline karar verilmiş olması doğru görülmemiştir. 

 

         4- ALACAK DAVASI - HUSUMET

  •  YARGITAY KARARI : 13.Hukuk Dairesi Esas:  2009/6851Karar: 2009/12611 Karar Tarihi: 04.11.2009

  • ÖZET: Yönetimin yaptığı sözleşmeden tüm kat maliklerinin yararlanmaları karşısında bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda husumetin sözleşmede taraf olan yönetime yöneltilebileceğinin kabul edilmesi gerekir. Mahkemece değinilen bu yön gözetilerek, davanın esasına girilerek hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekir.

  • Davacı site yönetimi, davalı avukat ile yaptıkları vekalet sözleşmesi uyarınca davacı avukatın sözleşmeye uymadığını, site yönetimi adına takip ettiği dosyalardan tahsil ettiği alacakların bir kısmını iade etmediğini ileri sürerek eldeki davayı açmıştır. Her ne kadar, mahkemece davacı site yönetiminin tüzel kişiliğinin bulunmadığı gerekçesiyle ve pasif husumet nedeniyle dava reddedilmiş ise de gerek apartman ve gerekse sitedeki kat maliklerinin bir araya gelerek site yönetimini oluşturmaları ve karar defterine de bu yöneticilerin 3. kişilerle gerek mal alımı, gerekse hizmet sözleşmeleri yapmaları hususunda yetki vermeleri ve yönetimin yaptığı sözleşmeden tüm kat maliklerinin yararlanmaları karşısında bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda husumetin sözleşmede taraf olan yönetime yöneltilebileceği Dairemizce istikrarlı olarak kabul edilmektedir. Bu değişen ve gelişen sosyal ve ekonomik ihtiyaçların bir sonucu olduğu gibi toplu yaşamın getirdiği bir zorunluluktur. Aksi halin kabulü halinde güvenlik hizmetine gereksinim duyulan bir sitede tüm kat maliklerinin topluca bu hizmeti sağlayan sağlayıcı ile sözleşme yapması gibi bir sonuca yol açacağı gözden kaçırılmamalıdır. Mahkemece değinilen bu yön gözetilerek, davanın esasına girilerek hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken pasif husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir.

     

İLK-AY HUKUK BÜROSU

ADRES : STRAZBURG CAD. 18/15 SIHHIYE ÇANKAYA ANKARA

BÜRO TEL    :  0312  229 25 05

                          0312  229 25 03

                          0312  229 25 01

BÜRO FAKS :  0312  229 25 05

İLK-AY HUKUK BÜROSU AVUKATLARI

1. AVUKAT İLKAY UYAR KABA

2. AVUKAT ÖZKAN KARAASLAN

3. AVUKAT OĞUZHAN ÖZGÜR

4. AVUKAT MENEKŞE ÖZKAN

5. AVUKAT BURCU SOLMAZ

          

 
 

Haberler